暗訪揭露信貸資金違規流入樓市鏈條丨信貸亂象調查①

■編者按

金融是國之重器，是國民經濟的血脈。在我國，銀行信貸是企業和個人最主要的融資渠道，堪稱“主動脈”。在日益壯大的信貸市場中，一方面，銀行金融機構服務能力大幅提升、更多企業和個人獲得了更好的信貸服務；另一方面，信貸資金脫實向虛仍局部存在，監管套利等亂象也在暗中滋生，成爲阻礙信貸市場健康發展的“毒瘤”。南方日報今起推出“聚焦信貸亂象調查”系列報道，敬請垂注。

正因房貸額度收緊、利率上漲而煩惱的黃小姐最近接到了一個讓人“心動”的推銷電話——辦理經營貸款替代按揭貸款。“年化利率最低3.85%，可貸20年；條件允許還可以貸30年，3天可以放款，比房貸放款更快、利率更低。”電話裡自稱是銀行客戶經理的人極力向其推銷通過經營貸款買房。

南方日報記者調查發現，2021年以來，因房貸額度收緊，不僅貸款中介以此向購房者推銷經營貸款、信用貸款買房，部分銀行一線客戶經理甚至主動爲客戶“支招”使用經營貸方式購房。

信貸資金違規流入樓市一直是監管嚴打的領域。但南方日報記者對廣州地區的20多家主要的商業銀行及多家貸款中介進行暗訪後發現，通過經營貸、消費貸等方式套取房貸，已經形成一條成熟的灰色產業鏈，成爲扶持中小微企業的抵押經營貸，以及提振消費的消費貸等信貸資金違法流向樓市的“暗門”。高壓之下，經營貸、消費貸屢禁不止地違規流向樓市背後，也暴露了部分銀行貸款審覈上的諸多漏洞。

“如果你擔心房貸的放款時間問題，可以考慮做經營貸，最長可貸20年；如果沒有營業執照，可以考慮辦消費貸，夫妻二人最高可辦理200萬元。”1月26日，浦發銀行廣州環市東支行客戶經理向前來詢問房貸業務的記者主動“推薦”使用經營貸和消費貸替代額度緊張的個人按揭貸款。

這並非個案。近日，在記者暗訪的21家銀行中，多家銀行客戶經理主動介紹利用經營貸、信用貸買房的“捷徑”。如當記者告知名下無公司可借款時，廣發銀行環市東支行客戶經理主動爲記者“支招”，稱申請經營貸不需本人名下有公司，“法人可以不是你，佔股10%以上，直接可以以你的名義申請經營貸”。招商銀行廣州萬博支行客戶經理則引導記者使用該行“小微經營貸”，不需房產抵押，“只需要填寫你的公司名稱就行了”。

甚至有銀行工作人員手把手向記者傳授買房的“技巧”。“可以先全款買房，之後立馬再做一筆經營貸。”興業銀行廣州華景新城社區支行客戶經理主動向記者介紹利用經營貸。客戶準備三成首付款，向墊資方借餘下七成尾款後全款買房，過戶後再將房產抵押給銀行，通過該筆經營貸將錢還給墊資方。“如果有需要，我們可以幫你找墊資公司。”

此外，部分銀行客戶經理在記者詢問是否可以辦理信用貸、經營貸購房時，給出了肯定答案。如工商銀行天豐支行客戶經理、民生銀行天河支行客戶經理均向記者表示，可辦理信用貸通過第三方企業刷取提現後用於購房。

除了銀行，更爲積極主動進行推銷的是和銀行進行合作的各類貸款中介。“僅過去一週，我至少接過六七個電話推介類似的貸款方式。”黃小姐告訴記者，現在各家銀行房貸放款普遍要等3個月，但這些違規的貸款方式，貸款中介稱最快3天可放款。

對黃小姐來說，誘人的除了放款速度，還有利率。黃小姐告訴記者，她現在要買的是二套房。目前各家銀行利率普遍爲5.4%。若貸款500萬元，貸款20年，本息共計1010.76萬元。而按照貸款中介說法，經營貸最低利率3.85%，貸款20年，本息共計843.85萬元。“利息相差166.91萬。”

“不僅新購房屋，我們甚至幫助一些客戶‘置換’出年利率5％以上的房貸，省下大筆利息支出。”林和西一家貸款中介告訴記者。

記者調查發現，目前銀行客戶經理和貸款中介主要推薦用於購房的主要品種爲經營貸和消費貸兩種。“如果有房子可以抵押，你就選經營貸；如果沒有，你就選信用貸。”位於珠江新城的一家貸款中介告訴記者，抵押經營貸最高可以做到房屋評估價值的七成。比如1000萬元的房子，最高可以通過抵押貸到700萬元的資金。

信貸中介口中的“經營貸”是指“企業經營性抵押貸款”，是銀行鍼對企業主的一種抵押貸款，企業主可以房屋作爲抵押，獲得一筆用於經營的貸款。爲了支持小微企業發展，近年來國家要求金融系統向各類企業讓利，使得面向小微企業的貸款利率一度從超過5%下降到4.75%、4.35%，去年下半年以來更是低到3.85% 。然而這本來是爲了支持小微企業的資金，卻被挪用進入樓市，且與個人按揭貸款利率之間形成套利空間，特別是近期隨着房貸利率走高，套利空間就進一步擴大。

除了“經營貸”， 貸款中介口中的“信用貸”實則是各家銀行的“消費貸”，是對消費者個人發放的用於購買耐用消費品或支付各種費用的貸款。“以裝修的名義，我們可以幫你從3—5家銀行貸款，每家銀行貸出50萬元，獲得200萬元貸款不成問題。”一名按揭信用中介向前來諮詢的記者表示，相較於抵押貸，消費貸儘管利率略高，但不需抵押，適合手上沒有房子的首套購房者。

“你可以選擇先息後本、等額本息、等額本金……”一名中介如是說。目前，30年期的經營貸利率區間爲5.2%—5.8%，20年期經營貸則在4%左右。此外，市場中還有5年、10年期經營貸，利率可低至3.8%。

一名不願透露姓名的銀行人士還向記者介紹了“氣球貸”模式：“一些銀行可以放5年期的貸款給你，但每個月按20年期的供款額來還款，到5年到期時再一次結清，此後再次續貸即可。”

信貸資金違規進入樓市一直是監管機構嚴打的領域，上述操作是如何規避監管的呢？記者調查發現，圍繞信貸資金繞道進入樓市，形成了包括購買註冊公司、辦理營業執照、製造流水、信貸流轉騰挪、墊資在內的一條完整的灰色產業鏈。

以經營性貸款爲例，在操作環節上，借款人如果手上的房子存在按揭貸款，需還清按揭貸款後方可抵押；同時，還需要名下或者持有一家公司超過一定比例的股權。對於大多數購房者來說，這就面臨三個問題：一是名下必須有公司，且流水符合條件；二是需要一筆資金解押被抵押的房產；三是要繞過層層的監管審查，將經營貸款“挪”爲購房資金。

“這些我們都可以幫你搞定。”位於珠江新城某5A寫字樓內的宇勝金融客戶經理告訴記者，該公司長期與四大行及各類股份制銀行合作，信用貸手續費1%、經營貸一條龍“打包價”是1.5%。經營貸年化利率在3.85%到4%之間，從操作到放款大概3個星期。

該公司一名客戶經理介紹，他們可以根據客戶的實際需要爲其設計融資方案，如他對記者給出了採取“經營貸＋信用貸”的組合方案。其中，以經營性貸款爲例，他們將協助提供前期資料準備、購買營業執照、銀行評估抵押房產價值、申請簽訂經營貸合同、房管局錄入信息後放款。“如果有需要，我們還可以協助提高房屋評估價。”

對於購房者名下無公司的問題，該中介提到，只需要3000元即可購買一個營業執照，“把錢貸出來以後，營業執照可以直接註銷。不會被查到的，查的時候公司早就註銷了。”

面對記者對於挪用經營貸買房合規性風險的質疑，宇勝金融的客戶經理顯得胸有成竹：“我們辦了那麼多業務，從來沒有失敗的，也沒有被發現的。因爲我們有辦法。”他打開微信向記者展示近期以來各種成功放款的案例。據其表述，爲了繞開監管對資金流向的審查，他們協助將經營貸款打入第三方賬戶。“比如，我們幫你準備一個購貨合同，放款後銀行直接把錢打到對方財務，或者你提供的親友賬戶，隨後提現出來即可。”他再三向記者打包票保證“沒問題”，如果客戶需要更早拿到資金，該公司也可提供墊資服務但“打包服務費就要2個點了“。

調查中，廣州林和西路一家貸款中介爲了打消記者顧慮，更稱有“預案”：“我們可以幫忙規避風險，如A銀行發現了抽貸，我們會找B銀行把錢貸出來還給A銀行。一切都在服務範圍內。”

然而對購房者來說，看似誘人的違規資金入市，卻藏着不少風險。廣東至高律師事務所主任吳興印表示，一旦金融機構排查發現，將會提前收回經營貸款，消費者面臨資金鍊告急，而購房者若無法提前還款將會面臨被訴訟、執行的風險。

吳興印表示，與此同時，消費者將會因爲其造假行爲而被金融機構列入黑名單，並作爲失信行爲信息報送給公用信息服務平臺，此類處理措施將會嚴格登記消費者的失信記錄。消費者的信用記錄將會出現“污點”，後續該消費者如果想繼續通過信貸方式融資，將會存在障礙，難以得到審批。

此外，吳興印指出，一旦消費者通過中介公司以造假的方式獲取經營貸款，最終無法清償、造成金融機構重大損失，情節嚴重的，消費者和中介公司還可能存在被依法追究騙取貸款的相關刑事法律責任。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認爲，過多的信貸資金通過經營貸等方式變相流入房地產市場，違背“房住不炒”的基本原則，也會導致金融機構的信貸資金過多依賴房地產。而被挪用的經營貸、信用貸在此背景下將可能會被收縮。真正有信貸需求的小微企業的資金融通將難以得到滿足，影響小微企業的經營與發展。

光大銀行金融市場部分析師周茂華接受採訪時還表示，對銀行來說，銀行對房地產資產依賴過重，資產負債失衡，一旦房地產市場價格下跌，銀行流動性面臨風險，嚴重時容易出現潛在系統性風險。

周茂華認爲，最大限度降低資金違規流入房地產市場，有助於防範局部樓市過熱，避免企業和居民無序加槓桿，降低商業銀行等金融機構對房地產過度依賴，促進國內金融體系和宏觀經濟長期健康發展。同時，引導有限金融資源加大實體經濟薄弱環節和重點領域支持力度，加快經濟結構性轉型升級，推動經濟高質量發展。

針對信貸資金流向，董希淼建議，應修改相關制度辦法，將虛構貸款用途、挪用信貸資金的行爲納入徵信系統，提高借款人違規成本，從源頭上遏制個人消費信貸資金違規流入樓市、股市等。同時，金融機構可以適時建立灰名單、黑名單等制度。

事實上，近年來，金融監管部門對於房地產金融風險高度重視。1月4日，銀保監會發布《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》明確提出，銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場。據記者不完全統計，自2020年以來，銀保監會及各地銀保監局針對銀行信貸資金違規流入樓市、股市等限制性領域開出了428張罰單。今年以來，也已經有多家銀行因此收到罰單。

爲何監管三令五申、罰單不斷，違規資金流入房地產仍屢禁不止，一些金融機構與信貸中介仍頂風作案？

在銀行業內人士來看，消費貸、抵押經營貸資金違規進入樓市難以禁止，主要在於存在較大的套利空間。某國有大行從事多年小企業貸款的信貸員洪池（化名）對南方日報記者表示，首先，經營貸利率足夠便宜。其次，某些銀行的貸款期限極長，甚至長達20年。在這樣的條件下，經營貸甚至比按揭貸款有價格優勢。

與此同時，經營貸、消費貸流向樓市屢禁不止，也暴露了部分銀行貸款管理存在漏洞，給部分中介和銀行工作人員可乘之機。“有些銀行不看經營場所、不看流水等經營數據，只要有執照、有房屋，不管是否正常經營，只要申請經營貸就批。”洪池表示，正規的銀行會要求客戶以三倍流水覆蓋貸款的負債，這纔是較爲規範的做法。

而國家鼓勵小微企業貸款投放的政策導向和考覈壓力，也讓銀行沒有動力加以嚴加審批。“監管要求商業銀行的小微、普惠貸款佔貸款總量達到一定比例，要求小微戶數和總額上均有所增長，這是重要的考覈指標。但很多銀行此前沒有從事相關業務的底子，爲了迎合政策要求，只能是發放經營貸和信用貸彌補缺口，因此銀行只要有房子抵押就行，什麼都不管了。”洪池表示，部分銀行爲了衝指標，往往對貸款中介報送的各類資料睜一隻眼閉一隻眼，沒有嚴格審查。

對於金融從業者協助客戶將非住房貸款，用於購房或支付首付款的行爲，吳興印指出，這一行爲存在合規問題。

吳興印認爲，根據《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》的規定，商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

根據上述規定，金融機構只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而“經營貸”、信用貸等其他金融產品本身就有其申請主體資格、用途等的具體規定，以經營貸爲例，經營貸產品主要是爲了扶持小微企業，爲小微企業提供資金融通支持，其用款用途並不能用於購買住房，該做法明顯違反了信貸管理的規定。

針對利用抵押經營貸“置換”房貸形成一條灰色產業鏈，貸款中介提供包括“包裝殼公司”在內的“一條龍”服務，吳興印認爲此類中介的行爲不合法，已經涉及製造、提供虛假材料以達到套取金融機構貸款等問題。吳興印表示，此類中介的行爲，已有地方銀保監局出臺相關的規定予以限制，相信類似的對貸款中介處罰措施等的文件會相繼出臺，對其行爲予以處罰、打擊。

針對金融機構從業人員，明知客戶貸款的真實用途爲購房或炒股，還協助辦理經營貸款甚至主動介紹辦理方法，吳興印認爲，此類行爲已是嚴重的違法違規行爲，根據銀監局的規定，該具體的從業人員將會受到處罰，其所在金融機構同樣會被處罰。“從業人員主動或協助辦理此類貸款，情節嚴重，數額巨大，給金融機構造成重大損失等的，該從業人員還可能構成違法發放貸款罪，可能依法需要承擔相應的刑事法律責任。”

【策劃】王溪勇 謝美琴

【統籌】陳穎

【記者】陳穎 唐柳雯 黎華聯

【作者】 陳穎；唐柳雯；黎華聯

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