放棄幻想。

前段時間，我們發了一篇文章：

一個時代落幕了

核心觀點是，作爲全國首個城中村立法，隨着廣州城市更新條例的出臺，廣州舊改，將由市場化徹底轉向政府主導。

相當於遊戲規則徹底變了。

其一：

原先市場化模式下的廣州舊改，核心是靠商品房融資補血的。

在市場預期看漲的前提下，土地瘋狂增值，沒人相信市場會下跌，開發商也更有意願提供高補償。

這在一定程度上，助推了高房價的出現。

但是，隨着樓市調整，市場分化甚至是下行，尤其是市場+保障房住房體系雙軌制的落地，廣州舊改，或者說範圍更大的城市更新原先的高補償、高回報邏輯，已經不成立了。

說得更直白點，就是琶洲，獵德，甚至是白雲陳田模式，已經成爲過去時，舊改“一夜暴富”，也成爲了最後的絕唱。

其二：

上一輪政策調整，尤其是2021年融資“三道紅線”的出臺，銀行貸款集中制管理，一衆民企陸續爆雷出清。

在這種情況下，前期不確定性風險高、佔用資金巨大且回報週期長的州舊改，很多都成了“燙手山芋”，民企紛紛退出。

比如恆大，佳兆業，時代，合景，富力，升龍等等以往的廣州城市更新“主力軍”，隨着自身經營策略的調整和資金壓力，或爆雷，或擺爛，等着國家隊白衣騎士出手搭救。

很多企業，第一個裁員的就是城更團隊，核心就是不能製造收益，反而拖累現金流。以前叫人家小甜甜，現在就是牛夫人。

上述企業中，有一家房企的創始人，在央企接手之後，說了一句話——終於從死人堆裡爬出來了。

聽起來雖然有點誇張，但是市場下行，政策調整的背景下，廣州城中村改造，大部分民企，確實已經玩不轉了。

這既是市場的雙向選擇，畢竟民企要追求利潤最大化，房價下行，長期來看，經濟帳，算不過就退出，哪管洪水滔天。

同時，也是政策的調整的結果。

所以，無論是市場變化，還是政策導向，都指向了政府主導。

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實際上，廣州城中村改造，核心就是要解決三個問題：

地怎麼徵，錢怎麼來，人怎麼安置。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

要解決這三個問題，繞不開一個關鍵詞，也正是前面提到的——

政府主導。

這體現在哪些方面？

其一，國企參與，主導改造。

指定七大國企，如廣州城投，越秀，珠實，廣州機場投資建設集團，廣州建築，包括各區的國企，如白雲公資，白雲城投，海珠城發，荔灣建築等區域國企參與。

國企參與的核心邏輯是，依法徵收，淨地出讓。

這也是這一新模式，跟原先直接劃撥商品房地塊的市場化舊改最大的不同。

雖然沒有了高補償，高預期，但是國企參與，至少能夠保障合法合法的補償，不爛尾，也能在比較快的時間，按時回遷，住上新房。

有確定性，有保障。

其二，政策支持，改造立法。

上個月30號，《廣州市城中村改造條例》已經過了省人大，成爲全國首個專門針對城中村改造的地方性法規條例，五一起施行。

對廣州舊改來說，這一頁，註定是要載入史冊的。

很多項目，由於“釘子戶”的存在，被拖累了多年，遲遲未能收官。

這次立法，就是在尊重村民意願的同時，充分強調依法依規，政府主導。

最關鍵的一點，就是明確了“拔釘”可由「人民政府+法院」雙保險保障執行，打通“最後一公里”，

同時，不能隨意提高，或者降低補償標準。

再說說錢怎麼來。

舊改的資金來源，主要有幾個：

1)中央財政資金補助；

2)城中村改造專項債借款；

3)企業自籌資金，大概是20%的自有資金；

4）專項債；

5)廣州財政資金補助。

去年，廣州針對國企項目，已經提前申請報批覈專項借款了。

國開行爲國企準備的子彈，規模大概3500億。這還不算廣州城投聯合越秀，珠實等牽頭成立的城市800億更新基金。

這解決了錢怎麼來的問題，無論是資金來源，還是具體的流向，都是由政府主導的。

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大家也看到，在城中村改造新模式之下，也落地了首個項目：灣區新岸（羅衝圍片區）白雲潭村。

最近這個項目討論非常多，一些情況也在網上鬧的沸沸揚揚，也有讀者一直想讓我們來說。

說實話，一開始，我們是不願意說的，畢竟最核心的補償標準確實有爭議。

但現在網上的信息太過龐雜，一些言論也有失偏頗，還是聊一聊。

先說我們的觀點，理性來看：

1)縱向對比，相對於以往市場化的高補償，高預期來說，比如陳田、小坪，石井潭村項目方案確實是歷史上最差的。

2)但橫向來看，這個方案有可能是政府主導，依法徵收，淨地出讓新模式下條件最好的。

先明確一點：

潭村的補償標準，算上15%的獎勵，最高能去到7590元/平，而非傳言的6600元/平。

並且，安置房是可以回購的，回購價3120元/平，實用率約100%。

最多280平，不到280平的，補差額部分就行，標準是4268元/平。

有證的情況，如村民符合一戶一宅的房屋是400平，可以以3120元/平的回購價獲得280方的回遷房，一共87.36萬。

剩下的補償款+獎勵扣除回購款，還能拿到大約119萬元。

居民個體家庭情況不一樣，有的屋小，需要補足一定金額才能滿足280方安置房。

可能有讀者會說，周邊商品房新房賣3-4萬，補償標準就算是7590元/平，也不合理。

但要明確，廣州舊改的補償標準，跟項目所處的地段位置有關。

比如海珠中軸片區的康鷺，還算是存量的市場化補償，但意見稿現金補償1.25萬/平，而隔壁中海大境開盤賣7-10萬，與房價差距更大。

並且，很多人忽略了一個重要前提：土地性質。

商品房是國有建設用地，而潭村，康鷺沒改造前是宅基地的集體性質，法律上不可交易，也不可流轉，價值不能直接劃等號。

但是，經過這次改造，280方的安置房是可以轉國有證入市交易的，村民能享受土地價值的增值，如果按周邊3-4萬/平來算，不管賣不賣，紙面財富也是上千萬。

雖然需要補繳土地出讓金，但結合之前黃埔線坑花園（線坑村舊改回遷房）的標準，大概是1000元/平。

這筆賬，不難算。

| 2023年初，有線坑村民成功“領證”

當然，不同的個體有不同的利益訴求，這可以理解，我們也支持在合理合規合法範圍內爭取利益最大化。

所以，任何事情都是有對立統一的關係，關於潭村項目也需要理性來看待。

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最後，說一件小事。

這兩天，見了一位前富力的高管同學，他做過獵德，也做過楊箕。

聊天中他感嘆，以前的改造模式不復存在了麼？

雖然當時的工作裡，也遇到了很多現在想象不到的困難，但也是轟轟烈烈大幹了一場，現在時代是真的變了。

但不能因爲時代變了，就說當年那些人的那些決策，是錯的。

過去二十年舊改很多暴利，是不是很多可以歸結到對“房地產大牛市”的依附上。

只是，現在時代徹底變了。