斗膽一個呼籲：儘快取消各種土地限制
別誤會
這個斗膽的建議不是說土地供應量可以隨便的調節
也不是說土地樓板價怎麼怎麼變化
說的是，在土地出讓階段，寄生在土地之上的各種限制性政策，我覺得是時候陸續取消了
爲什麼會這麼說
其實也是很長一段時間地產同行和我的吐槽
這個吐槽說
對於產品研發階段，當一個從業者拿到一塊地，其實沒有太多可以打造或者規劃的空間
幾乎所有土地指標都已經把未來的形態和產品結構都已經確定了
也是因爲在產品規劃的時候受到各種限制，這也決定了現在行業同質化嚴重的重要原因
到底怎麼回事，今天花一點時間講講這個容易被忽略的問題
01
一塊地出讓給開發商的時候，開發商買下來之後，可以隨心所欲的造自己喜歡的產品麼
理論上來說是的
但是實際來說又不是的
因爲每塊地在出讓的時候都有各種限制性指標
比如說一塊地的佔地面積確定之後，有一個容積率指標
也就意味着你的項目總建造面積不能突破容積率
除此之外，一塊地在容積率確定之後也不是想造啥就能造上，他會有一個限高
就是建築不能超過多少高度，這個政策有的是爲了飛機航道的考量，有的是對於建築形態的預期
當然也有地塊會有限低，不能低於多少米
當然有建築形態的限制，也會有面積配比的要求
比如很多地塊爲了增加市場套數供應量，會明確小戶型的比例
經常看到的90平以下住房面積佔比須達70%以上就是上海很長一段時間的7090政策
除了建築形態之外，利潤空間其實也是能看得到的
一塊地的單位平米的土地成本，也就是樓板價在拿地的時候就知道了
未來能賣多少錢，有的在土地出讓階段也會明確好
當然，在一些時候還會有一些捆綁的條件
比如多少面積必須要持有，多少面積必須要做保障房租賃房之類的，有一些不可售面積的要求
這當然還只是針對住宅地塊
一些綜合性的地塊可能限制條件還會更多
我想說的是，其實每條限制性政策的出臺都有他客觀存在的原因和理由
比如7090政策就是希望市場房子的供應套數增加，儘量讓更多的人買到
比如限高限低很多時候就是爲了地形和飛機航道的考量，捆綁一些持有面積本質上也是爲了推進租售並舉的更好落地
都是需要的
但是我今天更想表達的是
當各種政策綜合在一起，其實很多時候就會限制開發商的產品研發動作，從而失去了很多創新的可能
02
舉個例子
比如說一個企業拿到一塊2.0容積率的地塊，但是不巧的是拿地成本剛好比較高，但是拿到地之後預售證的價格又是被限制的
所以很多時候就意味着開發商如果要做開發，必須要做高低配的產品
因爲只有做高低配纔有理論上創造利潤的可能
用普通住宅保持現金流，用別墅或者洋房獲得更好的售價實現利潤率
但是高低配往往就意味着
因爲別墅的佔地強度的問題，使得住宅的公區面積基本上沒有，而公寓在別墅的後面往往意味着別墅的私密性也沒有了
這也就意味着
雖然是爲了追求利潤，但是整個社區的品質其實是下滑降低的
再舉一個例子
當一塊地規定好7090政策的時候，意味着大部分的房子都是90平米的戶型
這往往就意味着標準層很有可能出現大量的兩梯四戶而且都是90平米的戶型
因爲單套面積偏小本質上也就意味着標準層大多大開間短進深的方式（小戶型長進深那舒適性就很差了）
一個社區如果基本上都是這樣的標準層，其實排布也確定了
公區綠化不能有比較大的縱深空間，綠化組團其實也無從談起
再比如說
一塊地因爲容積率比較高，但是地塊又需要限高，這對開發商來說意味着要麼做點式沒有采光通風的住宅，要麼壓低單層的層高到2.9米2.8米
不論選哪個，也都是舒適性的降低
包括很多三四線城市，爲了土地財政可以更高，單位土地制定了超高容積率
看上去是可售面積變多了整體的土地出讓金也可以更高了
但是未來真的排布的時候發現3-4容積率的住宅未來就是密密麻麻的筒子樓
不僅沒有舒適性而且因爲人口密度過高還會出現很多的隱患
所以不知道大家看到這個脈絡沒有，因爲各種政策組合在一起，產品形態導致的變化
03
所以今天剖析這個問題其實是想表達什麼
就是當從業者在產品研發階段，面對一塊地
當面臨着同時需要解決企業盈利、市場售價又有上限以及各種政策限制的多個條件同時限定的時候
其實非常容易出現地塊規劃只有一個方向
而很多時候一個階段下的土地政策都是差不多的，所以很多時候階段性同質化也因此產生
當然同質化還是其次
更加需要擔心的是激進性創新的存在
這種情況雖然不太會大面積存在，但是一旦落位一個項目，給這個項目未來帶來的影響又是巨大的
上海有比較特殊的兩個項目就是如此
一個是金地天御
這個項目的出生就是基於樓市高點出讓的土地，所以整體的土地成本比較貴
但是容積率又不支持做高單價的別墅產品，所以當時金地造了一個平墅的概念
在六層的建築，每一層都創造有天有地有地下室的類別墅感覺
實質就是希望六層的多層產品能夠賣出別墅的價格
事實現在的二手房市場客戶並未認同這件事
房子的溢價遲遲上不去
另一個是龍湖灩瀾山
這塊地的出現也是因爲土地出讓7090政策，但是又想做別墅，所以做了180平米的聯排別墅
用的方式是買一套房子，但是背後是兩張產證
在後續的限購時代，這個小區的二手房流通也產生了問題
04
今天之所以在這邊呼籲，其實也是因爲最近大量的出差，確實看到一些城市開始出現好產品
而這些產品的出現無不例外是因爲限制條件寬鬆，從而出現了一些品質改善
比如我們在海南，看到了仁恆做的別墅可以做到4米的層高
廣州的鵬瑞高層3.9米的層高
真的體驗過的人就會知道4米層高和傳統3米層高的體感差距是什麼
包括最近四代宅的崛起，很多城市可以接受做大陽臺或者內凹型陽臺
面積配比取消很多項目靠着做高端大戶型真的解套了
還有一些地塊甚至還可以通過協商容積率的方式從而讓產品定位更加合理
最近看到的很多項目都是基於土地在出讓階段的附加條件越來越少，這本質上也是激活房企內部產品力創新的重要源頭
當初因爲樓市的火熱，這些限制政策其實是一條一條慢慢的循序漸進的增加上去的
很多時候樓市的狂熱掩蓋了很多問題
關於土地出讓條件來說也是如此
但是增加上去之後，很多時候會忘了是不是需要取消
這些都被遺忘在角落
而如今關於如何盤活開發商，讓他們有信心，本質上除了給到定價權限的支持，更應該給他們產品定位的自主權的支持
讓市場判斷做出適合的產品，纔是行業整個活力開始慢慢恢復的源頭
當下樓市必須要面對的庫存，本質上都是同質化的問題
我之前說過剛需越來越枯竭，但是背後是改善和高端需求遠遠沒有得到更好的滿足
正是在供給側一些適合市場需求的產品因爲限制沒辦法更好的生產出來
這也是今天寫這篇文章的原因
樓市的回暖，本質上需要市場對於行業有更多的預期，而當房價沒有的預期，其實所有的預期都放在產品和生活上
這纔是這個時候從業者能夠抓到最後的信心來源
05
當下的樓市已經沒有一蹴而就的事情
我們更加不能期待一個政策解決所有問題
整個產業鏈需要體系化信心的重塑
而這個環節上最容易被遺忘的其實就是土地端的
這也是今天寫這篇文章的原因，希望能夠得到更多的討論，關於土地身上捆綁的各種限制性政策，可以在合適的時候陸續退出歷史舞臺
給從業者更多的信心，給產品更好的市場化，給用戶更好滿足需求的社區
這件事任重道遠任重道遠
以上爲正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公衆號的第5454篇原創文章