不增加個人負擔 房屋養老金錢從何來、用於何處

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，業內對於國內正在試點的房屋養老金制度討論頗多，對於資金來源問題，市場擔心需要居民額外繳費。

對此，住房和城鄉建設部相關司局負責人於8月26日進行了權威解讀，其表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個人賬戶即業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行；公共賬戶由政府負責建立，不需要居民額外繳費。

《中國經營報》記者瞭解到，隨着存量時代的到來，大量老舊小區需要維修改善，亟須增量資金入場，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度十分必要。

22城開展房屋養老金試點

8月23日，國新辦舉行“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會，住房和城鄉建設部副部長董建國在介紹關於“加快構建房地產發展新模式”時，提出了六項需要重點關注的工作，其中包括研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度構建全生命週期房屋安全管理長效機制。據他介紹，目前，包括上海在內的22個城市正在開展房屋養老金試點。

所謂的房屋養老金，是指爲了保障房屋安全與正常使用，旨在用於房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金。這部分資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限。

目前，隨着我國房地產市場逐漸進入存量時代，老舊小區佔比越來越高。截至2022年年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋佔比接近20%。另據住房和城鄉建設部最近披露的數據，我國目前有一大批存量住房處於“中年維修期”，老舊小區佔比接近40%。

而當前針對房屋公共部位、公用設施設備例如電梯、外立面防水、消防、上下水系統的維護和改造主要依賴於住宅專項維修資金。浙商證券首席分析師楊凡告訴記者，住宅維修金通常按照住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%收取，2008年《住宅專項維修資金管理辦法》才進入執行階段，而2008年以前住房則缺少維修資金。

此外，涉及歸集住宅專項維修資金的房屋類型僅包括商品住宅及售後公有住房，維修資金的規模能否有效覆蓋長週期維度各類住房維修保養以及當前的資金調取流程等有待進一步完善解決。

陳文靜表示，隨着需要維護、改造的老舊房屋佔比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟須增量資金入場。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，與個人養老金需要“三個支柱”（包括個人賬戶、公共賬戶、商業保險等）類似，房屋養老金也需要對房屋養老做系統化、體系化的制度設計，即房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，其中房屋養老金制度最關鍵。

據瞭解，房屋三項制度的提法最早或可追溯至2022年。以2022年4月長沙自建房事故爲起點，5月國務院辦公廳印發《全國自建房安全專項整治工作方案》，首提研究建立房屋體檢制度、房屋“養老金”制度、房屋質量保險制度。

2023年3月，住房和城鄉建設部在內的15部門聯合發佈《關於加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。

2023年11月，住房和城鄉建設部指出要建立房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

而住房和城鄉建設部在8月23日涉及的三項制度提法，是過去幾年一以貫之的內容。

記者瞭解到，上述國新辦發佈會上，住房和城鄉建設部的表態側重強調了住房建設工作“民生”屬性的特點，重申了頂層理念仍基於“房住不炒”的框架和“剛需歸政府，改善歸市場”的雙軌制市場體系，強調了下一階段的重點任務爲“加速構建房地產發展新模式”，指出發展新模式下一階段工作重點方向爲“保障房、要素聯動機制、現房銷售、融資協調機制、房屋養老金制度等”。

“建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期後，堅持人民至上，努力解決羣衆急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。”8月26日，住房和城鄉建設部相關司局負責人就社會關注的房屋養老金相關問題進行權威解讀時如是說道。

試點重點是建立公共賬戶

在上述國新辦會議之後，市場上出現“政府要收房屋養老金”“房屋養老金等同於房地產稅”等誤讀聲音。

據瞭解，現存的住宅專項維修資金是由住戶繳納，屬於“個人賬戶”。據楊凡介紹，根據《物權法》和《民法典》，住宅小區專項維修資金屬於業主，應由業主委員會進行管理，實操上基本由政府代爲管理。

記者瞭解到，在上述國新辦發佈會上，董建國特別強調，對於房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

上述住房和城鄉建設部相關司局負責人在解讀時再次明確，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶是業主交存的住宅專項維修資金。公共賬戶由政府負責建立，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。

其中，個人賬戶資金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用於房屋體檢和保險等支出，意味着大部分房屋不需要個人支付房屋養老金。

楊凡指出，本次住房養老金試點的重點是政府將公共賬戶建立起來，應該不會對住戶形成額外的支付壓力，其收繳模式更不同於“房地產稅”to C端的收取模式，因此不應當將此次試點住宅維修公共賬戶和收取房地產稅畫等號。

對於公共賬戶的資金來源，上述住房和城鄉建設部相關司局負責人表示，公共賬戶由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集。

需要注意的是，部分年代較爲久遠的住宅是否需要個人補繳相關資金，受到市場關注。據李宇嘉介紹，根據2008年發佈的《住宅專項維修資金管理辦法》，首期資金的數額爲當地住宅建築安裝工程每平方米造價的 5%至8%，當前資金餘額不足首期資金的30%時，就要及時續繳。“也就是說，首期之後可能會有第二期，不足30%時要續繳。不過，對於歷史欠賬的小區，可能由財政來兜，或者財政和業主共擔，在財政補貼或獎勵下，完成業主繳納。”

比如，2023年寧波提出對於補繳物業專項維修資金的老舊小區給予財政補貼（按新建項目的 60%繳，剩下的 40%爲政府補貼）。

此外，據李宇嘉介紹，此前有的物業維修基金，“提取—使用”不僅程序冗長，而且微觀決策分散，很難提取。導致一邊是維修基金“睡大覺”（結餘一萬億），一邊是眼看着設施設備老化和得不到保養。

因此，對於後續房屋養老金的歸集、使用、監督管理等全流程制度設計，仍有待進一步明確與完善。

房屋三項制度有待推進

據楊凡介紹，對於房屋三項制度，目前全國試點嘗試較多的是房屋質量商業險（IDI），即建築工程質量潛在缺陷保險，主要針對房屋建築工程中出現的因設計、施工、材料等原因造成的工程質量潛在缺陷提供保障。比如，常見的主體結構問題、牆體開裂、滲漏水等都屬於保障範圍。

目前，上海市在2019年出臺的《關於本市推進商品住宅和保障性住宅工程質量潛在缺陷保險的實施意見》即3號文中正式將IDI推廣至全市所有住宅工程中。截至2023年6月底，上海市IDI收入超過89億元，覆蓋1700餘個項目，爲50多萬居民提供約7244億元的風險保障。

據瞭解，除上海外，在2015年沒有提及三項制度時，寧波鎮海區就由財政出資爲轄區內城鎮住房購買保險和服務，利用現代保險參與危舊住宅房屋使用安全管理。

2016年泰州創設“房屋維修保險”，市物業管理中心設立統籌賬戶，資金由政府籌資、企業保費、業主保費等共同組成，統籌用於所有參保房屋的維修支出。

2022年，濟寧市鄒城市與微山縣分別投入財政資金320萬元、200萬元爲全縣自建房購買房屋質量綜合保險。

此外，株洲與滄州探索使用維修資金增值收益建立統籌賬戶，採取“公示無異議”的方式購買電梯保險等。

廣州亦鼓勵業主委員會、物管委員會積極籌措資金爲本小區房屋購買保險，並明確在2025年年末總結經驗，在全市範圍穩步推廣。

目前，以公共賬戶爲代表的三項制度還有待推進。今年1月煙臺發佈《關於加強城市住宅全生命週期管理工作的意見》，通過列入土地出讓成本、財政預算撥款和建設單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用於房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等。

8月上海也提出將探索實施三項制度，其中房屋養老金制度主要服務於房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付，今年先行在浦東等區開展試點，在試點基礎上明年全市推開。

易居研究院副院長嚴躍進表示，房屋三項制度將爲不同機構、企業和資金提供新市場和發展空間。

據他介紹，從定期體檢制度來看，其爲房屋評估、維修、改造、物業等領域提供了穩定的需求來源；對於房屋保險制度的引入，目前房屋保險制度在工程建設領域有較好結合，但和存量住房市場、房地產開發完成之後市場的結合程度較低，保險機構進入房屋安全市場，將有助於推動保險產品的創新；而房屋養老金制度的建立，也爲後續房屋體檢、維修及保險等提供了長期穩定的資金來源，或將改變物業維修基金“不好用不管用”的弊病，高效靈活支持房屋安全管理，也爲相關金融部門資金管理業務提供了新空間。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）