鼓勵開發商給預售房“上保險” 地方呵護樓市再現新招

湖南衡陽在全國率先鼓勵開發商購買“保交樓險”與“穩價險”引發熱議。給新房項目“上保險”，能解決實際問題、提振樓市情緒嗎？

記者從湖南省人民政府網站上看到，8月29日，湖南省衡陽市人民政府辦公室發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行）》。

該新政共包含十項措施，其中大部分是較爲常規的政策，比如優化商品住房計容及銷售面積計算方式、提高住房公積金貸款額度、推行“房票”安置方式、鼓勵商品房現房銷售等。

不過，新政中的第九條措施很特別——政策支持保險公司研究開發房地產保交樓險和穩價險新險種，鼓勵開發商購買保險，購房者享受保險紅利。政策中還提到該項措施的責任單位是國家金融監督管理總局衡陽監管分局以及衡陽市住房和城鄉建設局。

政策出臺後，衡陽成爲全國範圍內首個地方政府正式表態鼓勵開發商購買保交樓險和穩價險的城市。

當前，新房交付風險以及房價下行確實是樓市不景氣的部分原因，而衡陽這項新政顯然意圖解決現有樓市問題，通過引入保險來破局。

實際上，早在2022年“保交樓”成爲一個樓市重大課題之時，就曾有不少專家提出將保險制度引入資金監管環節，以防範樓市交付風險。“保交樓險”到底能不能起作用？爲何時隔兩年仍未有具體案例落地？

建信財險有限公司總精算師楊晶晶曾撰文表示，房地產市場之所以出現停工或逾期交付，表象是因爲部分房地產企業長期依賴高負債、高槓杆、高週轉的發展模式，在疫情衝擊和市場下行壓力加大的情況下，銷售回款不暢，新增融資受阻，資金鍊出現問題。究其根本原因，主要在於樓盤的開發資金被開發商挪用之後無力歸還，導致項目建設無法推進。因此，對於預售房屋，加強房地產開發到位資金監管，確保資金專款專用，防止資金抽逃，是促進按時交房的有效抓手。而引入保險保障計劃後，保險也能夠發揮預售資金監管增信功能。

比如，若設置“預售資金監管保證保險”，投保人爲房地產開發企業，被保險人爲購房者，當房地產開發企業希望通過銀行保函置換預售監管資金時，預售資金監管保證保險可作爲一項有效的反擔保方式，爲銀行保函置換預售監管資金業務提供增信；另一方面，有關部門可考慮使用預售資金監管保證保險代替銀行保函、允許保險公司或其聘請的第三方評估機構協助做好監管賬戶監控的可行性。

中原地產首席分析師張大偉對第一財經記者表示，“保交樓險”確實能夠帶來更強的資金監管，除房屋的預售款監管外，保險費用可以納入專項賬戶監管，保證更多的開發資金；險資參與監管，賬目由保險公司定期覈查，對購買保交樓險的業主進行公示，這樣可以形成“監管機構+保險公司+業主”一起監管的強監管模式。

不過，對於這個險種的落地問題，張大偉表示，出現保交樓問題的根本原因，是在期房預售制度下，部分銀行與地方政府不執行預售資金監管政策，或有部分銀行違規執行“封頂放貸”的政策。在當下市場環境下，如果上述情況依然存在，那麼保交樓的壓力也會繼續存在，必然帶來“保交樓險”的收費非常高，而這筆資金不論明面上是不是購房者交，最後都會轉嫁給購房者。

對於“穩價險”，張大偉則表示，這是一個新險種，2015年時曾有開發商推出過“降價險”，購房者只需先支付九成房款買房，如果到約定時間房子降價了，則由保險公司代客戶向開發商支付餘款，但其實這是一個賣房營銷，噱頭大於實際。他認爲，“穩價險”的落地難度在於很難明確購房者到底虧了多少，保險公司賠付與否、賠付多少，如何進行客觀評估是一個難題。

“這個險種的推出也可能會鼓勵少數炒房客，尤其是在當下市場不夠穩定的情況下，可能帶來金融風險。”張大偉表示。

一位全國性大型房企內部人士也對記者表示，“保交樓險”和“穩價險”是解決問題的一種思路，不過也面臨不少實際問題，比如，如果保交樓險保費過高，會變相推高房價，購房者未必能接受；而“穩價險”的實施難度則在於如何評估購房者的損失以及如何確定賠付額度，而且該險種有可能會變相鼓勵樓市投機行爲。

正如衡陽房地產新政中提到的，“保交樓險”和“穩價險”作爲新險種，還處於研究階段，其最終能否落地以及實施的效果，還需要時間去檢驗。