北京二手房成交量連續兩月創新高

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“9·30”政策落地兩個月，北京二手房市場出現明顯回暖，10月、11月成交量連續衝高。

根據北京住建委官網統計，10月份北京二手住房網籤17367套；11月網籤成交量達18763套，環比增長8%，同比增長49.6%，創造了近20個月來的最高紀錄。

《中國經營報》記者瞭解到，在成交熱度回升的同時，房源之間的分化也愈加明顯。少部分優質房源在近兩個月價格出現小幅反彈；多數總價在400萬元以下的剛需房源從11月以來掛牌量繼續上升，價格或仍有下探空間。

成交量繼續衝高

多位業內人士指出，近兩個月的成交熱度主要得益於“9·30”新政刺激。據瞭解，今年9月26日，政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了迄今最強維穩信號，隨後連續4場重磅發佈會體現出中央穩經濟的決心。

國慶節前夕，繼上海、廣州、深圳之後，北京於9月30日晚落地樓市新政，政策內容包括降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付款比例、加大住房公積金貸款支持力度、調減非京籍家庭購房社保或個稅繳納年限、調整通州區住房限購政策、取消普通住房和非普通住房標準、加快構建房地產發展新模式等方面。

《中國經營報》記者瞭解到，從去年3月“小陽春”之後，北京二手房價便開啓了漫長的“以價換量”，年內不少小區價格下跌幅度在20%至30%，購房者觀望情緒較重。

但從今年5月，尤其是“5·17”樓市新政以來，二手房可議價空間逐漸縮小，不少業主不再接受較大幅度的“砍價”。從“6·26”政策以來，6至9月成交持續放量，價格從小幅下滑至逐漸穩定。

據統計，今年6月份，北京二手住宅網籤量達到14987套；7月，二手住宅網籤量更是達到15575套，環比6月上升3.9%，同比更是大幅上升60%，創近16個月最高紀錄；8月仍達到14363套，連續3個月超過了2024年3月的“小陽春”。9月份網籤量略有下滑，爲13274套。

但在“9·30”政策之後，不少二手房看房羣體縮短決策週期，加快入場，10月、11月兩個月的成交量連續衝高。10月份，北京二手住房網籤17367套、均價5.23萬元/平方米，環比分別增長31%、2.4%。

一位貝殼中介告訴記者：“之前貝殼北京二手房最高掛牌量高達17萬套，目前已下降至13多萬套。”

在他看來，“9·30”政策是個轉折點。“這兩個月我們接觸的客戶多認爲，目前價格已經趨穩，漲或跌都是小概率事件，且幅度不會很大，所以基本上能趕在年底前簽約的就簽了。”

“高性價比房源越來越少”

記者瞭解到，二手房成交量繼續衝高的同時，房源之間也愈加分化。

一方面，“9·30”政策之後，成交率先升溫的是總價在400萬元以內的剛需房源，因爲前期價格已下跌許久，在政策刺激下，剛需首套房置業羣體加快簽約。

據瞭解，這類房源一般樓齡較高，小區物業配套和管理較差，戶型設計和電梯老舊，甚至沒有電梯。不過，因爲在市區內，交通便利或學校資源尚可。

一位鏈家中介人士表示，這些剛需房源在10月份成交速度最快，不過自11月中旬以來，成交逐漸放緩。從業主掛牌情況來看，近兩週此類房源掛牌量又繼續增加，由於房源量充足，看房羣體可挑選空間大。從成交數據來看，這位中介人士認爲：“這些房源價格後續可能還會繼續下跌。”

另一方面，自10月以來，小部分房源價格出現小幅反彈。上述鏈家中介告訴記者，從整體上來看，目前主要是同一區域內比較稀缺的房源價格出現上漲。這類房源特徵包括：樓齡較新、戶型設計合理、小區配套完善、教育資源良好。“一個區域內能滿足這些條件的掛牌房源有限，近期二手房去化不斷加快，對於購房人來說，意向區域內的高性價比的房源越來越少。”

不過，從價格上漲幅度來看，這些出現小幅反彈的房源，近兩個月的漲幅都在10%以內（與9月30日之前相比）。

據北京鏈家研究院分析師冷會介紹，價格方面，目前北京二手房止跌回穩態勢進一步鞏固。11月，北京鏈家二手住宅成交均價環比小幅上漲，上漲走勢已維持兩個月。從各區情況看，多數城區價格穩中有漲，豐臺、朝陽、西城等主要城區價格回升幅度相對明顯。從成交結構上看，11月中心城區成交佔比較10月份進一步提升，因此價格上漲也有一定的結構性因素影響。

進入12月，北京取消普通住房和非普通住房標準，住房交易稅收優惠政策開始執行，改善型需求受影響最大，只要是滿2年的住房，出售時就能免徵增值稅。業內預計，交易成本降低後，新房與二手房的交易循環也將更加通暢。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）