成都樓市，逆天了

作者：餘飛

01 | 成都逆天上漲

前兩天，針對國家統計局發佈的11月份房地產相關數據，本號已經進行過分析，得出的結論是，跌勢根本擋不住。

房地產投資跌幅進一步擴大，商品房銷量與銷售額跌幅進一步擴大，房價調整面積進一步擴大。

其中房價方面，尤其是二手房價格方面，有三大亮點：

第一，二手房環比無一城上漲。

70個大中城市，二手房環比創造了沒有一城上漲的歷史，如果不是杭州持平，70座城市幾乎全軍覆沒，環比全部下跌。

數據：國家統計局

第二，從二手房價格同比來看，68座城市同比下跌。也即68座城市的二手房價格至少低於一年前。

因爲很多城市的價格已經回到了幾年前，乃至十幾年前。

比如深圳，房價就已經回到了2018年。

根據樂有家研究中心披露的數據顯示，深圳房價從2021年年初見頂以來，已經下行了2年半時間，目前整體均價已經回到了2018年的水平。

再比如牡丹江，已經倒回至十多年前。和鶴崗一樣，牡丹江同樣是資源枯竭而不斷下行的城市，只是鶴崗沒有被納入統計局的統計而已。

前段時間火遍全網的河南鶴壁，10萬塊錢8套房，儘管房子都在老城區，但不得不讓人反思，持續流出的城市，房子價值正在大洗牌。

有人統計過一些房價倒回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山東威海乳山市（縣級市）、四川達州、甘肅玉門、黑龍江齊齊哈爾。

第三，成都二手房與新房同比，均領漲全國。

在70個大中城市中，二手房同比上漲的只有兩座城市，一個是成都，一個是三亞，前者同比上漲2.2%，後者上漲0.2%，是僅有的兩個二手房價格高於去年同期的城市。

同時，成都新房同比上漲5.4%，同樣領漲全國。

02 | 成都何以如此囂張

關於成都樓市，本號之前說過多次。成都的囂張並非始於現在，去年就開始了，成爲了中國樓市的一個異類。

去年樓市一片肅殺的氛圍下，即便北上廣深也進入了量價齊跌中。

然而成都卻像一個幹勁十足的小夥子，充滿了爆發力，二手房成交量在當年創下了歷史新高。

數據顯示，2022年，大成都範圍內新房成交套數約142982套，同比減少約25%；二手房成交套數約151376套，同比增加約200%，二手房成交套數創下有史以來最高紀錄。

房價方面，新房和二手房卻長期領漲。國家統計局數據顯示，2022年12月，成都新房同比上漲9%，領漲全國。

進入今年，成都繼續狂飆。今年三月份，成交量刷新了歷史紀錄，超2.8萬套。之後雖然一路下降，但成都的二手房成交量，哪怕相比於北京、上海、廣州、重慶、武漢這些傳統二手房成交量大戶，也仍是獨步天下。

目前成都的二手房1至11月成交總量超20萬套，位居全國第一。

新房方面，也是吊炸天的存在。

據克而瑞數據監測顯示，11月成都商品房成交面積約163萬平方米，環比上漲18.19%，同比上漲16.73%。對比全國其他城市而言，成都也是罕見的11月成交面積破百萬平方米、同環比均增長均超兩位數的城市。而前11個月，成都新房成交量居於全國第一。

成都爲何能走出如此獨立的行情？本號認爲，只要有四個因素。

第一，泡沫並沒有高到離譜。

我在之前的文章中多次強調過，當下各城市遭遇的樓市困局，都是當年房價拼命上漲造成的。

成都的房價上漲方式，與長沙雷同，都是溫水出青蛙，鈍刀子割肉模式。

每月漲一點，持續不斷地上漲，長年累月持續上漲。

這種模式之下，一方面房價絕對量相對東部熱點城市並不太高，民衆的接受度比較高。注意，這裡說的是相對，不要鑽牛角尖。

目前成都的均價1.7萬元/平方米。與廈門的動輒六七萬，杭州、南京、蘇州的動輒四五萬，寧波、東莞的動輒三四萬相比，成都房價絕對量雖然也很高，但相比之下，接受度相對好一些。

其他城市的民衆，奮力一跳也沒有買的指望。成都普通民衆努力一下，還是有購房的希望。這是成都樓市能夠做出獨立行情的底層邏輯。

另一方面，持續不斷上漲，給予市場一定的信心。

這種低調的模式，好處在於，無論外界變化如何，都不會對其走勢產生過大影響。

第二，人口不斷涌入，需求不斷增加。

歸功於成都近年來的成功宣傳，成都近年來名聲大噪。再加上四川盆地獨特的宜居條件，以及東部城市房價高企的現狀，成都過去十年成功收割了一波人口。

七普數據顯示，成都過去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達581.9萬人，增量僅次於深圳、廣州，位居全國第三。2021年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬人，位居第二。

2022年全國人口見頂轉向的背景下，成都人口增量從2021年的24.5萬下降至7.6萬。增量的確跳水了，但依舊保持着人口增量。

數據：各城市統計局

人口不斷涌入，需求不斷增加。

成都商報披露了一組數據，上半年有20萬個家庭在成都買房了。

西安新房價格仍在不斷上漲，也有類似理由。

2010年至2020年十年間，西安常住人口增加了448.5萬人，增量位居全國第四。

2021年西安常住人口增加了20.3萬人，位居第四。2022年增加了12.29萬人，依舊位居第四。

人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。

而且，西安不僅是陝西最強的城市，也是整個西北最強的城市，虹吸着周邊地區的購房需求。

第三，成都剛需和置換需求非常旺盛。

從成都的成交房屋結構來看，賣得最火的是70至90平米二房與三房戶型。價格主要集中在200萬以內。

尤其是非核心區，基本都在賣低價盤。

同時，成都的二手房掛牌量不斷高企，已經衝破了22萬套。

這意味着：

一方面，成都當下的解套需求非常強烈。這在所有城市都一樣。

另一方面，成都當下的置換需求非常旺盛。很多市民將之前高利率的房子賣掉，換成當下低利率的貸款。

03 | 成都樓市後市將如何

回顧成都今年的成交量和房價走向。房價上漲主要在上半年，下半年成都的二手房價格已經持續下跌。

國家統計局數據顯示，11月份成都二手房環比下跌0.5%，已經五連降。

可以說，下半年成都二手房成交量的堅挺，主要是降價賣房帶來的，這和當下多數城市如出一轍。

目前，各城市的二手房價格已經卷瘋了。

比如廣州，掛牌房源的降價房源佔比已經達到最大，10月佔比高達98%，可以說是敞開來跌。

杭州方面，11月份成交的8000多套二手房，絕大部分都是業主降價妥協的結果。

杭州貝殼數據研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降價出售的房源佔比達94.6%；從成交房源調價情況來看，降價10%以上佔比爲73.5%，降價5%-10%佔比14.6%。

廈門方面，過去一個月成交的二手房中，沒有一套是漲價成交的，除了3套原價成交外，其餘全部降價成交。

成都亦是如此，諸葛找房研究中心披露的數據顯示，成都二手房掛牌量調價房源中，近90%在降價。

我多次強調過，經歷了上一輪猛漲，當下所有城市的房價，都超越了城市本身的承受力，透支了城市的未來，泡沫擠兌，回調，無法避免。

強悍如深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、武漢等這些城市，都在調整當中。

對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。

成都、西安這些西部強城，只是反應遲鈍了一些而已。就像當初上漲，也是從東部輪到到中部最後到西部。

成都、西安的房價已經進入了調整週期當中，不會有例外。

區別在於，有人口、產業、經濟優勢的城市跌幅小、跌速慢，其他城市跌幅大、跌速快而已。