8700億廈門地產龍頭，一年縮表550億

記者丨李惠琳 編輯丨陳曉平

11月25日，建發股份董事長林茂，攜三位高管出席業績會，直面投資者。

“公司正在研究制定估值提升計劃，後續將按要求披露。”再三遭到不滿股價的詰問，林茂表態稱。

本月初，在上會前夕，林茂爲首的管理層，還撤回50億元的配股申請。

“建發終止配股，可能是出於維護股價的考慮。”匯生國際資本總裁黃立衝向《21CBR》記者分析。

這家總資產超8700億的巨鱷，總部位於廈門，股價現爲9.5元，相當於淨資產的一半左右，總市值280億元。

56歲的林茂率隊，帶領“新閩系”帶頭大哥，更多轉向管控風險，進入換擋縮表的新週期。

擴張轉向

8月下旬，林茂接替鄭永達，成爲建發新掌舵人。

他財務出身，爲高級會計師，是建發系的“老人”，歷任證券部經理、董秘、總經理等職。

“保持風險在可承受範圍內。”林茂在9月以新職亮相業績會時，即定下基調，多次強調“重視風險”。

過去4年，建發逆勢採取積極的擴張策略。

2021年拿地高峰期，一年就入手114宗土地，全口徑拿地金額合計約1576億元；2022年至2023年有所收縮，依然高達62宗、91宗。

據官方統計，現有土儲中，71%是在2021年7月後拿的“新庫存”，建發銷售額，從千億躍升至3000億元，躋身全國地產前10強。

其還高調入主紅星美凱龍，接管數百億資產的陽谷祥光銅業。

林茂於2020年7月起任總經理，主管日常運營，個人也應是建發狂飆的重要推手。

輝煌的另一面是，高峰期，其負債總額首破7000億元。

其後，管理層迅速調整方向，力降槓桿。

從2023年9月起，建發的資產規模，一年內由9311.77億降至8760.13億，收縮550億左右，總負債總額降至6400多億元。

只是，存量債務依然龐大。

據財報披露，截至6月，建發合併口徑的有息債務，合計高達1977億，單是1-6月，利息就付近30 個億。

更糟的是，弱復甦行情下，銷售去化在變慢。

2024年1-9月，其核心地產平臺“建發房產”，操盤的銷售金額爲847.9億元，同比下降四成。由於計提大額存貨跌價準備，同期地產淨利只剩3.81億元。

“如果市場需求不足，可能會放緩補庫存的速度。”林茂說，當前目標是儘量維持市場佔有率。

目前，建發房產拿地力度仍位列第一梯隊，在克而瑞榜單中排名第4，僅次於保利發展、綠城中國、華潤置地。

在政策利好下，銷售已有所好轉。

林茂稱，建發房產10月合同銷售金額達187億元，環比增長148.47%。

加速回籠

林茂當下的棘手局面，還源於主業走弱。

建發營收的大頭是來自供應鏈業務，佔到總收入逾8成。這兩年，受宏觀經濟形勢等衝擊，表現相對低迷。

1-9月，收入下降25.8%，至2636億元，淨利潤下滑一成，爲22.44億元。

建發對紅星美凱龍的投資，一度爲股東帶來約95億重組收益，眼下卻“吃掉”了部分盈利。

來源：紅星美凱龍

同期，這一家居板塊的收入爲61億元，淨虧損20億元。合併報表後，爲建髮帶來5.67億元的虧損。

林茂對該業務仍有期待。

他聲稱，紅星美凱龍品牌優勢突出，護城河高，收購後可提升建發的形象和全國影響力，助力供應鏈運營和地產業務。

只是，作爲地產強相關產業，美凱龍需要時間扭轉局面。

此外，兩大地產運營平臺之一的“聯發集團”，其土儲集中於三四線城市，形勢也更嚴峻，前9個月，其房地產業務淨虧3.52 億元。

短期內，林茂團隊尚可應對財務壓力。

其底氣在於，賬上現金有900億元，短期借款和一年到期的流動負債，則爲540億元，足以應付所需。

只是，應對長期發展尚捉襟見肘。

2023年秋，建發答覆上交所問詢時稱，截至2022年末，可自由支配資金爲887.45億元，未來3年總體資金缺口爲2572.3億元，“不足以通過自有資金”滿足發展所需。

林茂已公開表態，建發將打磨產品和降本增效，謹慎拿地，並梳理持有的各類投資資產，通過出售轉讓等方式，回籠資金。

克而瑞的數據顯示，1-10月，旗下的建發房產、聯發集團，合計新增土地貨值爲755億元。

建發內部也收縮支出。

比如，林茂本人的薪酬，去年已降至507萬元，比上一年少了200多萬。

等待回暖

林茂團隊，已在明顯加快融資力度。

最新的一筆，爲11月18日起息的中期票據，總額爲15億元。

據記者不完全統計，年初至今，建發股份體系已至少發行11筆融資計劃，合計147億元。

1-9月，建發的籌資活動現金，流淨入額60.95億元。最新發行的中期票據，票面利率爲2.75%，這顯示其信譽依然良好。

管理層本計劃，通過向原股東配股再補血50億元。

這筆融資申請始於2023年4月，當時建發期望的融資金額是85億元。隨後的一年內，兩次下調募資額度，規模已大降。

誰知，在上會前夕，林茂團隊撤回申請文件，無疾而終。公告中僅模糊解釋爲“內外部環境的變化””內部實際情況及發展規劃等”。

黃立衝告訴《21CBR》記者，投資者可能對其潛力、盈利性等持保守態度，影響配股成功率和募資的規模。

“尤其是現金流的下降，意味償債能力和資金鍊緊張。”黃認爲，在這種情況下，監管機構對其融資計劃也會持謹慎態度。

現階段，也不是配股的合適節點。

公佈配股以來，建發股價一路下行，最低探至7元，直到9月政策提振，才重新反彈。

林茂爲首的管理層，終止配股，投資人至少鬆了口氣。

“停止配股能更好保護股東利益，滿足監管要求。”在黃立衝看來，股價長期破淨，若配股勢必又帶來利空。

於林茂而言，放棄50億的股權融資，就不得不另找資金，用於支持龐大的業務規模。

好在，樓市已現止跌回溫態勢，擴張期併購的資產，開始貢獻利潤，如祥光銅業並表後已現盈利。

建發的市值，要回歸基本面，既需團隊的努力，更有賴於市場的復甦。

圖片來源：建發股份，除標註外