高房價、少子化後遺症 繼承創新高、拍賣創新低

房市示意圖／記者遊智文攝影

2023年平均房貸利率來到近13年來相對高點，但根據內政部最新公佈數據，拍賣移轉量卻創史上同期新低，去年(2023)全國拍賣移轉棟數僅3,539棟，與2022年同期相比大減15.4%，此外，繼承移轉棟數創下史上新高，去年全國共77,012棟，年增9.4%。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，早年房貸利率都在5%以上，所以市場不佳可引發斷頭潮，去年平均房貸利率雖維持在2%以上，但屋主多能承受，且多年價格走揚，屋主價格讓利在一般市場能順利脫手，進到法拍的數量少，拍賣移轉創新低，而繼承移轉因爲少子化及房價高漲的關係，留給後代繼承越來越多，因此繼承移轉幾乎年年創新紀錄。

去年房市交易量緊縮，拍賣移轉跟着下滑，繼承移轉持續增加，贈與移轉也上揚，去年全國贈與移轉51,919棟、年增4.2%，至於六都的各項數據表現，繼承移轉六都全面增加，人口最多的新北市無論是拍賣、繼承或贈與都是最大量，其中繼承移轉幾乎是臺南市的三倍，不過臺南市在拍賣移轉跟贈與移轉的走勢都跟其他五都不同，臺南市拍賣移轉不僅是唯一上揚，甚至大增29.9%。

郎美囡表示，臺南市過去的拍賣移轉基期低，去年棟數增加數據反應明顯，再者，去年上半年大環境不佳，原本投資熱度相當高的臺南市有許多企業主、個體戶受景氣衝擊，財務風險升壓，因此其所抵押的不動產流入法拍增加，另一個原因是有許多公同共有的物件以法拍解套，也是推升法拍移轉量的原因。至於新北市因爲人口多，不動產配置及傳承的需求度高，故移轉量都是各縣市中最高者。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，由於建物坐落的土地持有期間一長，土地漲價數額頗爲驚人，土增稅相當高，但繼承移轉可以免徵土地增值稅，因此許多長輩選擇以繼承方式將不動產移轉給後代，但繼承人之後轉售將會面臨高額的交易稅，建議繼承者們除善用房地合一自用優惠，或重購退稅等方式，因繼承取得的所有權人建議未來若有移轉需求，一定要先行規劃，避免重稅臨頭時欲哭無淚。