觀點與郭瑾對話：招商房託的變陣
編者按：2024年，中國商業地產迎來了新的發展階段，多元化體驗與產業升級深度融合、資管新模式和數字化轉型等成爲推動行業進步的關鍵因素。
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通過深入調研、交流和採訪，挖掘商業地產領域的領軍企業和行業領袖，探索他們在新時代背景下的創新實踐和戰略思考，揭示行業變革期的洞察、策略和成就。
觀點網 香港報道 近年港府不斷推出新措施爲求刺激香港房託市場的發展，招商局商業房託基金執行董事郭瑾認爲，香港政府近幾年已非常努力推動房託市場（REITs），在投資者教育方面可以進一步增加力度。
郭瑾坦言，香港市場不比其他地方差、底蘊深厚。
時隔數年，再次去到招商局商業房託基金位於上環的辦公室，與郭瑾進行交流採訪。對比而言，香港市場已大有不同。
高息環境對物業市場的衝擊甚大，房託基金這類息口敏感類別的亦大受影響，唯一不變的是港府大力推動房地產投資信託基金(房託基金)市場的決心，惟市場仍然與其他市場有一定距離。
“我們內部討論過原因，認爲新加坡監管機構非常大力推動REITs市場，包括對投資者教育等，同時當地亦有一些資本沉澱，是專門追求REITs這種比較穩定、低風險回報的投資，而香港可能會更喜好風險一點，投資收益及流動性要求更高一些。”郭瑾表示。
香港目前上市房託基金數目與2021年相比，仍然維持於11家；反觀內地於2020年出臺的公募REITs之後，至今年9月28日，短短數年間全市場公募REITs數量已達到了69只，增長迅速。
但他不認爲香港的房託市場就比鄰近地區差，這一兩年，政府非常努力推動REITs市場，包括放寬槓桿限制至50%，跟新加坡看齊；又爲鼓勵REITs掛牌，爲合資格REITs提供資助，金額相當於其付予本地專業服務提供商費用的七成，上限爲每隻基金800萬港元；及豁免繳付印花稅等等。
招商房託目前專注商業寫字樓跟消費類，但是未來不排除有其他業態，包括以後如果有合適的項目，如酒店類別，或其他類型的業態資產都可以注入。
惟面對內地寫字樓市道疲弱，招商房託亦開始變陣。
基金8月公佈的中期業績顯示，因採用“以價換量”策略，旗下寫字樓平均出租率穩步提升至94.7%，升幅爲4.7個百分點。
爲了提升出租率，招商房託基金在續租及擴租的談判中基金給予了諸多優惠。在此策略影響下，寫字樓尤其是兩棟甲級寫字樓的現時租金均出現了跌幅。
對比去年底，五個寫字樓項目租金跌幅由1.1%至12%不等，如新時代廣場由去年底的173.9元一平方米跌至今年6月底的152.9元。
“至於寫字樓的前景，深圳市場供應大，而需求在可見的未來不會有太大增長，即使經濟向好，甲級寫字樓的增長也不會跟以前一樣。”
郭瑾直言，在家辦公及人工智能對寫字樓市場有深遠影響，尤其人工智能比居家辦公的影響可能更大。
因爲，現在辦公室的大多數工種都可以被AI取代，預期5年之內這種工作需求會大幅度下降。
他進一步指出，除非寫字樓項目是核心城市、核心地段及打折纔會考慮。未來計劃加大購物中心的資產配置，尤其是民生的項目。
因爲從香港這幾年表現可以看到，民生商場抗跌力比較強，核心區商鋪租金單價大跌時，民生區商場在疫情那幾年不但可以有不錯的出租率，租金亦有上升。
而近月美國開始減息，加上中央政府不斷有利好政策出臺，刺激中港股市向好。郭瑾認爲，減息明顯對房託基金有利，但除了外圍因素外，房託自身亦要公開透明，雖然會爲基金帶來壓力，但壓力亦是一個動力，可以令基金把事情做好。
同時，雖然房託很獨立，但實際上發展還是要靠母公司各方面資源的支持。
母公司作爲房託的大股東及管理人，對平臺的戰略安排也很重要，在監管限制以及投資者的期望之間要平衡。對未來長遠規劃的決心不變，只要房託公平公正透明，加上母公司的支持，一定能發展得更好。
以下爲觀點新媒體對招商局商業房地產投資信託基金執行董事郭瑾先生的訪問實錄：
觀點新媒體：招商房託後續發展的優勢與策略是什麼？
郭瑾：包括招商房託，母公司招商蛇口目前已發行了3支REITs，全方位、全業態地發展REITs，並考慮各平臺互補及競爭關係。目前看來，兩地的資產發行估值相差並不大，且香港的REITs在業態、槓槓、企業管治上有更大的靈活性。
招商房託將依託母公司的資源優勢，包括項目資源，資本市場融資等方面的優勢，以增加可分派爲首要目標，進一步擴大資產管理規模，提升市值。
日後如果有合適的如酒店或其他類型的業態資產都可以注入，但可能現在還是專注在商業寫字樓跟消費類，未來不排除有其他業態。
觀點新媒體：香港REITs市場對比其他市場並不活躍的原因是什麼？
郭瑾：內地REITs的監管比較嚴謹及繁複，除了有回報要求及槓桿限制等條件外，亦需要有儲備項目等等要求，但已上市的REITs宗數一下就上來了。
新加坡的監管跟香港差不多，但發展比香港要好。我們內部討論過原因，認爲新加坡的監管機構非常大力推動REITs市場，包括對投資者教育等等，同時當地亦有一些資本沉澱，是專門追求REITs這種比較穩定、低風險回報的投資。而香港可能會更喜好風險一點，投資收益及流動性要求更高一些。
但我認爲這一兩年，香港政府是非常努力推動REITs市場，包括放寬槓桿限制至50%，跟新加坡看齊；又爲鼓勵REITs掛牌，爲合資格REITs提供資助，金額相當於其付予本地專業服務提供商費用的七成，上限爲每隻基金800萬港元；及豁免繳付印花稅等等，反映證監會很努力去推動市場。
我認爲800萬港元資助其實佔一家REITs上市不多，而且800萬港元對於來不來香港上市的影響其實不大。過去幾年環球環境動盪，但即使香港經歷這麼多，底子仍在。
觀點新媒體：美國宣佈減息，對於中港兩地樓市有什麼影響？
郭瑾：美國進入減息週期，對房託一定有好處，因爲對利息是最敏感的，同時相信中國內地及香港的股票市場最先反映。
放水對股票市場有立竿見影的效果，但香港房地產市場暫時不會有明顯反彈。
而內地房地產市場，我認爲行政效率非常高，先解決了一些緊急問題，例如降低存量房貸利率刺激市場等，但政策如何傳導到房地產，最後令實體經濟受惠，我們需要時間觀察。
觀點新媒體：你認爲中國經濟目前面對什麼問題？
郭瑾：疫情開放以後，目前面對的主要是信心問題，人民的儲蓄在增加。
可能有兩種情況，一些人是不敢消費，一些人是真的沒有錢，例如失業的年輕人或中年人，即使有一定的儲蓄，都不一定敢投資。
我認爲信心恢復還是需要一段比較長時間，不過這一年多來，中國對外開放的趨勢明顯，希望增加海外人士的投資，市場其實仍然是有希望的。
觀點新媒體：對於寫字樓市場的前景有什麼看法？在零售項目方面有何部署？定位及目標客羣主要面向哪方面？
郭瑾：房託旗下5個寫字樓項目中，有3個位於深圳蛇口網谷，與傳統辦公區域不同，吸引的租戶羣與中心商業區並不一樣。
主要是創新類項目，如高科技公司、醫院的研發部分，這些新興的產業對我們三個物業有一個很大支撐作用。
但深圳寫字樓供應大，需求在可見的未來不會有太大增長，即使經濟向好，甲級寫字樓的增長也不會跟以前一樣。
特別是人工智能比居家辦公的影響可能更大，因爲現在辦公室的大多數工作都可以被AI取代，預期5年之內這種工作需求會大幅度下降。
除非是寫字樓項目是核心城市、核心地段及打折，纔會考慮。
我們還有一個零售項目，未來希望擴展我們的消費類項目版圖，主要是民生項目。因爲從香港疫情這幾年可以看到，民生商場抗跌力強，核心區商鋪租金單價大跌時，民生區商場租金在疫情那幾年是上升的，而且出租率也不錯。
觀點新媒體：在目前的環境下，您對於香港房託市場有沒有什麼寄望？
郭瑾：我們認爲對投資者的公開透明非常重要。
我們上市以後，其實不用每季度披露營運數據，但我們選擇這樣做，讓投資者更瞭解我們。
當然，這對於我們的心理壓力很大，但這個壓力其實也是一個動力，就是要怎麼樣做好，這個其實不容易做到。
第二，雖然說房託很獨立，但實際上房託的發展還是要靠母公司在各方面資源的支持。就是說，作爲房託的大股東及管理人，對這個平臺的戰略安排也很重要，並不是說上市以後不用管，要在監管限制以及投資者的期望之間要怎麼平衡。
對未來長遠規劃的決心不變，只要房託公平公正透明，加上母公司的支持，一定能發展得更好。