房企融資規模何時止跌？

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

在支持政策持續寬鬆、融資工具日益豐富的背景下，2024年房企非銀融資規模仍未止跌。

日前，多家市場機構發佈2024年度房企融資數據。多方數據顯示，2024年，房企非銀融資規模同比仍呈下降態勢，且降幅較上年有所擴大。同時，2024年房企融資成本也出現明顯下降，多渠道融資利率均降至3%以下。

《中國經營報》記者注意到，自2021年以來，房企非銀融資規模同比已連續4年下降。無法通過借新還舊方式償債，近年來房企債務壓力較大，2025年房企債務到期規模將再度增加，市場挑戰仍存。

連續4年下滑

房地產“止跌回穩”基調下，2024年房地產融資政策持續寬鬆，但整體支持方向偏向白名單項目及存量土地盤活等，行業非銀融資規模仍未止跌。

中指研究院數據顯示，2024年，房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，降幅較上年有所擴大。其中，信用債融資規模同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%。

克而瑞數據也顯示，從其監測的65家典型房企的融資情況來看，2024年房企融資總量爲4629億元，同比下降31%，降幅已接近2022年度，較2023年度的14%有明顯擴大。其中，2024年第三季度融資規模最高，爲1473億元，但同比仍下降6%，其餘季度同比降幅則均超30%。

實際上，2021年下半年以來，房地產行業融資規模已出現明顯回落，至今同比已連續4年下降。克而瑞數據顯示，近4年房企融資規模降幅分別爲16%、36%、14%及31%。

從融資結構來看，2024年房企海外債融資規模在低基數上繼續下降，信用債仍爲房企融資主力，ABS發行規模佔比有所提升。

中指研究院數據顯示，2024年，房地產行業信用債發行規模爲3448.5億元，同比下降18.5%，佔總融資規模的61.0%，與上年基本持平。從發行主體看，2024年房企信用債的發行主體以央企、地方國企爲主，央國企發行佔比已超90%，較上年上升2.5個百分點；民企和混合所有制企業發行佔比下降。不過，混合所有制和民營房企信用債發行期限有所延長，3年以上債券發行總額佔比明顯提升。

此外，2024年房企ABS融資規模爲2137.6億元，同比下降13.6%，佔總融資規模的37.8%，較上年上升2.1個百分點。同時，2024年房企ABS融資平均發行期限爲9.85年，期限明顯延長。

2024年年末有所回溫

2024年，房企融資成本持續下降，各渠道融資利率基本已降至3%以下。

中指研究院數據顯示，2024年，房地產行業債券平均利率爲2.95%，同比下降0.72個百分點。

“受2024年連續降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，行業債券平均融資成本明顯下降。”中指研究院企業研究總監劉水錶示，2024年，房企各類融資利率均呈下降態勢，其中信用債平均利率爲2.86%，同比下降0.71個百分點；海外債平均利率爲5.22%，同比下降1.17個百分點；ABS平均利率爲3.01%，同比下降0.59個百分點。

克而瑞數據也顯示，2024年，房企境外債券融資成本爲4.18%，較2023年的8.04%下降近半；境內債券融資成本2.92%，較2023年下降了0.54個百分點。

“2024年房企境內債券融資成本不斷下降，一方面是由於貨幣環境相對寬鬆，LPR持續下調；另一方面，發債主體大多數爲國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較爲明顯。”克而瑞方面表示，2024年房企境外發債較少，同時受境內債券融資影響，整體新增債券類融資成本爲2.94%，較2023年下降0.63個百分點。

從單月情況來看，2024年9月以來，房企債券融資總額單月同比連續回正。“這主要與上年低基數因素有關。”劉水錶示，2024年9月以來，房企融資略有回暖，但其可持續性有待觀察。

從融資結構來看，2024年房企信用債與ABS融資規模均於下半年回升。其中，2024年前9個月房企信用債發行總體呈下滑趨勢，9月份發行規模降至不足200億元。2024年10月以來，房企信用債發行規模連續回升，10月、12月單月同比在上年低基數影響下轉正。

同時，2024年上半年，房企ABS月均發行規模僅150億元左右。2024年下半年，房企ABS發行步入正軌，月均發行規模在200億元以上。

“2024年融資政策持續寬鬆，但債券融資規模仍在下降通道，市場復甦的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資採取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。”劉水認爲，2025年房地產市場恢復仍面臨諸多挑戰，企業還應提前籌劃現金流，積極利用項目“白名單”機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）