城中村改造、保障房建設城市將迎擴圍 有望對衝房地產行業下滑態勢

財聯社1月24日訊（記者 李潔）全國將有更多城市在城中村改造以及保障房建設中獲得進一步支持，專家認爲，這些舉措將在對衝房地產行業的下滑中，發揮積極作用。

近日，有媒體報道稱，近期監管部門明確，納入城中村改造、保障房建設的城市擴圍，由城區常住人口超過300萬的城市分別擴圍至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。按照相關指標推算，納入城中村改造、保障房建設的城市將由35個分別擴大至52個、106個。

此外，這些城市申報的相關項目還需滿足資金收支能夠平衡或者項目收益與融資能夠平衡等條件。

對於擴圍原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，通過加大城中村改造、保障性住房建設等，有利於對衝房地產市場下滑，緩衝其對行業上下游的影響。

據統計局近期公佈的數據，2023年房地產下行幅度超過市場預期。其中，商品房銷售金額跌破12萬億元（116622億元），回落到2016年的水準（117627億元）；商品房銷售面積僅爲111735萬平方米，創近十年以來新低。2023年全國住宅新開工面積約6.9億平方米，亦創下近十年以來新低，僅爲2019年巔峰年份的四成。

有專家表示，此次城中村改造城市的擴圍，其帶動的投資規模將超過10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動房地產市場建設，促進市場成交、助力樓市穩定增長。

據悉，結合《2020中國⼈口普查分縣資料》來看，城中村改造擴圍的是常住人口超過200萬的大城市，包括唐山、海口、柳州、徐州、煙臺、汕頭、臨沂、西寧、銀川、拉薩、蘭州、中山、惠州、淄博、溫州、呼和浩特、紹興等17個城市。而納入保障房建設的城市的城市共71個，除上述城市外，還包括珠海、南通、洛陽、邯鄲、包頭等。

“不論原有的35個城市，還是新納入的城市，城中村改造和保障房建設，都會堅持項目清單制下資金平衡的原則。凡是納入清單入庫的項目，都是經過審批、有市場需求，確認資金能平衡的項目。”李宇嘉稱，據此清單，才能申請和投放PSL、專項債、中央預算內投資等等。

其進一步表示，這樣做的目的，一是爲了使這項工程可持續地推進下去，二是不會增加地方政府隱形債務。

事實上，包括保障性住房、城中村改造在內的“三大工程”建設，被監管部門明確爲2024年房地產行業重點工作任務。今年1月以來，多個省市召開的住建會議表示，要全力實施“三大工程”，推動保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公佈了首輪城中村改造計劃，普遍計劃3-5年完成改造。就現有公佈數據來看，合肥計劃3年內完成104個城中村改造項目，涉及2.8萬戶；南寧計劃未來5年實施改造22個城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元；浙江提出2024年要實施城中村改造2.7萬戶；遼寧要在全省14個地級城市全面開展城市體檢，改造城中村項目51個；四川將實施城中村改造項目70個。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量。其中，深圳、廣州、福州計劃1萬餘套，同時國家開發銀行已向福州一項目授信2.02億元，並完成首筆1000萬元的貸款發放，後續預計各地的配套資金也將加快落地。

中指院分析師認爲，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建設將進一步加速，也給市場帶來新的期待。

“此次的城中村改造和保障性住房擴容，一方面是彌補舊模式下行對產業鏈的影響，以保證產業鏈發展具有延續性，但此舉並不是保舊的‘三高’開發模式，而更多出於穩定市場與行業考慮。另一方面，是在供給側，推進相關改革。”李宇嘉稱。

其進一步表示，短期內，此次擴容對商品房市場可能會造成一定的影響，即價格低、配套好的保障房，也許會分流市場商品房的購買需求、市場租賃住房的需求。但長遠來看，由於保障房具有無法公開流轉的屬性，產權人最終還是會去購買商品房，以實現居住消費升級。因此，這類房源的供應，有利於建立健康的、梯度遞進的住房消費模式。

對於保障房建設，上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，保障房在歷史上就是房地產發展的重要組成部分，其未來在房地產發展將扮演更加重要的作用。

“當下加快保障房建設，在保民生、降風險過程不僅可以爲市場注入流動性、注入需求，還可以通過一些措施盤活存量。將來房地產發展模式會發生很大的變化，在這個過程中，會有更多與房地產開發與經營、融資模式的創新。”陳杰表示。

前述中指院分析師則表示，“三大工程”的加速落實有望拉動房地產投資，爲市場注入更多信心。當前城中村改造各地實施細則陸續出臺，相關工作推進加速，在此過程中，“房票安置”等政策的疊加，有利於帶動房地產銷售規模提升。