半年報現場｜龍湖：告別“三高” ， 經營性利潤佔比超八成

新京報訊 （記者徐倩）“今年上半年房地產政策層面持續在放鬆，二手房市場雖表現略好於新房，但價格降幅比較大，房地產市場整體仍處於量價調整階段，市場信心有待於恢復。在此市場環境下，房地產企業需要告別‘三高’模式，加快構建發展新模式，實現自身高質量發展。” 龍湖集團管理層在8月23日召開的業績會上表示。

今天，龍湖發佈2024年中期業績，其上半年營業收入爲468.6億元。其中，運營及服務業務收入爲131億元，同比增長7.6%。股東應占溢利爲58.7億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利爲47.5億元。其中，運營及服務業務貢獻超80%。

在這份成績單中，運營及服務業務對利潤的貢獻超80%成爲外界關注的要點。龍湖集團管理層在業績會上透露：“預計到2028年龍湖經營性收入佔比過半，實現第二曲線收入超過第一曲線，屆時龍湖也就完成了新舊動能的轉換。”

運營及服務利潤貢獻佔比超八成

公告顯示，今年上半年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%。期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上。

在運營業務方面，商業投資業務2024年上半年租金收入同比增長6%至53.2億元，期末出租率96%。截至2024年6月30日，龍湖商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面爲829萬平方米。

龍湖集團管理層表示：“今年上半年，龍湖新開業3座商場，分別位於成都、南京和重慶，今年下半年預計還將開業10座左右。”

同時，今年上半年，龍湖以物業管理、智慧營造爲主的服務業務板塊不含稅收入爲64.9億元，同比增長11.1%。毛利率爲32.3%，較上年同期提升0.4個百分點。

針對未來公司經營性業務的發展計劃，龍湖管理層指出，過去十幾年，通過對經營性資產即第二曲線的投入，每個業務航道在去年已經實現自身經營性現金流爲正，且利潤持續增長。今年，運營及服務兩個業務板塊重點抓應收款的管理，現金流的管理。

“以商業爲例，過去是地產開發反哺商業，而商業從去年實現自身收支平衡，租金收入減去運營開支，足以覆蓋存量項目的建造，未來隨着正現金流越來越大，可以進而投資新項目。” 龍湖管理層表示。

“新舊模式轉換關鍵要調整債務結構”

對於房地產發展新模式的理解，龍湖管理層表示：“過往以地產開發爲主的‘三高模式’不可持續，單一依賴地產開發業務模式很難持續。在房地產發展新模式下，房企新舊動能的轉換最關鍵在於處理好債務問題。”

“地產開發業務具有規模大、週期短、不確定性強的特點，當前，房企大多債務是建立在舊模式基礎上的，債務是剛性的，不會因爲收入業務轉型就消失延緩，所以要轉變發展模式就需要優先調整債務結構。第一，要把債務規模降下來，第二，把債務週期拉長。” 龍湖管理層指出。

在做法上，龍湖依靠經營現金流帶動有息負債穩步下降，同時，用長週期的經營性物業貸款替換3-5年短期的信用融資。今年上半年，龍湖經營性物業貸淨增219億元，其中存量項目通過抵押率提升帶來的增額超過140億元，平均融資成本約4.16%，平均借貸期限拉長至9.19年。

在債務結構調整後，收入和利潤結構的調整才能更爲順暢。龍湖管理層進一步表示：“預計到2028年龍湖經營性收入佔比過半，當經營性收入過半的時候，我們認爲就完成了業務收入結構的新舊動能轉變。”

“低負債水平、高經營性收入，是必備條件，只有這樣才能成爲穿越週期的百年企業。”龍湖管理層總結道。

校對 穆祥桐