大廠人有多愛回龍觀？把它買成了北京最抗跌板塊之一

互聯網的興起，代表了一個新時代像浪潮一樣快速沖刷掉了上個世紀的痕跡。而對於互聯網宇宙中心的北京，很多大廠人的夢想是從回龍觀開始的。

在早期互聯網人的記憶中，“回龍觀”只是一個地鐵站的名字，是北京最老舊的地鐵之一：13號線最北端一站上緊鄰的一片睡城，只負責爲中關村一帶的互聯網追夢人提供夜晚的歸宿。

十年前，互聯網宇宙的中心從中關村-五道口遷移到了後廠村，緊接着移動互聯的新浪潮來臨，滴滴等公司依託於移動互聯的公司飛速發展，後廠村的勢能因此而快速膨脹，越來越多的來到北京，成爲新北京人，進入互聯網領域，形成了一支龐大而無形的互聯網大軍。

然而，後廠村比中關村更沒有煙火氣，大廠碼農們只能在午飯後走下樓繞寫字樓轉圈，晚上再排隊離開。與後廠村相鄰的西北旺、永豐，因爲地處海淀，雖然地緣很近，但房價上卻貴了不止一檔，對於成千上萬的碼農、廠工們，最親切的還是昌平南。

從2010年到2020年，有約61萬新增人口住進了昌平區，其中絕大部分人會選擇昌平南。增量最多的，則是沙河、回龍觀這兩個板塊。

這十年，是互聯網飛速發展的十年，也是房地產市場價格日新月異的十年，伴隨着昌平南的人口爆炸，很多大廠人平等地共享了互聯網和房地產的兩大紅利。

同時也因爲回龍觀、沙河房價起步低，距離後廠村距離近，從而成爲愛加班的大廠人最喜歡扎堆的區域。

單位：萬人

因爲大廠人的偏愛，回龍觀、沙河一帶也被房地產開發商稱爲“寶地”。它有新產業不斷輸送新的人口，又有互聯網人提供穩定的購買力，在產品創新、戶型設計上不用費太大的精力和成本，甚至做得比南城項目低一個檔次，copy一個“基礎款”，就能賣爆。

價格是更直觀的對比。在北京南四環邊上，價格7萬左右的項目，需要做出高品質改善，甚至是豪宅品質，才能被市場認可，而同樣的價格在北5.5環的回龍觀板塊，項目定位就變成了剛需/剛改。

2022年，回龍觀板塊內的二手房，金域華府、國風美唐的房價都曾衝到8.5萬/平米，之後市場調頭向下，回龍觀地區也無法逆市而行。公園悅府一區在2022年8月成交的一套兩居室，成交價是560萬，同戶型在2024年5月成交價降到了439萬，降價幅度約21.6%。

一些樓齡比較大的小區，成交價格甚至逼近3萬/平米。因此很多人說：樓市泥沙俱下，回龍觀也不行了。

曾經7萬+才能買到的首開國風美唐，現在有大量房源掛牌價在5.5萬/平米左右。首開智慧社的兩居室，5月下旬的成交價已經得到了約440萬，單價還不到5萬/平米。

來源：北京鏈家

不過，最近有網友發現，隨着北京二手房成交量的回升，回龍觀地區的房價居然開始有回暖跡象了。

比如首開智慧社，現在已經沒有掛牌5萬/平米以下的房子，7月最新成交的一套中樓層二居室，單價約5.2萬/平米。

來源：北京鏈家

安居客展示的掛牌數據能更直觀地看到回龍觀區域的市場在發生微妙變化，一些成交活躍的熱門面積段，掛牌均價出現了微漲。

來源：安居客

據奧維雲網家居羅盤二手房監測數據，昌平區上半年度二手房交易小區活躍度前十強中，回龍觀商圈佔了4個名額，像金域華府這樣的次新小區的活躍度在上升。

另外，像融澤嘉園這樣樓齡在10年左右，500萬以內就可以買到兩居室，600萬左右買到110平三居室的小區，價格也出現了築底回升跡象，交易議價空間變小了。

數據來源：奧維雲網

首開國風美唐二期，目前在鏈家上有55套掛牌在售房源，近90天成交了19套，其中6-7月共成交10套，去年同期的數據是6套，2022年同期成交9套，2021年同期成交19套，今年的成交量已經恢復到與兩年前相當了。

成交量上漲，價格變得堅挺，甚至微漲，已經開始讓部分潛在購房者着急，網上有人評論：“不懂這些跑步進場的買家是什麼意思，明明再等等就可以按上套成交價買，錢都是風颳來的？”

從掛牌均價走勢來看，回龍觀的房價也在下降，但是是昌平各板塊中同比降幅最低的，對於一個掛牌量在2100套以上的板塊來說，在目前的整體市場環境下，可以說是“不合邏輯”。掛牌量同樣超2000套的望京板塊，近一年掛牌均價跌了16.47%，約等於回龍觀板塊的2倍。

大興最熱門的板塊：西紅門，過去一年二手房掛牌均價跌了12.77%，比回龍觀高了51%。在房價最堅定的海淀區，掛牌均價降幅與回龍觀地區相近的板塊是“房價神話”一樣的萬柳，兩者相差僅0.2個百分點。

數據來源：安居客

數據來源：安居客

數據來源：安居客

數據來源：安居客

回龍觀的抗跌，不僅僅體現在二手房市場。在新房市場上，回龍觀的位置，如果平移到南城，相當於棗園、黃村，這一帶目前在售的代表項目爲京璽，據說開盤價格不到5萬/平米，而回龍觀地區的幾個新盤要賣到6.2萬/平米上下，更靠近6環線的沙河板塊新盤售價纔會降到5萬/平米左右。

不得不說，碼農們的購買力確實強。

數據來源：鏈家

據說，回龍觀地區有50萬常住人口，教育程度也很高，大專和本科率在70%以上，是一個硬生生被互聯網從業者拉昇起來的區域。

十年前，回龍觀地區只是一個睡城，購物中心、公園、醫院等配套都很少。過去十年中，中關村產業帶向北延伸，有了中關村軟件園、中關村生命科學園、未來科學城等產業規劃，回龍觀地區的居住品質才得以改善，公園綠地、醫院、教育等配套資源整體提升了一個檔次，地鐵線更是增加到了4條，成了北京五環外唯一一個有“＃”型縱橫地鐵線的板塊。

回龍觀的整體居住氛圍在變得更加友好，而對於來自於互聯網行業的自住購房羣體來說，回龍觀板塊和海淀北板塊的近50%的巨大價差，導致可選擇餘地並不多，最大的自住選擇權就只剩下：什麼時候買？買新房還是二手房？買哪個項目/小區？

可以說，北京的大廠人，是昌平南樓市的定向蓄水池，流動的是大廠人，不變的是昌平南，讓回龍觀這樣的熱點區域能始終站在浪尖。