11月一線城市房價漲幅穩中趨窄

“金九銀十”剛過，各級城市房地產市場表現各不相同，但房價漲幅仍保持穩中收窄。12月14日，國家統計局發佈數據顯示，當月全國新房、二手房價格上漲城市數量分別達36城和44城。其中，一線城市新房、二手房交易市場仍火熱。在企業促銷衝刺策略下，北京新房價格出現環比下降；二三線城市由於政策頻繁調控，環比漲幅回落或持平，但波動並不劇烈。時至年末，考慮到穩房價工作疊加房企償債壓力仍大，多家機構分析指出，房價漲勢將大概率繼續放緩，“一城一策”仍是調控主流。

北京新房價格環比降0.1%

數據端顯示，11月一線城市新房、二手房市場表現餘溫仍在。經初步測算，11月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，較10月微落0.1個百分點。

從城市分項來看，當北京新房價格環比降0.1%、上海與深圳較上月持平時，廣州環比漲幅達0.9%，帶動一線城市新房價格整體上行。對此，廣州中原研究發展部指出，今年下半年以來，廣州新房市場成交高走，離不開新增房源持續、大量供應。據統計，11月廣州新增新房供應162.4萬平方米，環比增長63%，同比增長288%。

此外，北京新房價格雖呈現下降態勢，但其市場交易表現依舊不俗。據萬勁研究院統計數據顯示，2020年11月，北京新房成交爲6118套，較之10月份4573套多出三成，在低迷的銀十之後，樓市明顯回溫。成交額355.93億元，環比漲24.5%。

據介紹，當月由於年底開發商優惠促銷意向明顯，在全城16區中，有10個區普通住宅價格下降。其中，石景山單價下降近5000元，懷柔、延慶和昌平單價環比降達3000元。

與此同時，當月一線城市二手房價格較新房漲幅更甚，幅度也領銜其他各級城市。據統計，11月，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.5%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。

與新房價格走勢相同，廣州二手房價漲幅同樣領跑其他一線城市。對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，二手房漲價是由於深圳和東莞調控逐漸收緊，部分購房需求外溢至廣州，一定程度上帶動房價上漲。

二三線部分城市成交熱度下滑

相較一線城市，二、三線城市在政策頻繁調控下，新房和二手房價格漲幅相對保守，環比漲幅較10月持平或回落。新房價格方面，31個二線城市二手住宅銷售價格環比漲0.1%，漲幅較10月回落0.1個百分點；35個三線城市二手住宅銷售價格環比漲0.2%，漲幅與上月相同。

不過從數據來看，當月前述城市房價漲幅以穩中收窄爲主，震盪並不劇烈。其中，太原、南昌、南充三城新房價格以0.4%的環比降幅領跌全國；長春、哈爾濱、濟南、鄭州、吉林和牡丹江地區環比降幅爲0.3%；杭州、長沙、桂林、北海等城新房價格降幅達0.2%。

“隨着越來越多的城市加入調控大軍，房價上漲城市數量自7月以來呈現持續減少的趨勢。”陳霄指出。據中原地產統計，自7月以來，全國已累計有杭州、東莞、鄭州、長春等30城出臺調控政策，爲樓市降溫；易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企爲加快完成全年銷售工作，有意識降價促銷。

此外，當月二手房數據顯示，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.1個百分點。

“相較新房，二手房價格比較堅挺。”嚴躍進指出，漲幅較大的城市普遍聚集在一、二線，除了廣州、深圳、北京，還有合肥、徐州、瀋陽、廈門、西寧和銀川等，這也說明房東預期在變。例如，合肥近期出現地王帶動周邊房東乘勢漲價的現象。

不過，易居企業集團CEO丁祖昱也撰文提醒，雖然全國主要城市二手住宅市場在三季度已基本恢復正常且總量創下近兩年新高點，但受熱點城市調控政策加碼影響，部分城市成交熱度開始有所滑坡。

年末房價大概率繼續放緩

“整體看，11月各地收緊調控的政策雖然力度不大，但依然代表了房地產調控的趨勢是‘一城一策’。”中原地產首席分析師張大偉指出。據中原地產統計，11月單月，全國房地產累計調控33次，合計年內調控政策次數高達458次。

張大偉指出，從整體趨勢看，預計12月房價繼續上漲的趨勢將依然持續，但逐步收緊的調控政策也有望平穩市場，預計年末房價會繼續放緩；嚴躍進表示，近日西安、寧波等城調控政策繼續收緊，也說明年底對於穩房價的工作依然急迫，各地都會對高價項目進行管控。

11月30日，西安市住建局等部門聯合多部門發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，從加強商品房預售管理、發揮差別化信貸調節作用、加強預售資金監管、加強房地產調控統籌管理四個層面調控升級；12月10日晚，寧波市住建局等部門也發佈通知，在強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例四個方面進行調整。

市場調控層面外，需要關注的是，由於境內外到期債券影響，企業資金擴張受限。據統計，自“三道紅線”融資新規發佈後，過去3個月間企業發債規模均不及債務到期規模，其中11月境內外債券融資到期債務規模約837億元，較10月增長2.6%。貝殼研究院預測，2021年到期債務規模預計可達12448億元，同比增長36%，房企償債壓力仍繼續攀升。

“對房企而言，當償債壓力增大，就需要積極尋求融資或其他方式。例如通過近期打折促銷等手段，幫助加快資金回籠。預計這也將帶來部分城市相關區域房價漲幅收窄甚至小幅下跌。”嚴躍進說。

丁祖昱指出，“綜合來看，年底房地產市場仍不容樂觀，成交即使有所回升，幅度也將有限”。其中，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨着年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數三、四線城市市場需求及購買力瓶頸顯現，疫情加劇市場下行壓力，即使年底供應放量增長，成交恢復幅度也會有限。