單價4萬出逃，千燈湖大平層也開始捲了？
一直以來，千燈湖都是佛山房價風向標，也是過去兩年，佛山爲數不多的漲價板塊。
即使過去一年，樓市處於下行期，千燈湖房價還是漲了，9月掛牌均價3.73萬/平，一年漲了22.3%；成交均價3.44萬/平，年漲15%（數據來源：貝殼APP）。
大多數二手盤都在跌價，爲何千燈湖房價還漲了？背後全靠豪宅大平層拉動。
保利天悅二手房盤超百套
最高降幅達744萬
去年底，千燈湖豪宅標杆保利天悅交樓，新房還沒賣完，二手就陸續來了，7萬+成交價直接拉高了千燈湖整體價格。
今年中旬，有業主甚至掛出10萬+天價，免費賺了一波流量，顯然是噱頭大過實際。如今，小區均價6.9萬/平。
1月，保利天悅放盤量約33套，目前已經超過117套了，有7套房源掛牌價超9萬+，13套房源掛牌值8萬+。
自帶熱點的天悅，讓土豪業主們自信爆棚，但市場突然遇冷，二手高價掛牌後，不得不連環降價。
掛牌房源中，絕大多數業主都在降價脫手，有業主擠牙膏式降1000元，有業主一次性降744萬，還有業主見“風”使舵，一時降價一時漲價。
*降價744萬後，接近真實成交價
作爲佛山豪宅天花板，天悅近30天帶看量高達1002次，遠遠超過佛山衆多熱銷二手盤。
只不過，最終成交的比例並不高，近90內僅成交了1套；從3月到8月，小區成交了11套房源，包括122-142方小面積6套，187-230方大戶型有5套，均價在4.8-7萬/平之間。
回顧2019年底，保利天悅首開價在3.5-3.8萬/平左右，第一波業主自然是賺最多的。
隨後陸續推出的新品，單價一度高達6-8萬/平，還要捆綁公寓一起買。如果後市一直低迷，最後上車的這波人，短期內想升值很難，甚至還要虧損。
隔壁中海大平層4萬+成交
低於小區整體均價
按照稀缺程度，千燈湖二手降價的順序，先是剛需三房，然後是改善四房，最後纔到大平層。
區域內南海萬科廣場、中海寰宇天下、萬達華府等三房小戶型，普遍跌回3字頭甚至2字頭，但部分大平層卻逆市漲價。
眼看救市力度有限，樓市行情並未好轉，大平層也開始自降身價了。
國慶期間，中海寰宇天下一套二手大平層刷屏朋友圈，217方五房總價890萬，摺合單價僅4.1萬/平。
該房源最初掛牌1000萬，對比周邊性價比也足夠突出。最終，買家砍到885萬才成交，單價40740元/平，甚至低於小區成交均價。
要知道，去年同款戶型成交價，已突破1300萬。
還有金融高新區的中鐵建國際公館，部分大平層價格也在回調中，但整體降幅不大，單價普遍都在5字頭以上。
沒辦法，千燈湖核心區太缺大平層了，即使有放盤，多數也是不急賣的業主。
正因如此，千燈湖外圍的保利天匯，主打改善大戶型產品，194-299方大平層，單價高達4-6萬/平也不愁賣。
只不過，項目周邊環境，與千燈湖相去甚遠，有待時間升級完善。
大平層可以一直漲嗎？
決定大平層價值的，一方面是核心地段和資源，另一方面是區域內的稀缺性。
近兩年，市場分化下，開發商熱衷於開發大平層，尤其是佛山，繼保利天悅走紅後，市中心又跟風殺出了一大批豪宅。
比如市中心的建投恆福壹號、保利天匯、保利維塔、萬科璞悅山；一線臨江的保利秀臺天珺、鵬瑞三龍灣1號等。
*保利秀臺天珺沙盤圖
還有部分主打剛需的大盤，結合項目最好的景觀位置，規劃了少量大平層，如碧桂園世紀中心、碧桂園南海悅城、保利和悅濱江、保利閱江臺、映月湖保利天珺等。
接下來，保利三大新盤也將主推改善大戶，10.1剛開放的保利燈湖天珺，首推樓棟涵蓋了189方和238方，均爲2梯2戶設計。
奇槎保利三龍灣天珺，也是主推143-355方改善產品，已在南萬開放展廳。
北滘的保利珺悅府，規劃大平層和疊墅，首推就是230方天際大平層，精準狙擊北滘土豪。
對開發商而言，大平層有銷售週期短、資金回籠快的優勢，尤其是在市場分化下，剛需割不動了，也只能深度挖掘改善市場。
可是，原本走着差異化路線的大平層，也陸續迎來了新的競爭格局。
鵬瑞三龍灣1號熱銷的背後，也是價格戰的開始，吹風價4萬+，最終開盤價低至3.2萬起，比隔壁中糧瓏灣祥雲二手還低。
保利秀臺天珺江景頭排，備案價最高突破10萬+。小區內全部戶型都可望江，但望江的角度不同，價格天差地別。
頭排望江的398方戶型，售價6-8萬/平；同樣一線望江的357方，實際單價僅4.7萬/平；最小的190方戶型，低樓層甚至2.8萬起，相當魔幻。
豪宅的價格，不能以周邊普通盤來參考，畢竟附着在房價上的，不僅有地段和資源，還有由內而外的質感，需要開發商重金投入。
比如全玻璃幕牆、天然大理石入戶大堂，全屋精裝，還有車庫入口，全部參考星級酒店的標準。
只不過，地段和稀缺性能使物業保值，品質感卻不能，畢竟設計和材料會過時、老舊，開發商宣傳和實際交樓也會有差距。
因此，大平層自住沒問題，高位投資有風險。
以千燈湖部分超十年二手爲例，大平層成交單價，普遍低於小面積。對手握百萬、千萬的土豪來說，置換是爲了改善家庭居住環境和品質，樓齡這一關很難過。
從目前看，剛需市場只能拼價格，虧本也難出成績，反而大戶型單價高，且去化速度驚人，比如保利秀臺天珺的190方和保利閱江臺的172方，幾乎都在清尾貨階段。
佛山的購買力毋庸置疑，但再肥沃的市場，也經不起持續挖掘。
天悅的神話，既有2020年市場熱度的“天時”，有千燈湖缺貨的“地利”，也有媒體持續炒作的“人和”。
如果這些條件都不存在了，神話還能延續嗎？
遍地6萬+、8萬+的豪宅，未來流入二手市場，又有多少人有能力接盤？