成都土拍再現高溢價，本月還有近1100畝住宅用地入市

成都土地市場進入熱銷季。

4月9日，成都中心城區今年第二場住宅用地拍賣舉行，此次共拍賣4宗地合計約130畝。其中，桂溪街道16畝地塊最終成交樓面價約23200元/平方米，打破所在大源西區域之前最高成交記錄，另一宗“連襟地”成交樓面價也達到22800元/平方米。

在此次拍賣之後，成都土地市場本月將集中上市。根據成都市規劃和自然資源局日前發佈的公告，4月19日到25日，成都還將舉行4場住宅用地的拍賣，共有21宗地約1083.7畝住宅用地入市。

土地市場分化

此次拍賣的4宗地分別位於成都高新區桂溪街道銅牌村和青白江區大同街道：前者包括兩宗相鄰的約16.2畝和約12.7畝的地塊；後者也包括兩宗相鄰的地塊，佔地面積分別約67.77畝和33畝。

桂溪街道16畝地塊經過53輪競價，由新綠色置業以樓面價23200元/平方米競得，溢價率28.89%；另外12.7畝地塊也經過多輪競價，由新綠色置業以樓面價22800元/平方米競得，溢價率26.67%。青白江區兩宗地則以起拍價由青白江國投和青白江經開拍得。

桂溪街道16畝地的成交樓面價打破了2022年該區域最高成交價22500元/平方米的記錄，僅次於去年12月錦江區43畝地23500元/平方米的成都目前最高成交樓面價。

從去年二季度以來，成都土地市場隨着樓市回暖後就持續升溫。今年3月6日，成都中心城區首場宅地拍賣，3宗地中1宗溢價成交，2宗底價成交，成交面積110.66畝。其中，位於錦江區的潘家溝31.18畝，由中國鐵建以樓面價22400元平方米成交，成交溢價率31.76%。

中指研究院四川分公司研究總監蘇宇向第一財經表示，成都土拍市場會進一步分化，核心區域優質地塊熱度仍會升高。特別是在2023年“9·26新政”以後，地價、房價已經全面放開，後續如果還有優質地塊供應，仍有機會刷新區域樓面價，進而刷新區域售價。

不過，蘇宇也表示，另一方面，企業以銷定投邏輯愈發明顯，對於外圍高庫存區域的土地，企業仍會保持足夠剋制的觀望態度，這一點與去年也是一樣。

從去年成都土地市場的情況來看，迴歸主城明顯，“5+2”中心城區溢價率高，而郊區多以底價成交。克爾瑞的報告顯示，從結構上看，一圈層熱度最高，溢價及觸頂地塊多位於核心優質地塊，二圈層僅不到3成地塊有溢價，三圈層均底價成交，投資優中選優，熱度分化明顯。

事實上，克爾瑞的報告還顯示，2023年，成都供應涉宅地可建面積不及2022年的7成，環比下降36%，整體供地節奏明顯放緩，成交規模不足1300萬平方米，處於近5年最低。不過，土拍新政導致溢價率高於2021年和2022年，流拍率也處於次低位。

根據成都市規劃和自然資源局日前發佈的公告，4月19日到25日，成都還將舉行4場土地拍賣，共有21宗1083.7畝入市。

4月1日，成都市規劃和自然資源局發佈《成都市各區2024年度國有建設用地供應計劃》，供應計劃總量爲4800公頃。其中，商服用地200公頃，佔比4.2%；工礦倉儲用地800公頃，佔比16.7%；住宅用地710公頃，佔比14.8%。2024年成都住宅用地供應10650 畝。

樓市“小陽春”成色不足

與土地市場相聯繫的成都樓市在3月份上演帶有爭議的“小陽春”，即成交量環比大漲，同比大跌。

3月，成都全市累計成交住房27698套。其中，新建商品房成交8925套，環比上漲67.6%；二手房成交18773套，環比漲幅高達101.4%。不過，相比去年3月，成都新房成交量下減少6525套，下降41.9%；二手房成交量減少9415套，下降33.4%。

蘇宇表示，今年一季度成都的市場數據需要客觀的看待，2023年的一季度存在特殊性，疫情解封，疊加2022年5月兩次新政的刺激，壓抑的需求集中爆發使得成都市場異常火熱。在2023年一季度的高基數下，今年的數據同比確實有了大幅下降，但如果把時間拉長，就會發現，2024年一季度的成交量級也仍在正常區間。並且，3月以來成交數據已經出現了比較明顯的回暖，月度商品住宅成交面積回升至108萬平方米環比上升71%。橫向對比其他核心城市，成都一季度的市場成交量仍位於第一梯隊。

不過，在成都樓市成交量走高的情況，整個市場卻出現了二手房掛牌量“越賣越多”的現象。從去年6月初二手房掛牌量突破20萬套之後，成都二手房掛牌量一直持續在22萬套以上。這成爲懸在成都樓市頂上的堰塞湖，而且二手房的降價幅度也越來越大。

4月2日，成都市住建局發佈通告稱，成都市住建局指導涉房互聯網平臺升級改造，通過成都住房租賃交易服務平臺與涉房互聯網平臺數據共享、互聯互通，開展經紀機構、從業人員、掛牌房源信息在線覈驗。

實際上，去年12月，成都市住建局就發佈通知要求規範房地產經紀服務行爲，明確涉房地產互聯網信息平臺和APP客戶端應當做好房源發佈信息的審覈和管理工作，確保同一網站、APP客戶端上同一房源不得由同一機構重複發佈，及時撤銷發佈超過180日的房源信息。

蘇宇表示，總量出現一定程度虛高，是正常現象，這是二手房銷售模式決定的。整治完有所下降，也屬正常。但從絕對量上看，成都二手房的掛牌量也仍處於高位。

他表示，這一現象的背後，體現的是成都2022年“5·12新政”和“5·31新政”，2023年“9·26新政”的政策效果正在發揮深遠影響。通過打通“賣舊買新”鏈條，刺激了成都新房、二手房市場的同步繁榮。在總價門檻的驅使下，使成都的剛需客羣大量流入二手房市場，解決剛需居住問題，再通過“賣舊買新”鏈條，給新房市場的改善性需求注入了足夠資金。

蘇宇認爲，成都“先租後買、先舊後新”的梯級住房消費體系正在加速形成。這是成都市場火爆的根本原因，也是二手房市場掛牌、成交量年度走高的核心原因。

蘇宇表示，在掛牌量高企的情況下，供大於求，二手房價格下降符合市場客觀規律。這樣的降價不會是無休止的，平衡點在是否能打平當初的購房和持有成本。未來二手房的價格也會隨着新房市場價格的上升逐步修復。