21深度丨樓市新政後首個週末：人氣回升，成交冷靜，價格博弈

21世紀經濟報道記者張敏、唐韶葵、吳抒穎 北京、上海、深圳報道上個週末，謝林鋒非常繁忙。作爲一名深圳的房地產中介又是自媒體從業人員，樓市新政推出後，他很快就開起了直播，解答客戶的問題。他發現，直播間裡涌入了許多潛在購房者，一改往日的冷清氛圍，變得十分熱鬧。

週末，他在一個樓盤上隨機打開了直播，人數也迅速上升，“問題根本就回答不過來”。

5月17日，央行、金融監管總局發佈文件，調整個人住房貸款政策。對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。央行還表示，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

按照新政，個人購房的最低首付比例和貸款利率均將降至歷史最低水平。

對於“久旱逢甘霖”的樓市來說，政策將帶來哪些變化？

21世紀經濟報道記者在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市調研發現，新政後的首個週末（5月18日、19日），四城樓市的諮詢量、帶看量均有所活躍，北京不少新房項目反映，諮詢量增加了50%。這既源於需求端預期的改善，也是銷售人員積極營銷的結果。

但由於落地細則尚未出臺，市場的觀望情緒仍然存在，成交量也沒有明顯提升。經歷了本輪市場調整的洗禮，購房者心態穩定，並不急於快速出手。

不過，一些變化正在潛移默化地發生。近期，在二手房市場，堅持報價的業主開始增多，說明賣方的信心有所增強，市場也隨之出現博弈情緒。而隨着“靴子”落地，對價格的堅持能否持續，還需進一步觀察。

營銷人的忙碌週末

作爲一向對政策敏感的城市，週末兩天，深圳樓市的“熱鬧”的確爲近年來少見。許多售樓處人流量“暴漲”的新聞刷爆社交媒體，深圳樓市好像又“火”了。

據21世紀經濟報道記者現場以及多方調研，深圳售樓處在新政之後的確人氣有所回升，而且數據也能夠提供支持。據一家混合所有制房企以及一家民營房企爲21世紀經濟報道記者提供的數據，週末兩天，深圳全市項目整體的來訪量大約有30%-40%的提升，主要原因除了有降首付外，還疊加深圳近期社保“3改1”等。

與深圳類似，新政後的首個週末，廣州多數售樓處的來訪量也有明顯活躍。“我們項目來訪量大約翻倍了，銷售同事通過降首付邀約了不少客戶來看房。”一位黃埔區大盤的銷售負責人對21世紀經濟報道記者表示。

北京、上海的熱度同樣有所增長。北京大興區、豐臺區、順義區的多個在售項目反映，週末接待的看房人數比平時多出約50%，“有的客戶沒有預約就直接來了”。

樓市熱度升溫，既源於需求端預期的改善，也是銷售人員積極營銷的結果。據悉，雖然尚未落地細則，但上海外環外的部分樓盤銷售已經直接對客戶說，首套房可以做到15%的首付比例。

還有銷售人員以“窗口期”的名義向購房者推銷。“一旦還有其他政策推出來，比如放開限購，我怕你搶不到房。”在上海外環某項目，一名銷售人員如此向客戶表示。

同策研究院研究總監張紅衛分析認爲，新政後，上海的項目來訪人羣主要有兩類：第一是具有上海“房票”的購房者，這部分主要是改善需求，在二套房首付比例大幅下調、公積金貸款下調及商業貸款利率不設下限的政策背景下，改善預期增強；第二類是在上海缺乏房票的購房羣體，對於取消限購有期待。

當前，一線城市的購房門檻仍然較高，政策也更易產生影響。相比之下，二線城市的反應要平淡一些。

據21世紀經濟報道記者從兩家杭州房企獲得的情況，新政出臺後，杭州多數項目來訪量有明顯提升，但也出現了冷熱分化加劇的情況，主城區對新政的反應效果更快。“地理位置和配套優質、剛需客戶較多的板塊，降首付政策能有一定刺激作用，沒有這些因素加持的板塊，政策的效果較弱。”一位杭州房企的人士說。

成都的情況類似。從數據面看，週末兩天，成都來訪量、成交量都有小幅的上漲，漲幅大約在10%以內，但多數項目反饋的結果來看，多數感受相對較弱。

等待“靴子”落地

雖然很多項目看房者衆多，但到成交環節，購房者仍然冷靜。上週末，在記者調研的城市中，大部分項目並未錄得成交量明顯增長，僅有局部升溫。

以深圳爲例，鴻榮源旗下一樓盤發佈的銷售海報顯示，5月18日，鴻榮源·胤璇開盤賣出126套住宅，僅餘三套房源未售，收金約14.9億元。但這一項目能夠錄得如此的銷售成績，是因爲其與周邊二手房項目存在“倒掛”。

公開信息顯示，該項目的備案均價8.55萬元/平方米，最低單價7.1萬元/平方米。對比周邊二手樓盤，掛牌價多數在10萬元/平方米以上。

撇除這樣的“個案”，深圳大多數樓盤銷售情況相對平淡。其餘賣得好的項目，新政的催化只是因素之一，關鍵的變量還是在於“降價了”。

一家深圳房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們週末有一兩個盤賣得還不錯，一是因爲促銷，一是我們提高了中介的佣金，大家都在給我們帶客。賣出去的房源中，也有不少客戶已經按照15%的首付來做了。除了這些高返傭的項目，其他成交情況基本上和前面一個月是持平的。”

從多家標杆房企反饋的信息，目前廣州市場多數項目並未明顯感知到新政的“利好”推動，即便客戶到訪量有提升，但是觀望情緒仍然嚴重。“很多客戶的意向還是比較弱，我們這邊成交沒有明顯變化。”一位廣州頭部房企的人士表示。

另一位全國性房企廣州公司的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們的項目來訪量有明顯提升，但是成交上基本持平。有些項目看起來數據翻倍，但基數實在是太低不太有參考性。到訪有三四百組，但週末實際成交就是10套左右，之前週末可能5、6套吧。”

在北京市場，受訪的項目普遍反映，週末的交易量並未出現明顯變化。這主要是因爲北京的實施細則並未出臺，購房者還在等靴子最終落地。

事實上，上週末，北京的不少項目已經向購房者承諾，如果政策落地不及預期，可以返還定金。但客戶並不怎麼買單。

根據多家房企的反饋，上週末，杭州、成都樓市的成交量也未發生明顯變化。一位成都市場觀察人士也表示，目前由於大多數項目還沒有落地首付政策，配套的商貸利率下調也還未落地，所以市場觀望情緒仍然較濃。

微妙的價格博弈

除了等待靴子落地外，經歷過近些年市場調整的洗禮，如今的購房者也更加沉得住氣。北京某大型房企營銷負責人向21世紀經濟報道記者表示，以往購房者的決策週期很短，市場火爆時，部分購房者一夜之間就會決定買房。但最近兩年，決策週期明顯拉長，“很多客戶不着急買，一是怕房價繼續降，二是看開發商還有沒有優惠。”

“買方市場來了。”他說。

不過，近期的政策調整，開始給賣方注入信心。這種情況已在二手房市場有所體現。

今年以來，北京連續出臺多項穩樓市政策。鏈家地產北京惠新西街某門店經紀人表示，最近兩個月，業主對價格更加堅持，房源的溢價空間開始變小。“如果不是特別着急出手的客戶，都不怎麼降價了。”

他表示，這也反過來抑制了成交。因此，在其所在的片區，上個週末的帶看有小幅增加，但交易情況並未出現明顯變化。

這反映出市場的另一個現實，即面對政策利好，一部分賣方會選擇博弈。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，這兩年，北京二手房價格降幅較爲明顯，一些小區的價格較2021年跌幅達到三成。隨着政策利好的不斷推出，不排除業主停止降價，甚至調高報價的情況出現。

但在新房市場，類似的情況尚未發生。據悉，去年9月30日北京推出“認房不認貸”政策後，部分項目一度取消價格折扣。但從上個週末的情況來看，此輪政策出臺後，還沒有項目收回折扣，或調漲價格。

前述房企人士表示，當前的形勢下，開發商不太敢漲價。因爲一旦政策落地的細則不及預期，需求釋放不足，企業就會錯過出貨的機會。

事實上，以價換量仍是當前市場的主流。多數受訪者指出，新政出臺後，買賣雙方的信心都有所增強，但在當前的供需關係下，市場對價格的支撐力不足。且在細則落地之前，市場勢必會出現一段觀望期，此時漲價，也有可能是試探市場的反應。

張大偉指出，短期看，具體執行的細則會影響市場走勢，市場能否從築底狀態中走出，取決於購房槓桿的最終設定，以及銀行的讓利力度。但總體而言，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復。