承租人以面積差異爲由要求返還租金，能否成立？寶安法院判了！

承租人以面積差異爲由，要求退還租金，究竟怎麼回事？結果又如何？近期，深圳市寶安區人民法院發佈一起房屋租賃合同糾紛案，法院判決雙方解除合同，承租人向出租人支付欠付的租金，駁回承租人的反訴請求。

據悉，2021年1月，陳某作爲出租人，A公司作爲承租人，雙方簽訂《房屋租賃協議》。合同約定，陳某將某小區首層建築面積2912.46平方米出租給A公司經營商鋪，並明確了每月單位面積的租金金額，租賃期從2021年6月16日至2027年1月15日。

交付使用時，涉案物業爲毛坯狀態，後A公司按合同約定的戶型隔斷出各分租單位，各分租單位內的裝修由次承租人負責，公共區域部分的裝修由A公司負責。針對各分租單位的面積，A公司簽署《免責聲明》，確認房屋面積已由A公司確認無誤並使用。聲明載明的合計面積與2021年1月《房屋租賃協議》載明的面積一致。

2023年3月，因A公司欠付租金，陳某將其訴至法院，要求解除合同，並由A公司支付租金。A公司收悉後遂以涉案物業實際面積與合同約定不符，應當以實際面積計付租金爲由提起反訴，請求判令陳某退還因租賃面積不足多收取的租金。

寶安法院審理後認爲，該案爲房屋租賃合同糾紛。陳某與A公司簽訂的《房屋租賃協議》系雙方真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效，各方均應遵照履行。

首先，A公司於簽訂涉案房屋租賃協議前已到現場實地察看，並簽署了《免責聲明》，確認了合同約定的租賃面積；其次，涉案物業交付時爲毛坯狀態，由A公司進行加裝隔斷，形成各分租單位以及進行公共區域的裝修；再次，A公司承租涉案物業系用於出租給次承租人，A公司與次承租人簽訂的租賃合同及陳某與相應戶型承租人簽訂的租賃合同中載明的租賃面積，與不動產權證載明的面積能相互印證；最後，截至A公司提起本案反訴前，雙方就租金金額以及支付進行過多次溝通，內容包含降租、免租、分期支付欠付租金以及合同解除等，A公司均未對租賃面積提出過異議。

由此可見，A公司知悉涉案租賃物業現狀並同意按現狀承租。現A公司僅以租賃面積與實際交付使用的套內面積不符爲由，訴請返還面積不足多付的租金，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

綜上，法院判決雙方解除合同，A公司向陳某支付欠付的租金，駁回A公司的反訴請求。該判決已生效。

寶安法院法官表示，承租人以房屋實際面積小於約定面積爲由，請求出租人退還相應租金差額的，法院會綜合考慮以下因素決定是否予以支持：1.合同是否約定以面積計租；2.雙方在簽約時是否對租賃房屋的實際範圍進行過現場確認；3.承租人在知道或應當知道面積差問題後是否及時提出了異議。

本案中，承租人在簽訂房屋租賃協議前已到現場實地察看，協議簽訂後也簽署了面積確認聲明並進行了裝修，此後還以面積確認聲明中所載明的面積與次承租人簽訂租賃合同，且承租人在租賃期間從未就租賃面積提出過異議，可以認定承租人知悉涉案物業現狀，並認可合同約定的租金爲其承租涉案物業所應支付的對價，因此，承租人不得再以面積差異爲由主張返還租金。

法官提醒，租賃行業常見的計租方式有兩種，按面積確定租金單價和按套整體計租，如未明確約定租賃物面積及租金單價，則推定爲按套整體計租。出租人、承租人雙方在簽訂租賃合同時應明確約定計租方式。在交付租賃物時，雙方應對租賃物現狀予以確認，如對租賃面積有異議，要及時提出，以避免後續產生糾紛。

文 記者 李藝戈 通訊員 張莉 陳佳婷