房企“瘦身”動作頻頻 央企打響“第一槍”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

隨着房地產行業進入深度調整期，企業組織架構調整、精簡團隊的動作仍在持續。

作爲當前拿地和銷售市場的主力軍，央企也開始收縮戰線。2024年，中國金茂（0817.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、華潤置地（1109.HK）、中交地產（000736.SZ）等央企，以及混合所有制房企萬科（000002.SZ）等紛紛加入組織架構調整陣營，精簡架構層級，合併或取消部分區域公司及城市公司。

《中國經營報》記者瞭解到，從2021年開始，伴隨着行業銷售額下滑、企業人均效益持續下降，諸多房企開始優化組織結構，進行精細化管理，一切向利潤看齊。

相比前兩年持續不斷的小幅度調整，近期調整的頭部房企則更加聚焦核心城市，通過區域合併集中優勢資源，打造強勢組織，強化重點區域深耕。

央企加入調整陣營

在近期房企的組織架構調整中，中交地產直接撤銷區域公司的舉措頗受關注。

據瞭解，中交地產此前實行“總部—區域—城市”的三級管控模式，區域層面包括華中、華東、西南、華北、西北及津雄等7個區域。此次撤銷後，將由集團總部直管城市公司，實行兩級管控。

此前，在管理架構上，多數房企實行的多是“總部—大區—城市公司”三級管理架構。一位業內人士告訴記者，以前房企所拿項目基本是總部在操盤，隨着項目逐漸增加，業務會慢慢地向區域下放，出現城市公司、區域公司，這些區域/城市公司的成立初衷也是因爲接近一線，能夠靈活應對，便於總部實現當地化管理。隨着業務逐漸精細化，房企管理層級也逐漸增加，審批流程愈加煩瑣。

這些問題在行業高速發展時期被規模、利潤的快速增長所掩蓋，而在市場下行階段，精簡架構、優化人員就變得迫在眉睫。

過去兩年，已有不少民營房企在層級架構上進行了優化精簡，此次中交地產直接對標民企，徹底實行扁平化管理。對於此次調整原因，記者致函中交地產，對方未予置評。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，在近期的央企調整中，企業總部趨於扁平化、專業化和平臺化。一方面爲了有效避免總部“頭重”，失去對市場快速的反應；另一方面，這樣使總部可以作爲職能部門，在資源配置中發揮更大的資源整合和協同作用，進一步提升管理效能。

除了對組織實行扁平化管理外，近期央企的調整中，均涉及對區域公司的精簡與合併。比如除了撤銷區域公司，這次中交地產還將16個城市公司，按項目地理區位採用就近原則重組爲9個：北京、武漢、成渝、蘇杭、廣州、上海、雄安、廈門、長沙。

在2月初招商蛇口的調整中，則是將原來的華北區域、華東區域、江南區域、華中區域、西南區域、華南區域及深圳區域7大區域調整爲5大區域。

其中，深圳區域和華南區域整合成新區，整個大灣區以更完整更強大的區域形態呈現。而華中區域將在架構中被淡化撤銷，涉及的相關城市大概率會以就近原則劃分給西南區域、華北區域。

聚焦深耕、注重質量

近兩年，伴隨着房地產行業進一步調整，市場規模從2021年的“雙18”（銷售金額18萬億元、銷售面積18億平方米）峰值逐漸萎縮，至2023年，全國商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創2012年以來新低；全國商品房銷售額約11.66萬億元，同比下降6.5%，銷售額創2016年以來新低。

與此同時，無論是銷售端還是土拍市場表現，城市之間的分化也愈加明顯。一位國企人士告訴記者：“目前，大家對三、四線城市普遍持悲觀迴避態度，而核心一、二線城市，無論是從購買力、去化速度還是銷售總額的絕對數來看，都更具吸引力。”

值得注意的是，在近期央企對區域公司的調整中，華中區域成爲房企裁撤合併的重點。比如2月初華潤置地的調整中，原華北大區與東北大區合併，成立新的北方大區；取消華中大區；原華中大區武漢公司、長沙公司劃歸華西大區管理，新的華西大區改稱中西部大區；原華中大區鄭州公司劃歸北方大區管理。據瞭解，2023年華潤置地東北大區在幾個大區中籤約金額最低，被取消的華中大區緊隨其後。

重組之後，華潤置地形成華東、華南、深圳、北方、中西部五個大區，旗下部分地區公司將進行整合，相關人員也會進行調整。

與此同時，長三角、粵港澳區域成爲房企佈局重點。比如根據中國金茂的調整方案，原華東區域和蘇皖區域合併爲新華東區域，撤銷以上區域的所有城市公司，開啓大華東時代，總部設在上海。

“近期的組織、區域調整目的，更多地在於聚焦深耕，收縮戰線，側重發展質量和品質而非規模，與之前追求規模截然不同。”劉水告訴記者，房企組織架構調整原因複雜，主要受區域市場、房地產發展潛力等多重因素影響。

從區域市場基本面看，他進一步解釋道：“長三角及粵港澳擁有較強的產業基礎，人口持續流入，房地產需求較強，是主要龍頭房企非常倚重的重要業務區域，在人力資源及其他資源配置上也會加重。”

比如萬科近期對南方區域進行了組織架構調整，將原來接近20個城市公司整合成8大城市公司，即廣佛公司、東莞公司、珠西公司、福建公司、廣西公司、深圳公司、萬溪公司及海南公司。

據瞭解，南方區域一直是萬科的銷售業績大區，2020—2022年，南方區域銷售額分別爲1502億元、1450.3億元、1039億元，在集團整體的佔比分別爲21.33%、23.1%、24.9%，連續多年排名第二。

在合併城市公司的同時，萬科還對部分城市公司進行了對應的管理人員調換，其表示，公司堅持事人匹配、大江大海用人的理念，會持續把優秀人才配置到合適戰場、關鍵崗位，爲骨幹提供更多發展機會。

據瞭解，去年全年，無論是拿地金額還是拿地規模，長三角均領跑全國。根據中指研究院的統計，長三角TOP10企業拿地金額3116億元，居四大城市羣之首；京津冀TOP10企業拿地金額1282億元，反超粵港澳大灣區位列第二。

此外，從土地成交來看，2023年，長沙、鄭州和武漢的住宅用地成交金額分別下降38%、27%和6%，均有較爲明顯的下降。“企業拿地熱度明顯下降，企業自然也會減少中部資源配置，區域公司會被合併。”劉水錶示。

探索新出路

在精簡架構、合併區域公司的同時，各房企也在紛紛調整業務結構，加大輕資產佈局。

春節假期後，中交地產旗下代建平臺中交管理官微即宣佈，成功中標汕尾市城市運營投資有限公司所屬“愉憬灣”項目全過程代建代管，年內首子正式落地。

據瞭解，該項目起初由萬德隆集團、陽光城共同打造，汕尾市區“三舊”改造中“一帶兩核”的重要核心區域，總佔地約15萬平方米，總建築面積約110萬平方米，曾被冠以“汕尾城市封面”光環，但在疫情影響與資金壓力下，項目幾經輾轉，最終改由汕尾市城市運營投資有限公司百分之百控股，並於近日引入中交管理進行代建代管。

行業下行時期，房企普遍選擇代建這類輕資產業務作爲抗週期的利器之一。據不完全統計，目前行業已有超90家企業涉足代建領域。

近兩年，城投托底拿地、“紓困項目”和保障性住房等均爲代建提供了廣闊空間，代建企業新簽約規模未來或將持續走高。中指研究院數據顯示，2023年代建企業代建項目新簽約建築面積約爲17312萬平方米，較2022年大幅增長56.3%。

除了中交地產外，伴隨着近期的合併調整，招商蛇口還成立“招商建管”開展代建業務，成爲業內率先發力代建業務的央企地產之一。據瞭解，招商蛇口此前已在代建領域發展多年，且有較多大型代建項目，此次設立代建業務專業公司，意在深化與其他業務聯動、協同。

此外，在近期綠城中國（3900.HK）的調整中，原本存在感較低的西南區域直接被其代建平臺——綠城管理西南區域合併掉。據瞭解，綠城管理在代建領域規模常年排行第一。

與此同時，近兩年在公募REITs政策支持下，商業成爲房企的新戰場，藉助REITs的東風，越來越多開發商試圖從商業賽道尋找出路。

今年1月初，萬科內部發布組織調整和人事安排，成立商業事業部，將7大區域的商業業務、印力集團統一併入商業事業部。人事安排方面，原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問；王海武擔任商業事業部核心合夥人。

據瞭解，萬科此前雖自2009年開始組建商管團隊，亦收購了專業商管公司印力集團，但多年來“合而不併”。此次組織調整和人事安排，萬科表示旨在把握消費類基礎設施REITs試點及其他政策帶來的商業業務新機遇。

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