2.8萬/平成交！歐泊給次新小區，上了一課
跌下神壇的萬科歐泊，剎不住車了？
最近中介曝出，萬科歐泊一套80方房源，賣出2.85萬/平，創下2017年以來新低。
這距離它站上6萬+的房價巔峰，纔過去4年，怪不得業主們今年一頓着急要“護盤”。
回過頭看，歐泊房價走勢，對於很多板塊的次新小區，其實都有現實的參考意義。
房價到沒到頭，對比下歐泊的情況，就能知道。
｜萬博航拍
｜廣州樓市發佈攝
壹
說起來，這兩年萬科歐泊的二手行情，確實有點太過水逆。
尤其是今年，成交彷彿下山踩油門，下探趨勢拉都拉不住。
就拿最近來說，該小區一套80平2房戶型成交，價格低至2.85萬/平。
｜圖源：貝殼
關鍵這還不是歐泊第一套2字頭成交的房源，據統計，今年該小區在8、9月份，也同樣有類似價格的房源成交。
由此可見，歐泊向2字頭靠攏跡象，越來越明顯。
而在3月份的時候，這個戶型還能賣到3.7萬/平。
半年多時間，總價少了七八十萬，堪稱“速凍模式”。
｜廣州樓市發佈 製圖
事實上，如果拉長時間線來看，歐泊在房價上的表現，完全可用大起大落來形容。
比如2012年，歐泊1.3-1.5萬/平開盤，吸引了大量買家進場，3年後項目清盤時，價格已衝上了2.4萬/平。
｜萬科歐泊
｜圖源：鏈家
進入二手市場後，行價也是一路看漲。
均價從2.4萬/平飆到5.4萬/平，只用了5年時間，2021年高光的時候，還一度有房源賣出過6.3萬/平高價。
只是，歐泊在5萬+的高點屁股還沒坐熱，房價就開始掉頭向下了。
從5字頭一直跌到現在的3字頭，並且有不少小戶型產品，還在滑落。
｜廣州樓市發佈 製圖
從歐泊價格曲線的變化，我們可以發現，它的行情來得快，去得也快。
價格大面積衝上5萬+，也就是1年時間，之後大半年時間不到就顯現出了頹勢。
以95平戶型爲例，2021年5月其成交價還能賣出5.6萬/平價格，到同年底的時候，已經降到了4.9萬/平。
｜圖源：貝殼找房
而面對這樣的價格“塌陷”，業主也曾打起過“保衛戰”。
比如，今年歐泊就有業主呼籲廣大鄰居，不要賤賣，把房源價格統統掛到500萬+。
只是從結果看，這波挽尊效果並不好，砸盤現象還時有發生。
貳
歐泊的急漲急跌，側面說明它的“春天”很短。
事實上，如果放大視角看，不單單歐泊，廣州很多熱門小區也有這種現象。
比如蘭亭盛薈，從2019年的4字頭漲到9萬+/平，用了3年時間，如今重回4萬+/平，也是2年多時間。
黃埔萬科東薈城，2021年巔峰時期一度站上5萬/平，如今則在2.2-2.5萬/平價格徘徊。
｜蘭亭盛薈小區
丨廣州樓市發佈 攝
由此可見，大部分小區留給業主在高位套現的時間窗口，其實相當短暫。
而大部分業主，往往是很難把握準這個點的。
如果對萬科歐泊的房價變化進行深度剖析，我們或許能得到一定的借鑑和啓示。
它可以讓二手次新小區的業主，更精準地判斷自家小區，房價有沒有到頭。
｜萬博航拍圖
丨廣州樓市發佈 攝
要明白這點，我們必須理解萬科歐泊從2016-2021年這段時間，價格的變化邏輯是什麼。
首先，板塊供應發生了根本性變化。
比如在2015年萬科歐泊清盤之後，長隆萬博板塊很長一段時間都沒有全新盤出現。
當時的歐泊在萬博，可以說是板塊內樓齡最新的小區，這一時期，也是它上漲最猛的階段。
但2020年之後，隨着萬博和樾府、耀勝新世界廣場|耀勝尊府、越秀·瑞麓府相繼入市，長隆萬博供應明顯增加。
因此，我們可以看到這樣一個趨勢，長隆萬博供應的增加，與歐泊房價大幅回調，時間週期上只是前後腳的事。
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更爲重要的是，這波供應潮，帶來的是深層次供應結構的變化。
怎麼理解？
比如房源質量上，歐泊大部分戶型都相對過時，80多平只能做兩房，使用率上，不僅與新規項目相差懸殊，與萬博和樾府這類上一代產品也有明顯差距。
在社區品質方面，與其他新盤或次新相比，逐漸老舊的園林、設施等，同樣在弱化歐泊的市場吸引力。
最鮮明的例子就是，歐泊95平三房今年只能賣3.6萬/平，而和樾府同樣是3房戶型，成交價卻在5字頭。
｜圖源：貝殼找房
而且，在學位上，萬科歐泊對口紅郡小學+南村公立僑聯中學，並非名校組合。
在前幾年，萬博教育沒有發力的時候，這方面的劣勢不會太明顯。
但如今，華潤置地長隆萬博悅府、越秀萬博城、越秀瑞麓府相繼引入名校，歐泊的教育牌，顯然就不夠看了。
可以說，歐泊從橫空出世，到站上巔峰，再到跌落神壇，供應結構根本性變化，佔了很重要的成分。
其次，歐泊房價的起伏，與炒房客有莫大關係。
從房價曲線來看，歐泊行情大熱的時候，恰恰也是廣州樓市的牛市時期。
這個時間點上，除了市場行情助推，很大關係也是因爲當時的萬博，被炒房客盯上了。
資料顯示，從2019年開始，歐泊就有大批炒房客進場。
比如在2020年，有業主曝料遭遇炒房客大量收房，並遇到ABC單。
一些炒家甚至進入小區，挨家挨戶進指導業主們怎麼掛高價放盤。
｜2021年歐泊業主爆料炒房客ABC單
｜圖源：業主粉絲
這股炒作情緒，很大程度上助推了當時歐泊房價的飆升。
後來隨着官方出臺二手指導價，市場下行，包括歐泊在內的很多小區，幾乎全遭遇“滑鐵盧”，炒房客不得不割肉離場。
這也進一步導致這些炒房嚴重的小區，價格被迅速擠水分，甚至屢屢出現價格背刺現象。
因此，從宏觀來看，歐泊從漲到跌，也是市場情緒由狂熱到恐慌的過程。
｜廣州航拍
|廣州樓市發佈攝
透過歐泊房價變化的走向，我們能總結出一個市場規律，次新小區的房價到頂沒到頂，兩個要素很關鍵：
一方面，如果短期內板塊有明顯的供應變量出現，那麼意味着客羣很可能被分流。
尤其是同質化新盤項目的出現，它不僅會加劇快板競爭白熱化，分流走部分客羣。
甚至由於它們的後發優勢，這些新盤還會重塑整個價格體系。
另一方面，當同小區二手掛牌激增，賣盤情緒高漲的時候，也說明“高點”可能到來。
畢竟，業主們集體拋盤，勢必會引發內卷踩踏。
保不齊裡面就有急需資金業主，會降低姿態出貨，這樣一來就會拉低市場價格預期。
對於次新小區的業主來說，這時候的房價天花板，其實已經被限制住了。
樓市君的建議是，永遠別想着賺最後一個銅板。
相對理想的做法，是提前搶跑，儘量在價格轉折之前出手~