觀點直擊 | 撤辣爲市場注入信心 新世界發展談加快推盤和提升經常性收入（實錄）

觀點網2月28日，隨着財政司司長陳茂波發表最新一份《財政預算案》，香港宣佈即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施。

換句話說，這座曾經全球房價最貴的城市，其實施了將近14年的，包括買家印花稅、額外印花稅等在內的“辣招稅”成爲了歷史。同日，香港金融管理局再次放寬購置物業按揭成數，最高達七成。香港房地產行業爲之一振。

以香港爲基地的房地產公司，股票日內即時上揚，其中新世界發展漲幅一度超過8%。

“一系列措施能有效打通換樓鏈，釋放市民購買力，並吸引投資客重新入市，令社會情緒變得正面。”新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示。

香港政府宣佈撤辣翌日，新世界發展舉辦2024財年半年度（即正常年度2023年下半年）業績發佈會，氛圍輕鬆。新世界發展執行董事兼首席運營總監馬紹祥、首席財務總監劉富強也有參會。

鄭志剛表示，隨着市場氣氛回暖，雖然鑑於市場存量，樓價未必會有大幅度的上漲，但交投應該會活躍起來，總體交投量回升程度在40-50%。其相信香港樓市會慢慢回穩，做到“量升價穩”。

面對如此市況，按照計劃新世界發展將會趁機搶先推盤。預計提早在未來六個月推出大約2500個單位入市，包括北角皇都戲院項目、啓德項目等。

至於內地樓市方面，過去一年內內地樓市經歷了一段比較困難的時期。但鄭志剛表示，也看到不同城市都已推出了支持樓市發展的措施，相信內地樓市會穩定並向上發展。

他認爲，新世界發展在內地的土地都十分優質，截至去年末，總樓面面積約430萬平方米的土地儲備，大約60%都位於粵港澳大灣區和長三角地區。

同時，新世界發展也投資了許多城市更新項目，總樓面面積達到200萬平方米，全部位於廣州、深圳以及大灣區內的核心城市。銷售貨值保守估計有800至1000億元人民幣。

資料顯示，2024財年上半年，新世界發展中國內地合約銷售錄得75.5億元，完成年度目標150億元超過50%。另外2月份最新消息，新世界發展旗下的深圳光明光僑食品廠舊改也已獲批。

儘管對前景看得比較明朗，但2023年兩地樓市的波折還是影響到了新世界發展集團業績。

香港方面，根據香港土地註冊處公開數據，2023年7月至2023年12月，香港一手住宅樓宇買賣合約數量同比下跌20%，合約價值同比減少了9%。同期，新世界發展在港物業發展收入及分部業績僅錄得12.46億港元和8.17億港元。

內地方面，新世界發展在內地物業發展收入及分部業績錄得54.95億港元和31.36億港元。這令該公司期內來自持續經營業務總收入同比下跌25%至170.66億港元。

但持續成長，按鄭志剛說法將“進入收成期”的投資性物業，爲新世界發展的業績託底。

資料顯示，2024財年上半年，受惠於K11 MUSEA及K11 Art Mall營運效率及出租率提升，新世界發展香港投資物業收入及分部業績，分別同比上升17%及19%達到17.45億港元和12.99億港元。

同時，該公司內地物業投資收入達到9.29億港元，分部業績爲4.54億港元，分別同比增長4%及3%。

在物業發展收入下跌的前提下，利潤較高的經常性收入的提升，令新世界發展毛利上升2%至72.57億港元，以及核心盈利同比增長12%至48.66億港元。

以K11項目爲主要組成部分的投資性物業，是新世界發展未來發展的重心。據介紹，2024年起，新世界發展在全國範圍將集中開業超過20個K11物業，使其到2026年達到38個項目，商業體量從約141萬平方米，增加到約297萬平方米。

據此，預期K11項目2023財年至2027財年期間，將實現30%複合年增長的租金收入，同時推動經常性收入達到集團營收的50%。

不過，現時全球經濟發展前景仍不明朗，狂風驟雨隨時襲來。新世界發展在財務上仍保持一定的容錯空間。

據介紹，接下來新世界發展仍將繼續執行去槓桿。據瞭解，2024財年上半年，該公司已以低於面值回購或部分贖回了旗下債券及永續債，合共約110億港元。

同時，新世界發展將繼續出售非核心資產，2024財年的目標是80億港元。期內，新世界發展已成功出售了新創建集團，分析機構認爲其憑此一舉獲得230億港元的手頭自由現金。

“現在還有幾個項目已經談到非常成熟的階段，短期內會很快公佈，加快資金的迴流。”鄭志剛提出，屆時集團槓桿比率會再降低3.4%。

目前，新世界發展淨負債率爲49.9%，與之對比，該公司手頭上可動用現金爲520億港元。他表示，估計到2026年，集團的淨負債比率的下降速度將非常明顯。

以下爲新世界發展2024財年半年度業績發佈會問答實錄節選：

現場提問：最新一份財政預算案宣佈了全面撤辣，對樓市究竟會起到多大的作用？樓市可以說已經見底了嗎？

管理層：我們歡迎財政預算案提出的全面撤辣，以及金管局放寬按揭貸款政策。這些一系列措施能有效打通換樓鏈，釋放市民購買力，並吸引投資客重新入市，令社會情緒變得正面，對香港經濟一定有正面幫助。

如果大家記得，去年10月政府剛公佈減辣，接下來兩個月樓市的交易量大約增長了20%，所以這次全面撤辣，相信交易會更活躍，我認爲會有至少四到五成的增幅。

幾個原因：第一，市場一直都有強勁的剛性需求，現在取消壓測，幫助到很多中產家庭，無論是上車或者換樓，長時間積累的購買力會顯現；

第二，目前租金回報平均有3%以上，而租金水平過去一年正不斷上升。政府取消買第二套或以上物業的額外印花稅，相信會刺激投資者重新入市，對不少尋找穩定回報的人來說，有吸引力；

第三，“高才通計劃”，現在已批出十四萬宗申請，約十萬名人才已來香港，當中六成是已婚人士，帶着一整個家庭來港，不少暫時租樓住。但安頓好後，就會買樓在香港落地生根，成爲樓市新的剛性需求，全面撤辣會吸引他們早些入市；

再加上取消了2%的壓測，意味美國利息水平已見頂，預計今年下半年有機會逐步回落，相信都會對香港樓市有正面影響。

當然，市場仍然有很多單位供應，所以樓價未必會有大幅度的上漲，但交投應該會活躍起來。

因應全面撤辣，集團亦會趁現時樓市向好既氣氛，搶先推盤，提早未來六個月推出大約2500夥入市，包括北角皇都戲院項目、啓德項目等等，相信可以短時間爲集團帶來良好既現金流。

所以，我們對樓市的前景持樂觀態度，相信樓市會慢慢回穩，做到“量升價穩”。

現場提問：能否說說集團今年出售非核心資產的預計目標？

管理層：預算案宣佈了非住宅物業，包括寫字樓、商鋪和工廠等按揭的成數上限由60%提升至70%。

市場的反應是積極的，資金會有所鬆動。另外還會帶動到商用物業市場氣氛的回暖，所以有利於我們出售商廈類物業。我們長沙灣永康街和荔枝角項目，都預計未來會有20至25億港元的銷售收入。

至於出售非核心項目，我們會根據情況處理。同時，我們也提高了全年的目標，本來是60億港元現在變成了80億港元。現在有幾個項目已經談到非常成熟的階段，短期內會很快公佈，加快資金的迴流，到時候槓桿比率會再降低3.4%。

現場提問：金管局也放寬了發展物業項目的融資比率，包括建築成本融資比率的上限從80%提高到100%。對新世界發展有什麼幫助呢？

管理層：我們當然非常歡迎這個新安排，對融資是很大的幫助啦。特別是建築成本、地。價格成本等等的融資比率會大幅提升，都會令融資有更大的彈性，尤其對大型的項目財務的靈活性。

現場提問：關於北部都會區的，早前公司宣佈與華潤置地合作發展位於北部都會區的兩塊地。公司下一步在北部都會區有什麼部署？

管理層：我們非常看好北部都會區的發展。

剛剛發佈的財政預算案，政府也公佈了一系列的措施去加速發展，包括每年發近千億的債，推動北部都會區及其他基建項目，政府全速推展北都，對於我們的北都佈局非常有利，將亦會是我們未來的發展引擎之一。

我們目前在北都有大約1500萬平方呎農地，當中不少位處較好地段，例如新田科技城附近地塊，附近有基建配套，容易馬上發展。

而去年12月底，我們已經與華潤置地簽署全港首個《北部都會區項目合作協議》，發展2幅位於元朗南一帶、佔地近15萬平方呎用地，預計總建築面積約72萬平方呎，約1800夥單位預計今年動工，容積率近5倍。

同國企合作的好處，能加速釋放目前被低估既農地價值，資金回籠較快，發揮雙方彼此優勢，令我們可以更快把握髮展北部都會區機遇。

至於其他的北部都會區地塊，我們正與其他國企洽談合作，其中一幅大型地塊已經接近成交，很快會有消息公佈。

現場提問：美聯儲已經預告了3月份的決策，不太可能會減息，面對持續高息的環境，公司接下來減債的計劃是怎麼樣的？會不會供股呢？

管理層：香港經濟過去1年的時間，都處於逆境，因爲利率高企、中美關係等因素。

雖然反彈並沒有像預期的那樣強烈，但我們經營的狀況非常良好，保持了穩定的整體盈利能力，核心盈利增長了12％，反映了我們的努力和市場需求。

資金迴流方面，我們都會把握機會，加快賣樓的速度。

同時，在2023年至2027年的財政年度期間，K11的租金收入預計約能有30%的複合增長。大型項目啓德體育園等都會相繼投入營運，集團的經常性收入會逐漸增加至總收入的50%。

那另外，我們也會多方面努力優化運營，以及去槓桿，包括減輕經營開支。2024年上半年，集團資本開支。比去年減少了21%，行政費用比去年減少了16%。

另一方面，我們以低於面值回購了我們的債券還有永續債。另外，我們也贖回了一部份，合共約110億港元，錄得回購盈利之餘降低負債。未來會因應市況適時進行回購。

公司財政非常穩健，手頭上可動用現金達到520億港元，足夠償還今年到期債務。而且，在24財年上半年我們主動償還部分債券及貸款，亦成功完成了部分銀行貸款的再融資。

我們2023財年承諾不考慮供股，我們在2024年財年會繼續履行這個承諾。

現場提問：香港人越來越喜歡北上消費。是否擔心持續下去香港的零售業表現會越來越差，而K11也會因此受到壓力？

管理層：K11表現非常強勁，K11香港收入和分部業績分別上升21%和28%，其中有的項目人流和銷售額破了記錄，分別創下2019年2008年開店以來最高，這反映到集團文化零售和發展戰略是成功的；而且租務是非常好，加上高端品牌獨特的合作，吸引生意和人流。

同時，新春假期最高消費羣組黑卡VIP會員銷售額比去年同期上升40%，可以看出K11銷售和大市還是不同。

到2024年的財政年度開始，中國內地和香港將有20個K11項目開業，預計直到2026財政年度，K11足跡將在大中華地區的12個重點城市廣泛分佈，共計38個項目。

整體體量將從141萬平方米增加到297萬平方米。包括我們在內地的首個旗艦項目是深圳K11 ECOAST，亦會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。

亦都會進駐深圳北京杭州廈門依啲一二線城市。 也會進駐深圳、北京、杭州、廈門等一、二線城市。

現場提問：公司上一次業績發佈會講過，公司將會步入收成期。但是現在的環境不好，實際上有沒有影響呢？

管理層：剛剛已經說，啓德體育園、深圳的K11 ECOAST，還有其他一些大型投資項目，快要開業了，所以實際上需要投放的資本支出會大幅減少。

啓德體育園的主要設施今年會落成了，今年底到明年初會啓用，其中主場館可容納5萬人，第十五屆全運會部分比賽會在這裡舉行。園區內的零售部分，總樓面面積是70萬平方呎，由K11負責經營，主建築共三座，每座最多有五層，由 700 米長的體育大道與園區相連接，啓用後將成爲全港最大運動體驗及購物遊樂新地標。啓德零售館將雲集超過 200 家店鋪，目前商鋪出租率已接近 70%，預計今年下半年將爲集團帶來巨大的穩定的租金收益。

現場提問：如何看內地的樓市？

管理層：截至去年12月31日，集團在中國內地擁有能即時發展的土地儲備，總樓面面積爲約430萬平方米。大約60%位於粵港澳大灣區和長三角地區。

公司在內地投資了許多城市更新項目，前期資金少，利潤高，總樓面面積200萬平方米，銷售貨值保守估計有800至1000億元人民幣，全部位於廣州、深圳以及大灣區內的核心城市。

憑藉前瞻的部署，即使在充滿挑戰的市場環境下。2024財年上半年，集團中國內地合約銷售也錄得到75.5億的人民幣，全年目標進度非常理想。大灣區和長三角地區佔整體銷售額的82%。

過去1年，內地不同的省市政府都推出了支持樓市的措施，相信內地的樓市會穩定並向上發展。