房地產未來咋發展？新模式正在構建中

2024年，我國房地產市場經歷了不平凡的一年。特別是2024年第四季度以來，在歷經3年左右的調整後，我國房地產市場出現積極變化。展望2025年，我國將紮實有序推動房地產行業轉型，加快構建房地產發展新模式。

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打好政策組合拳

“2024年，多部門合力打出‘四個取消、四個降低、兩個增加’政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準施策，我國房地產市場呈現止跌回穩勢頭。具體體現在2024年10月、11月新建商品房交易網籤面積連續2個月同比、環比雙增長。”住房和城鄉建設部部長倪虹日前表示。

“四個取消”：取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。“四個降低”：降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。“兩個增加”：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是2024年底前，將房地產融資協調機制“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

2024年，我國城中村改造擴圍至300多個城市，實施項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套(間)。

2024年，“白名單”項目擴圍增效。截至2024年11月末，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達3.6萬億元。

各地積極開展商品房促銷活動，150多個城市開展“商品住房促銷月”“百城千企促銷”“方便看房”等活動。2000多家房企、4000多個項目參與活動，有力促進了房地產市場到訪量、帶看量、簽約量提升。

在一系列政策措施作用下，房地產市場呈現止跌回穩勢頭，市場信心得到增強。目前，一線城市帶動二線城市、三線城市商品房成交量增長。房地產市場積極變化，證明一系列增量政策措施卓有成效。

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供需兩端齊發力

中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民羣衆對高品質住房形成新期待，這爲充分釋放需求潛力提供了支撐。

2025年，要着力打通卡點堵點，更好滿足居民住房需求。倪虹介紹，要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

同時，要加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對羣衆改造意願強烈、條件比較成熟的項目給予重點支持。

中央財辦有關負責人表示，應因城施策調減限制性措施，落實好已出臺的住房信貸、稅收政策，切實降低購房成本。

此外，着力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，積極發展配售型保障房，幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認爲，建設“好房子”，需進一步深化改革。深化住房供給體系改革，更好滿足多層次多樣化的剛性需求和改善性需求；加快構建房地產發展新模式，建立“好房子”“好小區”建設與改造、房屋全生命週期安全管理等制度；加快相關條例的立法工作。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，在優化供給方面，去庫存將是重要一環。專項債收購存量閒置土地有望繼續推進，將加速土地去庫存；預計存量商品房收儲將繼續，促進存量商品房去化；盤活商辦用房改爲租賃住房等工作也將繼續開展。

在改善供給方面，“好房子”建設是重要內容。倪虹表示，要着力建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。要支持房企特別是大型房企打造一批“好房子”樣板，把保障房率先建成“好房子”；推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成“好房子”；大力實施物業服務質量提升行動。

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推進高質量發展

黨的二十屆三中全會提出，加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。2024年中央經濟工作會議提出，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

未來，房地產發展新模式將從哪些方面發力？

住房和城鄉建設部副部長董建國表示，要在高質量發展上發力。行業層面將推動房地產業從高速增長轉向高質量發展，實現質的有效提升和結構的合理優化。企業層面將引導房地產企業從追求規模擴張轉爲專注項目品質，有序形成以項目爲核心的開發經營模式。產品層面將從“有沒有”轉向“好不好”，下大力氣建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民羣衆高品質居住需求。“好房子”是民生工程，是大方向、新賽道，住房和城鄉建設部正在從抓樣板、建體系、強科技等方面加快推動“好房子”建設。

要在協調發展上發力。房地產發展要與城市發展相協調，城市發展進入城市更新階段，要科學編制“十五五”住房發展規劃和年度計劃；建立實施好“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房，以房定地，以房定錢；市場和保障兩個體系要協調，加快完善住房供應，保障城鎮住房困難、工薪羣體剛性住房需求，支持城鄉居民多樣化改善性住房需求；租和購要協調，支持住房租賃市場規範發展，形成租購併舉的合理格局。

要在安全發展上發力。商品住房銷售制度將改革完善，有力有序推進現房銷售。引導房地產企業完善內部治理結構，強化項目公司獨立法人地位，提高項目開發品質，促進房地產企業規範經營，穩健發展。建立房屋全生命週期安全管理制度，及時發現解決存量房屋安全隱患問題，讓房屋全生命週期安全管理有依據有保障。

中央財辦有關負責人表示，2025年要着力推動轉型。要紮實有序推動房地產行業轉型，加快構建房地產發展新模式，從根本上解決傳統發展模式弊端、促進房地產高質量發展。要完善住房供應體系，促進行業轉型發展。

“總體來看，我國房地產問題是在前進中、轉型中遇到的問題，隨着各項政策措施全面落地並持續發力，市場會進一步回穩，行業會加快回暖，房地產發展新模式將加快構建、房地產高質量發展也將逐步實現。”中央財辦有關負責同志表示。

據經濟日報

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房地產市場 或現四大變化

變化1

調控政策更加寬鬆

2024年年末召開的全國住房城鄉建設工作會議將“持續用力推動房地產市場止跌回穩”置於今年重點工作之首。住建部明確指出，2025年要把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位。這意味着今年部分限制性政策將被逐步取消，購房門檻也有望進一步降低。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的目標下，2025年中國核心城市限制性購房政策有望繼續優化，如：北京、上海、深圳等或繼續優化限購等政策；各地降低房貸利率、降低交易稅費等亦有空間。

變化2

現房銷售佔比更大

2024年，在中國商品住宅銷售中，現房銷售面積佔比明顯上升。國家統計局數據顯示，2024年1~11月，中國商品住宅現房銷售面積達1.91億平方米，而同期全國商品住宅銷售面積爲7.22億平方米，佔比升至約26.5%。

業內專家認爲，隨着現房銷售試點支持性政策不斷加力，試點範圍持續擴大，在土拍階段就明確實行現房銷售的地塊佔比將持續增加。克而瑞研究中心稱，2024年以來，全國至少30個省市發佈推進現房銷售試點相關文件。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來一段時間或將是住房預售和現房銷售並存的時期。其中預售部分需加強預售資金監管；同時，政策會加大在供地、規劃、報建、金融等方面對現房銷售的政策支持。

變化3

更多城市房價或止跌

2024年，主要城市房價處於下行通道。不過，隨着預期改善，供需矛盾緩解，2025年部分熱點一二線城市房價有望率先止跌回穩。

官方數據顯示，2024年11月份：70個大中城市中，17城新房價格環比上漲，較2024年10月份增加10城；10個城市二手住宅價格環比上漲，比2024年10月增加2個；熱點城市房價率先回穩，當月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房價格環比均回升。

克而瑞研究中心認爲，目前行業正在大踏步進入新的平衡週期。若穩市場政策能持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩。

變化4

“好房子”或明顯放量

2024年以來，市場上涌現不少更划算的“好房子”。隨着部分城市出臺計容面積新規，一些新房以“贈送”陽臺等方式提升得房率。相當於消費者花同樣的錢買到使用面積更大的房子。

不少房企已在試水第四代住宅項目。中指研究院認爲，2025年，地方支持“好房子”建設的配套政策有望進一步落地，如供應更優質地塊、優化容積率、減少配建等，給企業提供更大操作空間。據中指近3萬份調查數據，居民對“好房子”有諸多期待，如戶型方面更加關注全明設計及靈活改造空間。這表明居民對改善居住條件依然有較大需求，未來伴隨着更多“好房子”進入市場，改善性住房需求有望得到進一步釋放。

據中新社