房貸減負的“增”與“降”
2024年，是房貸政策組合拳加速落地、紅利加速釋放的一年。
這一年，躊躇許久的“新上海人”阿林（化名）提前實現了買房夢想。身處不同行業，在房產中介人士和銀行客戶經理的眼中，2024年的房貸市場又是怎樣的景象？
展望2025年，房貸利率是否會進一步下調？年終歲末，《國際金融報》記者採訪了多位購房者和行業專家，聽聽他們對房貸市場的回顧與展望。
猶豫的剛需者入場
交定金、過合同、走網籤、辦貸款……拿着人生的第一個“紅本本”，再回想起決定買房的那個下午，阿林依舊覺得不可思議。“一個念頭花掉了七位數，預支了30年，真是肉疼。”阿林說道，“可想一想，今後下班終於算是回‘家’了。”
阿林是一名“新上海人”。每天早上，他在郊區的小單間裡醒來，換乘兩次地鐵去市中心上班，傍晚再輾轉回到住的地方。租金不高，房間也很舒適，但打定主意留在上海的阿林清楚，租房並不是長久之計，某一年他會在某條街道有一間屬於自己的房子，可看着高高的門檻和利率，這個願望何時能實現充滿了不確定性。
2024年，阿林來到了他的“某一年”。
這一年，LPR（貸款市場報價利率）迎來了前所未有的下調輪次。2月20日，5年期以上LPR由4.2%下調至3.95%；7月22日，1年期和5年期以上LPR同步下調10個基點至3.35%和3.85%；10月21日，年內第三次下調落地，兩個品種分別下探至3.1%和3.6%。年內，5年期以上LPR累計下調了60個基點。
5月17日，央行宣佈取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率。9月24日後，全國首套房和二套房的房貸最低首付比例降至歷史低點15%，大大節省了購房者的初期成本。“對於購房者來說，首付比例、房貸利率的下調，能夠較大程度地降低購房門檻、降低購房成本，有利於提升購房者的置業意願。”中指研究院政策研究總監陳文靜指出。
房貸優惠政策層出不窮，房價也在降，阿林看起了房子。網絡上的信息繁雜，瀏覽房源時，阿林總能聽到各種聲音：“房價還會降很多，彆着急買”“買完沒幾個月，周邊降了幾十萬”……起初，他也會猶豫：要不要等一等，或許更便宜呢？房子是關係全家的大消費，隨意決定會不會虧很多錢？
“後來，我意識到買房子是爲了自己住的，既然不流動就不存在虧不虧的，價格能接受就行。”阿林告訴記者，“不指望（價格）抄底到‘腳脖子’，能抄到‘膝蓋’就很好了。”本着見好就收的觀念，9月初，他發現房貸首付和月供終於降到了可接受的範圍內。在瀏覽了網上600多套房源後，他看中了一套靠近中環線、周邊配套成熟的房子。
“交易過程還算順利，房東也誠心想賣。上午10點看完房就到中介談價格，拉鋸到下午3點，又砍掉了一成的錢。”阿林說，“但要說買房中印象最深刻的事，是賭了一把LPR還會降，將過戶日期定在10月22日，成功拿下了3.15%的商業房貸利率。”
“既然是剛需，就不必考慮房價漲跌，只需考慮能否滿足自己的需要，以及自己的購房能力。”上海交通大學上海高級金融學院副教授李楠建議，“對於有正常交易需求的賣房者，也不要過多考慮房價漲跌前景，單純根據自己的財務狀況作出決策。”
陳文靜建議，對於購房者而言，買在價格絕對低位的概率較低，買在價格相對低位區間是較爲合適的選擇。三年多的深度調整後，當前不少核心城市已經進入價格低位區間，購房者可以結合城市市場表現以及政策優惠力度，適時選擇區位較優、配套更爲完善的房產，根據自身實際情況理性決策。
房產經紀人“入市”
就職於某家連鎖房產中介，小王（化名）對於今年的中介市場感慨頗多，“買房子的門檻和房價都降了很多，買賣雙方也都真誠了許多。”
在中介小王看來，阿林這套房子真是撿了大便宜。在阿林買下心儀的房子前，小王查詢過房源小區此前的價格：同一房型最近成交的一單在一年前，成交價較阿林的房子高出120多萬元，而此前巔峰期成交價更是高出164萬元。阿林的房子成交價也動搖了小區其他房東的心理價格，此後兩個月又陸續賣出幾套同樣的房型，成交價僅稍高了一些。
“感覺房東們也被現實‘磨平了棱角’，我最近做成了好幾單‘一口價’的交易，掛牌時便將價格給到了最低，基本沒有什麼談價格的空間了，大多都是急着用錢或置換才賣房。”小王說道，“最近上海二手房成交量很高，應該也和近期稅費優惠和普宅標準的變動有關。”
公開數據顯示，10月以來上海二手房的交易量紀錄一直在刷新：10月成交量爲24376套，11月成交量27050套。截至12月26日，當月成交量爲24429套，日均成交量約940套。去年同期，月成交量在15000套左右。
立叔（化名）是一家資深房產中介的負責人，在老客戶中的口碑極佳。他告訴記者，今年5月房貸新政策出臺後，上海的二手房成交量短暫地衝上了2萬套，隨後有所回落。9月更大力度的優惠政策出臺後，刺激效果一直持續至今。
“整體來看，現在是以價換量的情況。今年前期買房，房東掛牌價的談價空間還有20%左右，到現在最後一波只能在10萬元、20萬元間談。”立叔分析道，“小區房子一年多降價一百萬還是正常的，也有地段房價較巔峰期跌了一半多的，房東們對於低價心態已經比較平和了。客戶對市場價也非常敏銳，整體還是買方市場，但我認爲交易量上漲是預支了一部分人的購房需求。”
在立叔和小王看來，剛需和置換依舊是當前市場交易的主要驅動力，購房門檻的下調使很多像阿林一樣有所猶豫的剛需者有機會提前實現購房願望。
“2024年，房地產市場開始探底、觸底。前期落地的政策，基本都是傳統的政策，即在需求端給購房者‘降門檻、降成本、提預期’。這些政策促成了門檻上的需求入市（即本來打算買房，但處於猶豫狀態的），因此一旦門檻上的需求釋放完了，交易量就開始下滑了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
“往年房市優惠政策出臺後，往往會涌現出一批投資客，今年這種情況很少。”立叔告訴記者。但很少不意味着沒有。“最近兩個月，我發現身邊許多同行都開始買房了。”小王告訴記者，“有人現金不夠，做高合同價格也要‘上車’，很多都不是真正的剛需。”
低首付、低利率下，有投機者盯上了高租金和高租金回報率。“我此前看過一套100萬左右的老房子，地段交通都不錯，純商貸月供不到三千，但周邊的租房價格大概在3800元，如果是買來出租，完全可以覆蓋房貸成本。”小王說道。
爲何會出現這一現象？
“一方面，前期二手房價格下跌過快，部分二手房業主恐慌式掛牌導致部分房源超跌。與此同時，當前租賃需求旺盛，長租甚至家庭式租賃在熱點城市已佔到商品房租賃市場的三分之一。”李宇嘉分析道，“加之當前購房商業貸款利率較低，拋開其他成本，如果出租收益率可以達到3%以上，那這樣做的確是划算的。”
但出租和租金收益率是否可持續？李宇嘉認爲，應認真權衡潛在風險，可以確定的是，當前租金收益率和房貸利率的“剪刀差”在收窄，部分地區甚至已經持平，投資房產用於租賃只在部分城市暫時可行。
“春江水暖鴨先知。房地產中介的信息最全、最快、最真實。”李楠分析道，“若是能夠排除中介與開發商協議做假按揭的可能性，純粹是個人投機性購房增加，說明在部分房產中介的視角中，房價下調已經見底。”
個人房貸餘額負增長
見到小明（化名）時，他指着桌邊壘起的厚厚一沓房貸審覈材料告訴記者，這些是當天下午需要處理完的業務，晚上還需到中介的簽約中心“坐班”。小明是某家銀行貸款部門的客戶經理，區房地產交易中心、中介簽約中心和辦公桌，幾乎是他每天工作時間“三點一線”的常規路徑。
談及今年以來房貸政策調整對銀行的影響，避不開提前還款的話題。
“今年提前還款的數額是比去年多的，去年每個月的提前還款額大約是在一億出頭，今年明顯每個月要再多出四五千萬。”小明告訴記者，“不過，今年提前還款較去年更加方便，預約時間從兩個月縮短至30到45天。此外，今年也有不少申請延期還款的情況。”
個人房貸餘額和貸款質量方面，記者從銀行處瞭解到，上海地區多家大行的個人房貸餘額仍是負增長狀態。“今年我們個人房貸的投放量比去年翻番，但房貸餘額依舊是負增長的，資產質量也有下降。”小明告訴記者。
“房貸餘額的下降是正常的。”李宇嘉直言，“一方面是因爲當前商品房整體銷售量在下降，但可以看到，餘額的降幅是在減緩的。另一方面，房貸利率下調、當前投資回報率也不高，提前還貸的性價比更好。資產質量方面，從房地產市場的調整，到房貸質量的下降，再到不良率的體現之間存在時滯，現在可能進入了暴露期。”
而最讓小明痛苦的還是“坐班”。今年8月，多地銀行同業公會發文叫停了個人住房貸款業務中的任何形式的“返點”或“變相返點”行爲，行業操作進一步規範，但銀行間新的“內卷”方式層出不窮，也不乏有中介向銀行索要物品、節日裝飾等現象存在。
“一些中介機構晚上是有值班的，一般會到夜裡兩三點鐘，我們也會一起值班到凌晨。”小明向記者展示了一張合照：各家銀行的客戶經理們圍坐在簽約中心，爲簽約客戶提供“24小時”的及時服務，爭取按揭客戶，值班者有的來自國有行、股份行，有的來自城商行、農商行。
“即便2025年房地產開始復甦，也是一個長期緩慢的過程，銀行的個人房貸還會有一個較長的餘額下降期。因此，銀行需要對個人房貸未來前景有充分預期。”李楠建議道，“對於銀行而言，最重要的並不是靠市場大勢賺錢，而是靠內功即風險管理的能力活下去。”
歷史最寬鬆與觸底回穩
降利率、降門檻……一系列優惠讓利的組合拳是2024年房貸市場的主題。如何評價年內各項政策的效果？房貸利率優惠是否已然觸底？明年是否會迎來止跌回穩？
回顧2024年，陳文靜指出，當前信貸政策已經達到歷史最寬鬆水平。根據央行公佈的數據，11月全國新發放個人住房貸款平均利率約爲3.08%，部分城市首套房貸利率低於3%。同時再次降低存量房貸利率，並建立存量房貸利率動態調整機制，相關舉措已在10月底落地，進一步降低購房者還貸成本，穩定市場預期。
LPR方面，李楠指出，我國的LPR逐漸走向市場化是長期持續的方向。在目前的經濟環境下，就未來的利率走勢而言，進一步降低利率對於刺激經濟的意義不大，可能還存在某些結構性空間，但下調空間不大。
“房貸利率也沒有明顯的下調空間，但不排除未來金融機構把購房與養老、理財等其他金融手段結合，形成新的結構性的下調空間。”李楠分析道，“健康的房地產市場主要需求是剛需和改善性購房，對這兩者而言，房貸利率不是購買的決定性因素。”
在陳文靜看來，預計2025年仍有降息預期，爲居民、企業提供更低成本的資金支持。同時，降低居民購房成本也是“穩地產”的重要舉措之一，預計2025年房貸利率仍有進一步下行的空間，全國新發放個人住房貸款利率有望降到3%以下。
“2025年，將是房地產市場止跌回穩關鍵期，關鍵是前期部署的多項增量政策能否落地：一是嚴控增量，二是盤活存量土地和房源，三是城中村改造貨幣化安置，四是過剩產能出清。這些都是區別於傳統政策的增量政策。在自上而下的協調下，預計2025年能明顯見效，如果這些增量政策能落地，市場探底和觸底的趨勢將更加明顯。”李宇嘉展望道，“當然，由於過去幾十年單邊上漲，現在面臨下半場的回調，止跌回穩是漸進實現的，如果不斷落實政策、不斷出臺政策，讓市場看到政策的誠意，就會增強大家共渡難關的信心，市場止跌回穩也更加堅實。”
本文源自：國際金融報