各地房貸政策調整漸入“高潮”！一日之內廣東、雲南兩省超20城落地，北上廣深仍無動靜

財聯社5月24日訊（記者 郭子碩）“5·17”後，各地房貸政策調整漸入“高潮”。一日內，廣東、雲南超20城即將房貸利率市場化時代，單日房貸調整城市數量創新高。

財聯社記者今日從人民銀行廣東省分行獲悉，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對珠海市、汕頭市、佛山市等19個城市的差別化住房信貸政策作出調整，包括首套房首付最低15%、二套房最低25%，取消利率下限等。上述政策即日起執行，商品房買賣合同或房地產買賣合同網籤可依此標準執行。

同日，雲南省宣佈5月25日起全省全面下調商業性個人住房貸款最低首付款比例，同時取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。超20城更新房貸政策，也是人民銀行5月17日發佈《調整個人住房貸款最低首付款比例政策》、《關於調整商業性個人住房貸款利率政策》等政策（下稱“5·17”新政）以來，參與房貸政策調整規模最大的一次。

業內人士認爲，首套房和二套房商業性個人住房貸款利率下限的取消，意味上述城市均實現房貸利率市場化。有分析人士指出，各地政策放鬆步調一致。除北上廣深等極個別超大城市外，總體上全國房貸政策屬於寬鬆態勢，以最大限度地發揮政策寬鬆對樓市提振的效應。

粵、滇加入房貸利率市場化大軍

財聯社記者瞭解到，廣東19城即日起，對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，取消利率下限；對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例爲不低於25%，取消利率下限。上述調整方案與5月17日人民銀行總行步調一致。

對於擁有2套及以上住房的居民家庭，廣東19城將分情況執行個人住房貸款審批規則。對於已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平；而未結清購房貸款的居民家庭，將暫停發放商業性個人住房貸款。

對於廣東19城取消房貸利率下限，易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此次政策充分說明，各地政策放鬆步調一致。除極個別超大城市外，總體上政策屬於“放鬆到底”的態勢，最大限度地發揮政策寬鬆對樓市提振的效應。

值得關注的是，本輪廣東19城調整房貸政策，並未囊括廣州、深圳。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受採訪時也指出，廣州、深圳既是一線城市，也是此前重點調控城市。相關機構對於上述城市進一步下調首付比例的決策，還是相對謹慎。與此同時，5.17新政以後，廣州深圳兩地新房市場和二手房市場表現都比較好，需要再觀察一下國家釋放利好以後能否在不動首付比例的情況下推動市場起來。

同日，人民銀行雲南省分行也宣佈，5月25日起雲南省全面下調商業性個人住房貸款最低首付款比例，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例從不低於30%調整爲不低於25%

怎麼看後續各地房貸政策？

5月17日，人民銀行發佈關於調整商業性個人住房貸款利率政策的通知，宣佈取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；首付比例門檻降低，首套房首付款比例不低於15%，二套房首付款比例不低於25%；取消房貸利率下限；下調住房公積金貸款利率0.25個百分點；設立3000億元保障性住房再貸款等。

“5·17”新政後一週，各地調整房貸政策已呈燎原之勢。截至目前，已有武漢、合肥、長沙、西安、濟南、鄭州、昆明、南昌等至少8城商業銀行執行“首套房首付比例降至15%”新政。

在嚴躍進看來，廣東對於各地政策來看是有啓發的。通過此類政策，這將有助於進一步明確全省的總體部署，也減少各地政策制定的成本。這恰說明很多城市面臨的問題和樓市壓力是相似的。省級部署，有助於提高政策效應和更好助力市場的向好發展。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，根據央行信息，新政前，除北上廣深等8個城市外，其他城市首付均已選擇執行20%、30%的全國底線政策，預計接下來大部分城市首付比例將降至15%、20%，更多城市下調首套、二套房貸利率，三四線城市及普通二線城市有望優先進行政策調整。

不過，李宇嘉也指出，由於居民收入端基本面並沒有明顯改變。如果僅僅是下調首付比例，而沒有下調按揭利率，實際的效果或有限。

李宇嘉認爲，降低首付比例的本質是希望居民加槓桿，這與過往政策一脈相承。需要關注的是按揭利率的的下降空間。目前，首、二套房按揭利率已經降到歷史低位。有城市首套房利率甚至降到3.2~3.4%。考慮到銀行的利差空間較小，在存款端成本沒有明顯下行的情況下，按揭利率進一步下調的空間或有限。

惠譽評級表示，銀行盈利能力受影響或更爲明顯。取消最低房貸利率下限和下調個人住房公積金貸款利率將進一步壓縮銀行 2024 年的淨息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場報價利率（LPR）下調、房貸重新定價、以及金融機構持續支持實體經濟的要求也會爲銀行帶來進一步壓力。