公募REITs再現“搶籌”新記錄！國泰君安濟南能源供熱REIT公衆認購倍數超800倍｜REITs金融實務

21世紀經濟報道記者 黎雨辰 北京報道

2025年伊始，公募REITs市場便創下了認購“搶籌”新紀錄。

1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公告顯示，公衆投資者有效認購基金份額數量爲122.02億份，按7.48元/份計算，募集規模約爲912.68億元，爲公衆發售初始基金份額數量的813.44倍，創下公募REITs認購倍數歷史新高。

作爲國內市場上首單市政類和首單供熱REIT，國泰君安濟南能源供熱REIT的發售也意味着我國公募REITs市場將再度擴容增類。

有業內人士指出，國泰君安濟南能源供熱REIT一經推出便創下了認購倍數的新高，主要得益於底層資產運營的穩健性。供熱行業作爲城市公共服務的重要組成部分，具有需求較爲剛性、運營較爲穩定的特點。

公衆認購倍數超800倍

公開信息顯示，國泰君安濟南能源供熱REIT的底層基礎設施項目爲濟南能源集團長輸管網項目，即濟南能源集團通過全資子公司濟南熱力集團持有的232段長輸管網資產所有權及其對應的經營權利。截至2024年9月末，資產組賬面淨值10.01億元，估值爲13.99億元。

1月3日，國泰君安濟南能源供熱REIT發佈份額認購公告，預計募資總額14.96億元。

據瞭解，在先前的網下詢價階段，國泰君安濟南能源供熱REIT便刷新了認購倍數記錄。1月3日發佈的基金份額發售公告顯示，基金網下發售有效報價投資者數量達80家，管理的配售對象數量爲234個，有效認購數量總和約爲49.34億份，爲初始網下發售份額（0.35億份）的140.96倍。

而據1月9日公告，在公衆配售階段，該REIT的認購倍數進一步提升至813.44倍。

怎麼理解這一倍數？區別於股票打新的搖號中籤，公募REITs的認購採取多投多得的比例配售模式，獲配份額與認購資金的佔比直接掛鉤。因此對熱門產品的搶籌，往往會讓投資者在REITs的認購階段被迫“廣種薄收”。

從上述公告披露的倍數換算來看，此次國泰君安濟南能源供熱REIT的公衆獲配比例僅爲0.123%，意味着每認購1000萬元，才能實際獲配到1.23萬元。

目前在已上市的公募REITs中，公衆投資者認購倍數最高的是華夏特變電工新能源REIT。該項目在2024年6月開啓份額發售，其公衆投資者有效申請認購比例爲0.223%，換言之有效認購倍數爲448.43倍。相比之下，此次濟南能源REIT的發售熱度無疑又上了一層樓。

事實上，REITs市場的“打新大戰”向來有之。Wind數據顯示，截至1月9日，全市場60只已上市或已完成發售的公募REITs平均獲配比例爲21.63%，其中共有18只認購倍數低於1%。

Wind數據顯示，2021年-2023年期間，國內上市的公募REITs共29只，平均公衆投資者獲配比例爲4.05%。2024年，公募REITs發行大幅增速，年內上市的項目同樣爲29只，達到了之前三年的總和。

在供給集中度提升的情況下，2024年上市的REITs，其平均公衆獲配比例提升至37.42%。但記者注意到，這一比例在不同底層資產類別的項目之間實際上存在較大差異。其中能源類的項目整體依然比較搶手，大部分2024年相關上市項目的公衆獲配比例不足1%，包括華夏特變電工新能源REIT，以及工銀蒙能清潔能源REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、銀華紹興原水水利REIT等。

消費類基礎設施再擴容

在中國證監會的統籌指導下，我國公募REITs市場常態化發行不斷加速。截至2024年末，全市場已上市公募REITs產品達到58只，其中上交所已上市公募REITs產品38只。

值得一提的是，此次國泰君安濟南能源供熱REIT的發行，也爲公募REITs市場拓展了新的資產類型。

2023年10月，證監會發布《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，正式將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。其中，除了在2024年內集中申報的百貨商場、購物中心等商業基礎設施外，《決定》也首次明確了水電氣熱等市政設施的入圍。

此次發行的國泰君安濟南能源供熱REIT，便是目前國內市場上首單市政類和首單供熱REIT。

‌此前，國泰君安資管已發行全國首單標準廠房產業園REIT、長三角企業首單REIT及市場規模最大的保租房REIT。

國泰君安資管表示，未來，公司將緊抓公募REITs常態化發行機遇，一方面，通過精細化運管、持續擴募打造旗艦REITs品牌，爲投資者創造更多價值；另一方面，依託集團綜合性金融服務優勢，聚焦服務實體經濟和民生保障，持續佈局保障性租賃住房、數據中心、新能源和市政等領域，持續助力公募REITs市場常態化發行、高質量發展。

在二級市場上，近期公募REITs的整體行情表現也較爲亮眼。截至1月8日收盤，中證REITs全收益指數2025年開年以來上漲1.81%，近一個月累計漲幅達到7.01%，十餘隻產品近一個月漲幅超過10%。