40%股權拍賣、李嘉誠拋售傳言 上海真如高尚領域前世今生

觀點網近日，因和潤集團破產清算，其持有的上海普陀區近120萬平方米城市綜合體項目“高尚領域”40%股權將被拍賣，起拍價約53.48億元，預計7月8日開拍。

高尚領域項目由李嘉誠旗下長實集團持股60%，負責操盤開發，和潤集團作爲小股東持股40%。目前，項目已基本竣工。

早年間，李嘉誠家族在內地資產上的拋售動作頻繁，高尚領域亦幾度傳出被擺上貨架，然而長實系至今並未抽身，反倒是和潤集團因債務被中融信託起訴，導致股權被強拍。

值得注意的是，長和系旗下子公司以優先購買權人的身份，參與了此次破產清算拍賣。

李嘉誠“不賺最後一個銅板”的信條人盡皆知，但對於上海真如副中心的這一項目的尾盤，長和或許另有盤算。

買賣之間

公開信息顯示，高尚領域是長實入滬首個大型綜合項目，源於2006年以底價22億元獲得的上海普陀區真如副中心啓動區A3-A6地塊，建築面積約117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等爲一體。但該項目拿地後長期未動工，被部分市場聲音解讀爲捂盤惜售。

直到2011年7月14日，長實召開項目啓動發佈會，旗下普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個項目同時啓動。針對捂盤說法，長江實業高層迴應稱並不客觀，長江實業執行董事趙國雄表示，包括真如地塊在內的3個項目“自動工以來進度令人滿意”。

2019年6月14日，高尚領域A4地塊開盤，1108套房源取證均價90402元/平方米，19#總高23層，層高3.45米；20#總高23層，層高3.45米；21A/B-22A/B總高37層，層高2.97米；23A/B-24A/B總高38層，層高2.97米。前期收穫1181組有效認籌，但據悉整體棄號率超過3成。

第二次入市節點則是2020年4月，當時取證均價爲90724元/平方米。二期爲A6地塊的348套，共4棟建築，其中2棟總高37層，約81-101平方米2-3房，兩梯四戶，另外2棟總高31層，約158-160平方米4房，兩梯兩戶。

早在2019年底，就有市場消息傳出李嘉誠要接手真如項目少數權益，重回中國市場，到了第二年，市場說法又變成了長實要出售真如項目和北京姚家園地塊。

2019年，針對公司將以估值200億元出售上海高尚領域項目的問題，長實集團企業事務總監班唐慧慈曾迴應稱，公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。

在2020年9月，針對上述項目出售傳聞，長實集團回覆稱：“吸引市場注意但並不代表其需要出售相關資產”。

再後來，諸多說法均被證僞--北京姚家園的豪宅項目經歷22年的開發週期後，於2023年獲得預售證；真如項目則是拿地18年，把合作方熬走之後，長實依舊穩坐高臺。

時而坐莊，時而坐閒，真真假假，大小通吃--李嘉誠在魔都佈局的這座陳年尾盤，至今仍在創造收益。

尾盤迴鍋

2020年推完二期項目後，高尚領域本已就此沉寂，但時隔四年又掀起一陣水花。

今年3月上旬，上海樓市傳出消息稱，高尚領域有剩餘住宅房源謀求重新取證，知情人士透露，待售房源價格已備案所以無需積分，預計價格重新評估，但基本上是在10萬內的均價，一時間，看房中介們紛紛打出“真如重回九萬時代”、“重回五年前”的標語。

短短几天后，3月15日至17日三天，高尚領域三期入市認購，共73套房源，放出的折前均價爲9.8萬元/平方米。

儘管所謂的“三期”實際早在2019年就取證，是前期意向客戶資質不合格等問題清退的房源，但還是吸引超260組新客，對應351%認購率，在當下的樓市氣候下熱度不低。

從價格來看，73套“新房”較2019年的一房一價表單價略有上漲約6%，以18#A2002房源爲例，當時均價90402元/平方米，對照本次95772元/“，上漲5370元，五年漲幅僅6%，如果考慮四年間房貸利率的差異，時間拉長後的總成本甚至可能有所下降。

分面積段來看，兩房81-86平方米的價格爲773-901萬元，96-97平方米的價格爲898萬-940萬元；三房98-103平方米的價格爲904-1011萬元；四房158-160平方米的價格爲1525-1664萬元；一樓複式標準層103-124平方米，地下100-151平方米，4.5米層高，價格爲1450-1924萬元。

若與同在普陀內中環去年入市的新盤品尊國際相較，後者均價10.98萬元/平方米，高尚領域這盤迴鍋肉也別有風味。

但一位上海置業顧問表示，尾盤之所以是尾盤，戶型方面多少仍有一些硬傷。”李嘉誠一貫的風格，有的人不大能接受。一是沒有陽臺，大面積採用飄窗；二是剩下的房子大部分做不到南北通透，還有部分小戶型是兩房朝北；第三，畢竟是幾年前的房子，裝修上和新房不太好比，中央空調、地暖、新風三大件一概沒有，只有掛式空調加上大白牆，要求高的自住可能要敲掉重新裝。“

他也坦言，儘管有種種不足，畢竟是上海市區內難得一見的現房銷售，且周邊配套高度成熟，”最大的優點就是所見即所得“，所以還是會受到市場追捧。

除了住宅尾盤，高尚領域的商業部分LOVE@大都會近十年間一直”被開業“，目前似乎行將圓滿。

LOVE@大都會整體商業面積超過22萬平方米，其中17萬平方米位於地下，分三期招商。在去年，LOVE@大都會一期商業順利開業，約7萬平方米，主要是沿街的社區配套商業，包括2.2萬平方米的盒馬X會員店、星巴克臻選等等。二三期也在招商中，分別爲7萬和8萬平方米，目前商業部分的公共區域已全部建成，預計今年會逐步開業。