2025年深交所IPO第一審來了，馬可波羅二次闖關 |IPO觀察

深交所2025年IPO第一審“花落”馬可波羅。

1月14日，深交所上市審覈委員會將召開2025年第1次審議會議，審議的是馬可波羅控股股份有限公司（下稱“馬可波羅”）的首發上市事宜。這也是時隔近8個月，馬可波羅的再度上會。

2024年5月16日，馬可波羅首發上會，作爲發行上市新規頒佈後的首個上會企業，馬可波羅備受市場關注，然而，根據當日的審議結果顯示，馬可波羅被暫緩審議。當時，有業內人士分析，馬可波羅雖符合主板定位，但受制於地產下行，其業績穩定性待觀察。

如今，房地產出現回暖跡象，馬可波羅再度闖關能否成功？

二度闖關

2024年，新“國九條”和配套政策文件相繼出臺，證監會和交易所陸續發佈配套制度規則，發行上市審覈規則也修改了主板、創業板發行上市條件和板塊定位要求。

馬可波羅是發行上市新規頒佈後首個依據新規一套標準上會的企業，市場對其高度關注，不過2024年5月，馬可波羅IPO被暫緩審議。

彼時，第一財經就相關情況向深交所作了進一步瞭解，據深交所有關人士介紹，上市委暫緩馬可波羅上市申請的審覈，主要是考慮報告期內該公司營業收入和利潤都出現一定下滑等實際情況，需要在現有基礎上進一步確認影響業績不確定因素是否消除。

馬可波羅隸屬於建築陶瓷行業，與房地產高度相關，受地產下行週期影響，自2019年以來，馬可波羅走出了一波業績拋物線。

2019年至2021年，馬可波羅的業績保持上漲，營業收入從 81.3億元增至93.65億元，歸屬淨利潤從9.84億元增至16.53億元，增速較快。

2021年是馬可波羅的業績拐點，隨着房產行業的深度調整，2022年，馬可波羅的營業收入同比下滑了7.52%，淨利潤下滑8.4%；2023年，馬可波羅的營業收入雖小幅增長，但歸屬淨利潤進一步下滑至13.53億元，同比下滑10.66%。

業績下滑趨勢延續到了2024年。根據馬可波羅更新後的上會稿，2024年前三季度，馬可波羅營業收入、歸屬淨利潤與2023年同期相比分別下滑16.65%和6.66%，扣非後歸屬淨利潤同比下滑12.10%。對此，馬可波羅稱，主要原因系建築陶瓷行業市場競爭加劇，銷售價格以及銷量有所下降。

上會稿顯示：報告期內（2021年至2024年上半年，下同），該公司產品銷售單價分別爲45.46元/平米、41.62元/平米、39.48元/平米和37.94元/平米，呈下降趨勢。

另外，值得注意的是，該公司前三季度經營活動產生的現金流量淨額爲10.76億元，與2023年同期相比大幅下滑了52.70%。

該公司預計2024年度將實現營業收入約爲72.3億元至74.3億元，同比下降18.99%至16.75%；歸屬淨利潤約爲12.8億元至13.5億元，同比下降5.39%至0.22%，扣非後歸屬淨利潤約爲11.5億元至12.2億元，同比下降7.25%至1.60%。

在交易所問詢中，業績表現也是監管機構最爲關注的問題之一。交易所要求馬可波羅分析經營業績的穩定性，是否存在業績持續下滑或大幅下滑的風險；說明營業收入持續增長是否與同行業可比公司一致，並分析未來的發展空間及可持續性。

從“增量紅利”步入“縮量微利”

從業績情況來看，目前馬可波羅同行業可比上市公司，已經幾乎“全軍覆沒”。2024年前三季度，東鵬控股實現營業收入46.84億元，同比下滑18.27%；歸屬淨利潤3.09億元，同比下滑50.95%；經營活動產生的現金流量淨額4.89億元，同比下滑66.31%。

帝歐家居2024年前三季度實現營業收入20.47億元，同比下降25.40%；歸屬淨利潤爲虧損1.41億元，同比下降115.89%；經營性淨現金流爲1.16億元，同比下降69.05%。

蒙娜麗莎2024年前三季度實現營業收入35.72億元，同比下滑21.41%；歸屬淨利潤1.41億元，同比下滑57.85%。

在三季報抑或投資者活動中，上述可比公司均指出了當下陶瓷行業的現狀。雖然2024年前三季度，房地產市場尚待止跌回穩，但房地產開發景氣指數處於低位，居民裝修消費動力不足，建築陶瓷和衛浴產品的整體有效需求偏弱，市場存量化競爭態勢加劇，價格戰進入白熱化。

如今，陶瓷行業已從增量紅利時代，步入存量甚至縮量的微利激烈競爭時代，頭部陶瓷企業也在及時調整經營策略，開展降本增效舉措，修復毛利率。

與同行可比上市公司的主營業務毛利率指標相比，馬可波羅的毛利率水平總體高於同行平均水平，報告期內分別爲43.09%、35.10%、36.01%和36.29%，其中，2022年下滑明顯，但2023年以來有所回升。

對於未來的業績不確定性，馬可波羅在關於深交所上市委審議意見落實函的回覆中表示，2024年10月，我國房地產市場交易數據已呈現明顯回暖跡象，隨着市場需求端的逐步回暖，公司2024年業績不存在大幅下滑風險。

壞賬準備呈增長趨勢

另外，應收賬款也是馬可波羅首次上會時上市委會議現場問詢的主要問題。

馬可波羅的下游主要是各大房地產企業，近兩年隨着房地產行業的調整，馬可波羅產生了大量的應收賬款。

根據申報材料，報告期各期末，馬可波羅應收款項餘額（含應收賬款、應收票據、合同資產、其他應收款等科目）分別爲 37.98億元、34.29億元、31.09億元及30.06億元；壞賬準備餘額分別爲 11.01億元、11.09億元、13.66億元及 13.42億元。

馬可波羅稱，公司的應收款項餘額呈逐年減少的趨勢，但壞賬準備整體呈增長趨勢，主要原因是2020年下半年起，公司針對部分債務違約風險較高的涉房客戶的應收款項單項計提壞賬準備。

比如，融創地產2024年6月30日應收賬款餘額1.47億元，其中1488.14萬元已收取等額保證金，對剩餘的1.32億元按100.00%比例計提壞賬準備；綠地地產2024年6月30日應收賬款餘額1.4億元，其中837.99萬元已收取等額保證金，對剩餘的1.31億元按80.00%比例計提壞賬準備。

同時，與多數房地產上游企業一道，馬可波羅開始出現以房抵債的情況。報告期內抵債房產金額爲2.58億元，包括100套商品房、221個車位。截至報告期末，已對40套抵債房產完成辦理網籤備案手續。