城中村改造再次“爆火”！專家：“100萬套”或許只是小試牛刀

2024.10.22

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導讀：綜合多家業內機構研究，新增100萬套城中村改造，並實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，有望拉動近億平方米的住宅銷售規模。

作者 |第一財經 馬一凡 孫夢凡

城中村改造再次“爆火”。上週，住建部部長倪虹在國新辦發佈會上表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

這對當前的樓市來說無疑是個好消息，尤其是此次明確提出的“貨幣化安置”，能給市場注入資金，在當前房地產供需關係發生重大變化的情況下，有利於消化存量商品房。

消息發佈後，“城中村改造”“貨幣化安置”等刺激着市場的神經，市場不免聯想到我國前兩輪大規模的棚改均帶來了樓市上漲潮。不過，也有市場聲音認爲，100萬套的新增規模顯著小於前兩輪棚改，可能無法對樓市產生太大影響。

與歷史數據對比，100萬套規模到底是怎樣的概念？資金增量又將撬動多大的市場？

綜合多家業內機構研究，新增100萬套城中村改造，並實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，有望拉動近億平方米的住宅銷售規模。

專家：“100萬套”或許只是小試牛刀

回溯歷史，在2024年之前，我國的棚改分爲四個階段，2004年至2007年是試點階段，根據住建部歷史資料，最早的“棚改”要追溯到2004年遼寧率先啓動的棚戶區改造工程。

全國棚改則始於2008年，2008年至2012年是全國棚改的啓動階段，從2008年到2012年，全國開工改造各類棚戶區1260萬戶，中央及地方政府棚改累計投資超過4000億元。按此計算，這個階段的年均棚改套數約爲250萬套。

2014年至2018年則是加速階段，也是棚改數量的高峰期，根據住建部數據，2015年至2018年每年棚改開工量均在600萬套以上，棚改投資額分別爲1.54萬億元、1.48萬億元、1.84萬億元和1.74萬億元。

2019年以後，棚改退潮，當年度棚改計劃削減到285萬套，實際開工量爲316萬套，此後的2020年、2021年實際開工量分別爲209萬套、165萬套。

2020年以後，大規模棚戶區改造進入尾聲，老舊小區改造和城市更新開始佔據主流。2020年7月，國務院辦公廳發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，並提出工作目標：到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

從“棚改”到“舊改”，大拆大建的時代暫時告一段落。

從歷史數據來看，新增的“100萬套”城中村與危舊房改造，相比我國棚改高峰期的數據，似乎並不大。但值得注意的是，此次明確提出“貨幣化安置”，這一提法的“含金量”很高。

一般來說，貨幣化安置的比例，決定着對樓市的刺激程度。根據方正證券數據，在我國棚改前期，貨幣化安置比例較低，在10%以下；直到2015年開始提速，提高至30%左右；2016-2017年進一步提高至50%上下，此後沒有再公佈。按照這一比例推算，2015年貨幣化安置達到了173萬套，2016-2017年在300萬套左右。

儘管近年來的貨幣化安置比例沒有公佈，但是近年來的趨勢是“拆一還一”的實物安置、原拆原建以及房票安置等。

值得關注的是，住建部部長倪虹提到了什麼樣的項目可以獲得政策支持，包括羣衆改造意願強烈、安全隱患比較突出的項目，以及方案比較成熟，徵收安置方案做得紮實，能夠確保徵收工作順利推進，切實維護羣衆合法權益的項目。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉對第一財經表示，這類項目條件成熟、馬上就能操作，按照這一界定範圍來說，“新增100萬套”的釋放時間可能就是近期到年底，如果能在兩三個月內先釋放100萬套的增量，來看看能否讓樓市企穩，那這可能還僅是“小試牛刀”。

“其實新增城中村改造需要把握好力度，回顧2016年到2018年，這幾年間很多城市的樓市因爲棚改而出現了暴漲。從決策層角度來說，他一方面希望市場能夠止跌，另一方面也不希望市場再出現暴漲，暴漲之後可能又會出現暴跌，所以決策層希望看到的是樓市逐漸復甦上漲。”張宏偉說道。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則認爲，住建部此次所提“100萬套”，是在原有基礎上的增量，因此這個量其實不算少，而且近年來在舊房改造領域一直強調“三大工程”，現在又重提“城中村改造”，具有很強的信號意義。

有望帶動1億平方米住宅銷售

新增100萬套城中村改造，將對樓市產生多大的實際效用？

綜合多家業內機構研究，新增100萬套城中村改造，並實行貨幣化補貼，可以釋放出規模可觀的增量購房需求，有助於存量住房消化，有望拉動近億平方米住宅銷售。

克而瑞方面表示，參照對2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測算，2017年全國開工609萬套棚改，其中貨幣化安置約360萬套，假設每套棚改貨幣化安置對應購置85平方米的住房，共計撬動3.1億平方米的住宅銷售，佔當年銷售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬套的城中村改造或將帶動近1億平方米住宅銷售。

標普信評也表示，儘管相對此前的棚改政策，本次安置100萬套的規模並不突出，但是本輪政策仍能對市場起到積極的刺激作用。

一方面，不同於2016-2019年棚改主要集中在中、低線城市，本次改造將着眼於大中型城市。考慮到本次城市能級差異，若以100萬每套估計，本次安置如果全部以貨幣化方式進行，估計將爲房地產市場帶來1萬億左右的資金增量。

“當前全國商品房市場每年成交量級在10萬億左右，當前規模的貨幣化安置方案若能在短期內集中投放，將增加需求並有效改善市場供需格局。”標普信評稱。

招商證券表示，1億平方米銷售，約佔2023年全國商品房銷售面積的9%和35城銷售面積的32%，若政策順利落地，100萬套改造對結構性市場的拉動或不可小視。

另一方面，100萬套並非城中村改造的終點。住建部部長倪虹提到，僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國需要改造的危舊房就達到50萬套。標普認爲，未來該項政策具備向中低線城市、向更廣的項目種類擴容的空間。

嚴躍進也表示，100萬套除了狹義的城中村，同時也和危舊房改造進行了結合，全國35個重點大城市會成爲城中村改造的重點。過去房地產三大工程中提及的城中村，其實是指大城市，和地級市關係不大。但這次明確提及地級市概念，所以覆蓋面更廣。

張宏偉認爲，“100萬套”的增量絕大多數會落到35個大城市，未來兩三個月，可以觀察大中城市、省會城市樓市交易量有沒有反彈、能不能復甦，價格能不能企穩。明年一二月份以後，當這種刺激政策的效果過去之後，市場又會不會出現回落？按照過去兩年的經驗來講，政策效果過去後，市場回落也是正常的。

“我認爲在‘小試牛刀’以後，如果市場又出現回落，那麼明年、後年可能會有一個持續的棚改政策落地計劃，但很難達到上一輪棚改那麼大的規模，或許每年只有100萬至150萬套，三年總計四五百萬套，那其實也不少了，能對市場產生積極影響。”張宏偉稱，未來三至四年，樓市必然會進入一個復甦和量價齊升的通道中，這將是一箇中長期趨勢。

值得注意的是，本輪城中村改造在資金政策上也有配套支持。

日前發佈會明確提出了五條支持內容，一是重點支持地級以上城市；二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許地方發行政府專項債；四是給予稅費優惠；五是商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。

嚴躍進表示，政策明確了四類資金來源和支持，專項借款、專項債、稅費優惠、銀行貸款四箭齊發，充分說明支持保障力度非常強，尤其是專項債的使用功能擴大，這說明各地更是要用足用好專項債的政策工具，持續推進城中村改造工作的開展。

“本次城中村改造，有助於房地產三項重要目標的統一，即房地產市場止跌回穩、防範化解房地產金融風險、房地產房屋安全。三個目標統一，有別於過去的棚改貨幣化工作，具有非常好的綜合效應。”嚴躍進稱。

微信編輯| 雨林