被動收入夯 收益性不動產掀風潮

商用不動產售後回租交易案例

佈局收益型不動產趨勢方興未艾，全球性不動產顧問公司分析，近年國際間興起企業創造被動收入的理財新觀念，投資目光紛紛轉向附帶租約及「售後回租」等收益性不動產，既可享有長期穩定現金流，更兼具資產保值效益。

高力國際資本市場與投資服務部門副董事總經理黃正忠表示，企業投資收益型不動產不但可帶來租金收益，爲企業創造被動收入，也具有分攤本業營運風險的功能，更重要的是租金帶來的現金流可再轉作其他投資佈局的金流來源之一。

黃正忠分析，收益型不動產類型包括店面、商場、辦公室、飯店、廠辦等；依租客性質又可分爲兩種，一爲買家購置已有既有租客的帶租約資產；二是賣方出售後直接回租、即「售後回租」。其中，帶租約不動產通常已分層或分戶出租予多組承租人，若部分租約到期後，將衍生招租、租金空窗及裝潢免租期等時間及人事成本。

至於「售後回租」不動產則通常租期較長，動輒10至20年，資產購入後立即就能帶來租金收入，並且由承租方自行管理與營運，對買家來說可省去招租及管理等成本及心力，且通常會議定每3至5年調高一次租金，還具有部分抗通膨的優勢。

高力國際最新調查指出，近年市場上帶租約收益不動產的案例，包括立志開發買下「新光一號」REITs的「新光信義華廈」，中國人壽2021年收購新竹「豐邑雲智匯」商辦大樓10個樓層，國泰人壽2020年購入桃園「廣豐新天地」帶租約商場，都是具代表性案例 。

至於「售後回租」的指標案包括全球人壽2022年以58億買下「新竹國賓大飯店」與行政大樓、2021年中華郵政以6.33億買下「富信大飯店」臺中館、及2020年國廣興實業以11.75億向李方集團買下「皇家季節酒店」南西館等。

黃正忠表示，「售後回租」型的收益型不動產雖有租客單一的風險，但若買家能於評估標的時依三原則慎選，則能大幅降低投資風險。首先，檢視租客背景及營運模式是否具有長期穩定付租的能力，且回租租約內有無合宜的履約保障機制；第二，周邊具有重大公共建設題材，具未來增值潛力；三，標的型態非特殊建物規格，可符合主流市場需求，如此若租客退租亦容易再招租。