償債有條不紊，萬科全力以赴瘦身減負

文/吳抒穎

2024年8月30日晚間，萬科發佈2024年半年報。在今年經營面臨不確定性的背景下，萬科極力穩住現金流，努力維持平穩經營。

今年上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%；今年二季度，瓦克經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億正向現金流，與此同時萬科年內已無境外公開債。

在業務發展方面，萬科三大主業能力持續提升，綜合住區業務銷售保持第一梯隊，物業服務及租賃住宅業務持續鞏固行業頭部優勢，實現穩健增長。在此基礎上，萬科也是行業中少有的多賽道REITs玩家。目前，萬科已經實現商業REIT上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程。

萬科表示，今年上半年，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，下半年，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，有信心保持經營穩定。

萬科董事會主席鬱亮也分析認爲，從中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；從短期來看，經過了三年調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在爲市場需求的復甦積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤。

交付是首要任務

今年上半年，面對自身經營的變化，萬科仍然牢守安全底線，全力以赴保交付。

萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定，完成“保交房”和“保兌付”的工作。

今年上半年，萬科銷售回款率超100%，回款近1300億元。與此同時，萬科上半年高質量交付7.4萬套房子，並持續優化客戶交付入住的全過程體驗，78個項目實現“交付即辦證”。

業內人士指出，保交樓不應只是如期交付，而應保障客戶從產品質量到居住體驗的全流程感受。上半年，萬科能在多重挑戰之下，依然做到高質量交付，並持續優化客戶交付和入住的全程體驗，實屬不易。

根據半年報顯示，萬科綜合住區業務上半年在銷售跑贏大市，高質量交付7.4萬套房子。同時，萬科持續優化客戶交付入住的全過程體驗，交付前邀請超過2萬戶業主走進工地實地感受建造質量；交付現場優化流程，78個項目實現“交付即辦證”；交付後持續提升居住氛圍，上半年在48個大盤項目完善社區生活配套，積極開展社區活動，入住率提升16%。

高質量的交付，背後還需要產品力的持續提升。做好當期交付的同時，萬科也在積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品。

萬科表示，伴隨城市發展，未來的城市需要若干個獨立而又能自給自足的“未來城市理想單元”，每個單元都將生產、生活、生態集於一體，讓市民在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。基於此，萬科積極研發“未來城市理想單元”產品並已於上海率先落地，成爲2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。

一攬子方案化債

爲了應對接下來的經營局面，萬科制定了一攬子方案。

業績會上，萬科董事會秘書朱旭介紹了當前階段的整體工作思路，上半年制定並落地的“一攬子方案”是萬科集團全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變的五年計劃。這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明確綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。

萬科還強調，“一攬子方案”不是簡單的做“減法”，還包括髮展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競爭力；確保投資兌現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競爭力行業領先等。

萬科相信，隨着“一攬子方案”的推進，在渡過近兩年的階段性困難之後，集團業務將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質量發展軌道。

通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。今年上半年，萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及摺合人民幣約104億元境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元，萬科也已經做好償債安排。

萬科還稱，正如住建部所提到的，從我國城鎮化發展進程看，從人民羣衆對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間。

鬱亮也指出，各個城市在因城施策的導向下，無論是購房門檻，還是首付成數和利率水平，都已經儘可能的向各類多元化住房需求放開和傾斜。消費者的信心在逐步恢復，居住支出負擔有明顯降低，購買力也在提振。這爲需求的復甦創造了良好的條件。

鬱亮續指，今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關係的改善，爲市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

多賽道REITs成型

伴隨房地產行業發展變化，REITs已成爲行業新發展模式的重要探索之一。

REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。

目前，萬科已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。今年4月，萬科旗下印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。

不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得衆多專業投資者的支持，體現了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。

根據公開信息顯示，國壽投資、中信證券、建信信託、平安理財、招商理財等多家知名投資機構參與了印力REIT認購，建信、中信、泰康等還與萬科聯手成立了基金產品。

萬科方面表示，未來4個月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目在談判過程中。萬科後續資產交易工作的重心是資產經營質量提升，這不僅可以支持優良資產交易，隨着外部融資環境越來越好，好的經營資產也能夠支撐萬科的融資模式轉型。

（內容僅供參考，不作爲任何投資建議。）