產權最高縮水31年！南京一批老盤，竟還沒賣完

今年以來，南京新房賣得格外艱難。截至到目前，全市認購+成交套數才勉強破萬。

現在的行情下，還能走量的新盤，要麼地段一流，要麼品牌效應強大，要麼給的折扣足夠誘人。極致的內卷下，一些上了年頭的老盤幾乎被冰凍。

南京還有哪些老盤續銷困難，以至於市場漸漸忘了它們的存在？銳評君分板塊進行了彙總。

河西——愛達鳴嘉

2022年7月突擊領取48套新房銷許，愛達鳴嘉的戶型面積在103-212㎡不等，毛坯交付，均價3.8萬/㎡左右。

如今近2年過去了，南京網上房地產的數據顯示，這48套房成交掛0、認購套數爲22套，仍有26套房待售，整體去化不到5成。

位於寸土寸金的河西，愛達鳴嘉爲什麼不好賣？銳評君認爲有兩點原因：

第一，地段乏善可陳。

愛達鳴嘉在河西與雨花交界的位置，近內環南線、鳳台南路高架，且被長江裝飾城、銀橋市場等包圍，城市界面着實一般。

第二，產權縮水嚴重且產品設計落後。

愛達鳴嘉是愛達花園的一部分，爲50年產權的商住樓，截至目前產權只剩19年。項目只有一棟樓，1-3層爲商業用房，產品本身設計與當下的市場脫節，比如103、110㎡戶型都只做了一房設計，難以滿足主流需求；沒有傳統住區的景觀等配置。

河西——紫鑫中華廣場

江東中路與夢都大街交匯處的紫鑫中華廣場，從2018年起，陸續開賣三期紫輝時代廣場的70年產權酒店式公寓。在售房源情況如下：

2號樓爲毛坯交付，可選3500元/㎡裝修包。戶型有71、94、102、156、174㎡等，毛坯均價42650元/㎡；

3、4號爲裝修交付，還有50多套未售， 戶型有113、117、126、140㎡等，均價42500元/㎡。

南京網上房地產的數據顯示：快6年的時間裡，項目累計推出的1092套房，還剩268套沒賣。尤其是2022年加推的2號樓，至今只認購2套、成交則爲0。

誠然，紫輝時代廣場是類住宅產品，佔據寸土寸金的河西中部地段不說，還有金中實小+中華中學上新河初級中學的學區配置，前期也確實賣得不錯。

但市場下行，這種產權縮水22年，產品設計乏善可陳、居住舒適度遠不及普通住宅的酒店式公寓，即使動輒降價幾十萬、上百萬，可由於戶型設計偏大、總價上沒有太大優勢的緣故，自然難以走量。

江寧——上善居

去年11月，江寧東山的老盤上善居突然拿到三期銷許，推出2號樓共63套毛坯新房，主力戶型88、126㎡，均價2.6萬/㎡。

雖然開盤時，這棟住宅已是封頂狀態，可半年過去了，63套房僅認購11套、成交2套，去化約2成。

賣不動的原因嘛，如果你知道上善居所在地塊早在2001年就已出讓，因爲開發商經營不善，缺少開發剩餘地塊的能力；如果你知道項目三期公開後，連樣板間都沒有，自然就心領神會了。

江寧——聚景園

同樣是2001年拿地的聚景園，是東山東新南路上溫州商業街地塊的一份子。開發商甌江在拿地17年（2018年）後，才着手啓動項目。

聚景園由兩棟住宅組成，主力戶型93-160㎡，毛坯交付，均價2.4萬/㎡。去年12月以來累計推出180套住宅，截至目前僅認購4套、成交16套，去化僅1成。

在此前的實探中，銳評君已經指出：聚景園位於東山中心地段、配套成熟，戶型跨度大、小戶型總價相對低等優勢明顯；但產權縮水23年，小體量商住混合業態，戶型存在設備平臺、暗衛等脫節設計，也是無法忽視的硬傷。

江寧——朗詩九龍熙岸

2021年6月，江寧九龍湖的神秘新盤朗詩九龍熙岸開盤，憑着“九龍湖、低密、朗詩、科技系統”等賣點，吸引了不少看官。

截至目前，項目累計推出298套房，主力戶型91、127、137㎡，均價3.7萬/㎡左右，還剩62套未售。而同時期開盤的金隅紫京雲築，商品房早已清盤。

地段上，朗詩九龍熙岸並不落下風，周邊，企業總部園、商場、公園、學校等一應俱全。甚至，小高層+洋房的配置，低密優勢突出，可爲什麼至今沒能清盤？

歸根到底，還是開發商及其產品力，不夠打動買房人。

項目的開發商是名不見經傳的南京達來房地產開發有限公司，這塊地早在2003年就已拿下，卻一直拖到2018年才啓動建設，如今算來產權已縮水21年。

爲了業績，開發商花了些心思，比如拉來在江寧口碑還不錯的朗詩，深度參與到工程管理、科技系統維護、營銷等工作中去。

可由於規劃啓動較早的緣故，朗詩九龍熙岸的產品設計乏善可陳，裝修風格也不出彩。

這幾年，江寧核心區域陸續端出金隅紫京雲築、百家臻園等改善新品，樓盤位置與配套、操盤手實力、產品展示面等均優於朗詩九龍熙岸。對於精分的買房人而言，做出最優的選擇並不難。

江北——北京城建西華龍樾

2016年至2017年，南京拍出近70幅現房銷售地塊，江北白馬板塊的北京城建西華龍樾就是其中之一。

2016年9月拿地、2019年11月首開，這個地價超2萬2的現房銷售項目，打造了25棟主力戶型99-285㎡的新中式疊墅、低密度多層產品，毛坯交付，均價超3.1萬/㎡。

2021年上半年之前，南京樓市溫度尚可，西華龍樾前期房源基本消化完畢。2021年下半年至今，項目又經歷數次加推，去化不盡如人意。

尤其是2023年3月推出的138套房，到現在一套都沒賣出去。截至目前，整個項目的780套房，還有231套待售。

江北——陽光帝景

江北隧道口的陽光帝景，2010年拿地，至今產權已縮水14年。這個大體量小區，有高層和別墅等業態，高層產品最早在2011年入市。

2022年6月至2023年1月，陽光帝景分批次加推了53套別墅房源，毛坯交付，戶型面積小到287㎡，大到544㎡，單價在3萬至4萬不等。截至目前，這批千萬級的別墅，僅賣了5套。

雖然不在覈心區，但陽光帝景的區位並不算差，這兩年推出的也是南京稀缺的別墅產品。但市場下行，江北樓市遭到重創，產權縮水、總價過高的陽光帝景，難免受到波折。

邁皋橋——金浦御龍灣

邁皋橋的超級大盤金浦御龍灣，總體量約70萬方，A區、B區、F區、G區、H區……多到讓人暈頭轉向。

項目所在地塊於2012年出讓，2015年10月首批新房入市。南京樓市無差別火熱時，金浦御龍灣也曾體驗了千人搖號的風光。

2022年初，在“隱身”近2年後，金浦御龍灣陸續推出I地塊、A地塊新房，主力戶型89-132㎡，毛坯交付，毛坯均價3.1-3.6萬/㎡不等。

不過，2年多過去了，項目I、A地塊已推出的606套新房還剩267套沒賣。

龍潭——創源龍樾

還有人記得龍潭嗎？榮盛、正榮、孔雀城的樓盤扎堆延期交付，這個剛需板塊令人擔憂。

這裡，也有一家賣了多年還沒清盤的樓盤，且早已從期房熬成了現房，它就是創源龍樾。

2016年拿地、2017年底入市，創源龍樾共有7棟住宅，主力戶型87-141㎡，毛坯交付，當年的銷許均價約1.7萬/㎡。

如今，距離首次開盤已經過去6年半，創源龍樾的900多套房，還剩173套沒賣。據案場置業顧問介紹，現在購房有優惠，均價約1.5萬/㎡。

銳評君有話說：

稍稍留意不難發現，以上滯銷的老盤，有一些共性：

①拿地較久，產品設計與市場主流脫節

愛達鳴嘉、紫鑫中華廣場、聚景園、陽光帝景……這些入市很多年都沒賣掉的樓盤，不乏十多年前、二十多年拿地的骨灰級樓盤。

拿地、規劃時間太早，這些樓盤的產品設計早已和當下不斷迭新的新品脫節，加上開發商綜合實力難以與活躍在市場上的央、國企匹敵，即使給出較大幅度的優惠，也難以迅速去化。

②地段大多不錯，但難以掩蓋硬傷

客觀來說，上榜的部分樓盤地段、配套都還不錯，比如河西中的紫鑫中華廣場，江寧東山的聚景園等。

但眼下南京樓市供需關係發生變化，主流板塊的新盤供應豐富，買房人的選擇並不少。因此有從容的時間進一步對比在售樓盤的規劃設計、操盤企業、物業服務，甚至是軟性的審美水平等。

不過，這些樓盤真的不能碰嗎？站在客觀的視角，在充分符合置業需求的前提下，現房、折扣力度大、學區配置硬核的樓盤，倒也可以觀望一番。