高位購房者希望受惠利率下調，存量房貸調整卡點在哪兒？

在全國層面房貸利率取消下限後，多地房貸利率不斷探底：一線城市廣州的首套房貸利率最低達到3%，雲南玉溪有銀行的房貸利率已跌破3字頭，只要2.95%。

但新增房貸明顯受優待而存量房貸利率卻“高位站崗”，降低存量房貸利率的呼聲也越發高漲。

記者在採訪中瞭解到，去年9月央行對存量房貸利率普調後，已有很多存量房業主受益，但無論是首套房還是二套房，存量與新增房貸的利息差目前仍然較大。有購房者表示，降低存量房貸利率，能夠顯著減輕居民負擔，還能刺激居民消費。

未來“高位站崗”的老業主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降？阻礙存量房貸利率再次下調的因素有哪些？

存量房業主希望“及時止損”

某一線城市購房者王珂，買房後不僅房價下跌了，房貸利率也一直下行，他平時省吃儉用就爲了儘早湊夠錢提前還貸。

“買房一年多時間，我已經提前還貸兩次、總計還款70萬，之後打算存到一筆錢就提前還一次。”王珂對記者表示。

王珂坦言，刺激他一次次提前還貸的直接原因就是房貸利率的不斷下調。他於2023年5月買了第二套房，貸款約130萬元，當時的二套房商貸利率是5.35%，而現在，他所在一線城市的二套房商貸利率低至3.7%。雖然隨着LPR（貸款市場報價利率）的調整，王珂的商貸利率現在已經降爲5.25%，但相比現在最新利率，王珂每個月月供還是要多出一千多元。

“發佈新的住房信貸政策那天，我們業主羣內一片感慨，大家都覺得自己房子買早了，不僅房價‘站高崗’，就連房貸利率也高位站崗了，大家都在討論如何及時止損。”王珂說道。

據貝殼研究院統計數據，在2022年1月時，全國百城首套房主流利率平均爲5.56%，二套房主流利率平均爲5.84%；而到了今年5月，百城首套主流房貸利率平均爲3.45%，二套主流房貸利率平均爲3.90%。儘管看上去利率只相差兩個百分點左右，但按照100萬元房貸來算，總利息差超過40萬元，月供差達到1000多元。

購房人江維告訴記者，他在2023年11月購買首套房，執行利率LPR+35BP，但沒過幾個月，貸款銀行已經將首套房貸利率調到LPR-10BP，他希望自己的存量房貸加減點也能跟進調整。

江維正在跟同小區的購房者們一起呼籲銀行降低存量房貸利率。他表示，住房貸款有別於一般商業貸款，具有明顯的民生屬性，尤其是首套房的房貸，具備剛需屬性，政策上應予平等對待。新老劃斷、給予增量明顯優待的做法，會導致提前還貸、“賣舊買新”掛牌激增等問題，也會導致市場上出現以低利率消費貸置換高利率房貸等操作，不利於房地產市場平穩健康發展。

“如果存量房貸利率不會再下調，那我只能等收房後，找親朋好友湊一些錢，把房貸提前還了，現在這個利率實在太不划算。”江維對記者說。

有城市支持“商轉公”降低利率

實際上，降低存量房貸呼聲已久，去年央行和國家金融監督管理總局發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，已對部分存量貸款利率進行過一輪普調。

通知要求，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

當時，符合條件的首套房存量房貸客戶和部分“二套轉首套”房貸客戶都實現了存量房貸利率降低，其中“二套轉首套”客戶是此輪政策調整的最大受益方。

此類購房人手中的房產，原本在地方限購限貸政策下屬於“二套房”，而樓市政策鬆綁後，按照新規又被視爲“首套房”，便可以享受此次利率調整。

上海市民謝峰是受益者之一，他告訴記者，原本他有一套房屋在購買時並不是家庭唯一住房，但後期出售了其他住房，那套住房就成爲其家庭唯一住房，而且上海又將原先的“認房又認貸”政策調整爲“認房不認貸”，因此他那套住房就在政策層面上成爲了“首套房”。在央行發出降低存量房貸利率通知後，謝峰就向貸款銀行提出了申請，2023年11月，其申請獲批，房貸利率下降至3.95%，每月月供少了200多元。

“按照政策要求，利率是按照原貸款發放時的下限來確定的，所以相比現在上海首套房商貸3.5%的利率，仍要高出一些。”謝峰表示。

近期，和上海類似，杭州也因二套房認定標準變化，部分存量房貸利率已自動調整爲首套利率。

今年年初，在國新辦舉行的新聞發佈會上，中國人民銀行副行長宣昌能就曾表示，2023年有超過23萬億元存量房貸利率完成下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

此外，近期也有不少城市通過“商業貸款轉公積金貸款”（以下簡稱“商轉公”）來變相降低存量房貸利率，衆所周知，公積金貸款利率要顯著低於商業貸款利率。

7月12日，武漢住房公積金管理中心就宣佈部分恢復二套房“商轉公”，武漢地區繳存人家庭名下在本市僅有兩套住房，且從未使用過個人住房公積金貸款的，可以就其中一套住房申請商轉公貸款，最高額度可達100萬元。7月1日，煙臺市住房公積金管理中心也開始辦理“商轉公”直轉業務，普通家庭限額80萬元，多孩家庭最高限額100萬元。

專家：關注存款利率下調動向

新增房貸利率仍在不斷下降，未來“高位站崗”的老業主們能不能等來存量房貸利率的再一次下降？

鏡鑑諮詢創始人張宏偉對第一財經表示：“羊毛出在羊身上，如果存款利率沒有下降，貸款利率也不可能下降，銀行作爲企業，也需要考慮自己的利潤空間。存量房貸現在在銀行看來，是優質資產，降低存量房貸利率會壓縮利潤空間，對於銀行來說，他們更在意報表上的利潤。”

上海某股份制銀行內部人士也對記者表示，儘管存款利率已經出現多輪下調，但受房貸利率降低等因素影響，銀行淨息差仍然普遍承壓。

國家金融監督管理總局發佈的數據顯示，2024年一季度商業銀行淨息差爲1.54%，較去年四季度的1.69%下滑了15個基點，創下歷史新低。

目前，中農工建交郵六大行三年定期存款利率爲1.95%，五年爲2.00%。在房貸利率下限取消後，市場上已經開始出現“2字頭”的房貸利率，若房貸利率繼續下調，毫無疑問銀行的經營壓力也會比較大。

張宏偉認爲，如果購房者希望存量房貸利率繼續下降，目前只有兩種實現途徑：一是LPR下降，今年有1-2次機會，估計累計降息0.5個百分點，存量房貸利率會隨之在第二年下降同樣的幅度；二是近期再出現存款利率下調，只有存款利率下降了，銀行貸款利率下降纔會有空間，去年9-10月存款利率下降後，存量房貸利率就整體下調了一次，讓購房者的還貸壓力有所減輕。未來，存量房貸利率是否整體下調，將和存款利率是否下調以及下調幅度有密切關係。

“可以預見的是，如果增量與存量繼續維持這麼大的利息差距，肯定會有更多提前還貸的情況發生。從老百姓的角度來講，能省多少是多少，大家會盡可能去提前還一部分貸款，讓利息少支出一些。”張宏偉表示，接下來，在購房者、銀行和政府部門等多方之間，還會出現新一輪博弈，或許博弈之後存量房貸利率還有繼續下降的可能性。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認爲，雖然購房者作爲借款人已經與銀行達成合同約定，利率要以合同約定爲準，但是現在的新增房貸利率持續走低，新購房人和老購房人的房貸利率相差懸殊，所以，購房者可以嘗試和銀行去溝通，同時也應多關注相關政策的變化。

（應受訪者要求，文中王珂、江維、謝峰爲化名）