“帶租拍賣”租金歸屬認定的三個關鍵點

房屋“帶租拍賣”時，對租金歸屬的認定，容易引起爭議，這個問題的處理認定主要有三個關鍵點。

第一點：是否構成“買賣不破租賃”

我國《民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”

如果適用該原則，則在租賃關係存續期間，房屋所有權人將租賃房屋拍賣給他人的，租賃關係不受影響，買受人應在取得房屋後概括承受原租賃合同，即取得房屋後，其出租收益也應該歸買受人所有，同時承擔出租人的義務（人民法案庫“彭某與張某執行監督案（入庫編號：2024-17-5-203-003）。

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，下列兩種情形不適用“買賣不破租賃”原則：

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果房屋在查封后纔出租的，則不構成“買賣不破租賃”，不存在租金收益歸屬的認定問題。私自處置查封房屋對外出租的行爲違反法律規定，執行法院將依法作爲妨礙執行的行爲來處理。如果承租人未明知房屋已被查封的，根據《民法典》第七百二十四條的規定，則可以解除租賃合同。

第二點：拍賣公告是否有對租賃及其租金歸屬的明示

如果準備拍賣的房屋有合法有效的租賃關係，執行法院應當在拍賣公告中對外進行明示，通常會包括租賃期限，但未必會包括租金歸屬，但如果公告有特別明示租金歸屬的，就要特別留意，有可能歸屬給原所有權人。

因爲拍賣公告對外描述拍賣房產的權屬狀態、瑕疵和負擔等，都視爲競買人所認可和接受的條件。如果因此拍得房屋的，應根據公示的要求不得主張房屋的租金收益，這和有些拍賣要求買受人承擔房屋的水電費一樣。

但如果僅明示了租賃關係、租賃期限等，沒有明示租金歸屬的，在默認情況下也應在拍賣取得房屋所有權後，歸買受人所有。

第三點：拍賣房屋所有權的轉移時間

前文已經提及，租金收益如果歸屬買受人的話，則應自取得房屋所有權之後歸其所有。這個轉移所有權時間如何認定呢？

《民法典》第二百二十九條規定所有權自法院的法律文書生效之日起轉移，具體到拍賣，則根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十一條規定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移”。

這裡要注意，轉移時間不是競買成功收到通知書之日，中間還有支付尾款、法院製作裁定書和送達的時間，如果這個期間有租金收益的話，就需要儘快催促辦理，避免利益損失和糾紛。如果對執行法院租金收益處置有異議的，可依法提起執行異議。

希望本文對大家有所幫助！