房貸新政有助利率市場化

證券時報記者 孫璐璐

自上週五人民銀行宣佈取消全國層面首套房和二套房商業性個人住房貸款利率下限後，本週陸續有城市跟進，明確轄內房貸利率下限。根據新政，各地按照因城施策的原則，自主確定是否設定房貸利率下限及下限水平，銀行則在此基礎上結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。可以看出，房貸利率新政的目的，不單單是助力樓市銷售企穩，也是順勢深化利率市場化改革。

在過去多年的房地產上行大週期中，住房貸款政策時常扮演着抑制樓市過熱的重要角色，通過“有形之手”設置價格門檻爲火熱的樓市銷售“降溫”，但這也帶來了一個有爭議的問題——個人房貸平均利率往往高於企業貸款平均利率。按照風險與收益相匹配的定價原則看，企業貸款由於潛在不良率通常會高於個人貸款不良率，前者利率定價水平應高於後者，但過去多年由於個人住房貸款承擔着調節樓市需求的額外任務，其市場化定價的進展則相對緩慢。

我國房地產市場供求關係已發生深刻變化，過去的一些限制性政策不再適合新的形勢。特別是作爲銀行相對優質的信貸資產，個人房貸不需要承擔防樓市過熱的額外任務後，應迴歸市場主導的定價機制，順應社會綜合融資成本下降的大趨勢，將利率水平更多交由銀行與房貸申請人自主協商確定。近一兩年備受關注的個人房貸提前還款、新增按揭貸款投放乏力，從房貸市場量價關係角度看，本質上是市場自發的以需求變化應對偏高的房貸價格，反映了房貸利率調整的必要性。

一個積極的變化是，目前新發放的個人房貸利率與企業貸款利率之間“倒掛”的問題開始解決。央行數據顯示，3月新發放的個人住房貸款加權平均利率爲3.69%，低於3.73%的新發放企業貸款加權平均利率。相比之下，去年12月兩類新發放的貸款利率還是“倒掛”。

近年來，我國利率市場化改革的進程總體穩妥有序，時至今日，利率市場化仍是進行時而非完成時，需要不斷根據內外部環境的變化持續深化。此次將房貸利率下限水平交由各地因城施策決定，有利於推進住房貸款的市場化定價，豐富利率市場化層次。未來，隨着各地落實房貸利率新政，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。房貸價格根據市場需求的變化及時調整，亦有助於更好支持住房融資需求，穩定房貸投放規模。