耗資逾20億元，日均賣票卻不足20張 大庸古城未成張家界IP商業密碼
每經記者：於垚峰 程雅 每經編輯：張海妮
張家界市古稱大庸，有着2200多年的建城史。
作爲一座著名的旅遊城市，圍繞着“大庸”這個歷史IP，2016年，在旅遊小鎮遍地開花的背景下，當地國資控股的上市公司張家界（000430.SZ）旗下大庸古城項目破土動工。
如今八年已過，早已建成且試運營三年的大庸古城，卻始終沒有完成招商，連年虧損，成爲拖累張家界業績的一個重要原因。
此前，張家界披露《關於法院裁定受理全資子公司重整並指定管理人的公告》，稱全資子公司大庸古城發展有限公司（以下簡稱大庸古城）於2024年9月11日被法院裁定受理重整申請，並指定清算組擔任管理人。
9月23日，《每日經濟新聞》記者在張家界市採訪瞭解到，大庸古城重整案的接待點設在當地國資張家界礦產水利資源開發投資有限公司的辦公大樓內。張家界董事會剛剛進行了換屆選舉，張家界礦產水利資源開發投資有限公司的董事長進入了董事會。
對於大庸古城遇到的問題，四川大學旅遊發展研究所所長、教授李柏槐10月17日接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，這絕對不是個案，尤其是在2010年到2020年之間，全國有很多這類項目。
“（大庸古城）投資者沒有認真研究古城，大庸原來的古城應該是什麼樣的，現在所做的那個東西，無論從哪個角度（看），空間規劃、環境營造、建築風格都是不倫不類，和歷史沒有什麼關係。”李柏槐說。
現狀：白天遊人稀少，部分店鋪閉門
南門口是張家界市民心裡的中心，這裡也曾經是明清時期大庸的核心地段，碼頭檔口，商賈雲集。
大庸古城便是在此修建而成，湖南四大水系之一的澧水從古城旁緩緩流過。
9月22日（週日）上午，《每日經濟新聞》記者來到大庸古城的東大門，這是一個依照古城牆設置的大門，大門上方雕刻着“大庸”兩個大字，城牆的上面是二層的閣樓。閣樓屋檐下掛着已經有些褪色的紅燈籠。
大庸古城東大門
在偌大的古城東大門廣場上，記者只看見一位揹包的遊客，正坐在廣場臺階上。
記者沿着大門向城內走去。正對着大門的是《遇見大庸》的演出劇場，兩側有演出海報，海報上的主題詞是“許我前世，慰你今生——多空間重度沉浸體驗秀”，海報上面已經有了一層灰塵。
《遇見大庸》演出劇場
《遇見大庸》演出劇場的海報
從左側街道向裡穿行，可以看見左側開着一家菸酒行，記者走進去的時候，店主正在打電話，看見有人進來，店主連忙掛掉電話，詢問需要些什麼。
記者從菸酒行出來後，繼續向前，看到整個商業街上，大部分的店鋪都沒有租出去，偶爾有幾個路人同向或相向而行。到中心街道的時候，寬闊的街道上，才能看到有幾家店鋪已出租，有的是餐飲店，有的是便利店，還有的是小酒館，但大部分沒有開業，只有少部分門店是開業狀態。
大雍古城商業街
在大庸古城的南門口，左右兩側分別有遊客諮詢中心和招商中心，記者當時看到二者都大門緊閉。
到了晚上，大庸古城內顯得熱鬧一些，在古城的中心廣場上，兩側有擺地攤的商販和行人，一些本地人帶着小孩在廣場上玩，還有些人則從廣場通向澧水邊的人行道，坐在臺階上吹着風，聽着廣場上播放的音樂。
古城內的中心廣場上，有一個已經搭好的演藝臺，幾塊大屏幕上，滾動播放着音樂，還打着小廣告，承接大型商業、文藝類演出活動。
演藝公司的工作人員稱，這個臺子是暑假搭起來的，今年就沒有搞過幾次活動。
李柏槐表示，在看了大庸古城的空間照片之後，他發現古城裡面沒有生活空間，也沒有公共空間，全是商業空間。因爲在古代古城它一定有公共空間做活動、做禮儀、做儀式，它這個也沒有完整的公共空間，就是隨意佈置了。
“所以說實際上它就生不了根，當地人就不認同，當地老百姓都不去消費，你叫外地人去消費怎麼可能？”李柏槐說。
試運營三年招商不及預期
大庸古城的現狀絕非開發者和當地主政者所願看見的，就連在南門口附近生活的本地人和生意人，也不願看到如此冷清的古城。
與大庸古城一路之隔，有一個餐飲市場一條街，裡面有飯店、茶館。茶館老闆說，他在這裡經營了好幾年，看着古城建起來，肯定是希望古城能夠運營成功，帶來人流量，但是剛一建成，就遇上了新冠疫情。
青海人老馬在張家界市開了十多年的餐飲店，飯店挪過好幾個地方，但是他一直關注着大庸古城的狀態。
老馬向《每日經濟新聞》記者表示，大庸古城開始招商的時候，他也是有意向的商戶之一，和大庸古城簽訂了經營合同，要了兩個店面，其中一個小的20多平方米，另一個是兩層的店面，當時交了一兩千元的意向金。最開始的時候還需要交租金，到了後面，因爲古城內的商業活動沒有開起來，也就不向古城交租金了。
“還好沒裝修，要不然就虧大了。”說到古城內的店面，老馬感慨，有的已經裝修了，就產生了虧損。
打造大庸古城，主要是當時地方上考慮到許多遊客在張家界只觀光不留宿，旅遊經濟效益白白流出，大庸古城可以增加老城休閒業態：白天，遊客爬山逛景，晚上，回老城區買買吃吃、看看演出。
張家界作爲當地的文旅上市公司，也是中國山水旅遊第一股，自然是執行這一計劃的最佳人選。
根據張家界的公告，大庸古城項目總投資18.83億元，將以建設張家界市國際風景旅遊城市爲目標，將南門口片區建設成爲融合文化遺產、民俗風情和創意時尚都市生活的城市傳統風貌展示區與特色旅遊服務區，打造集“吃、住、遊、購、娛”於一體的旅遊綜合休閒區，構建張家界中心城區的城市文化休閒新地標。項目建成後，大庸古城預計將實現年營業收入4.85億元、淨利潤1.85億元。
然而，理想和現實之間存在着巨大的差距。在文旅小鎮遍地開花的時代，沒有創新和特色的古城，很難成爲爆款。大庸古城旗下核心業態《遇見大庸》和飛行影院《飛越張家界》自2021年6月開始試營業，但因爲招商不成功，整個古城始終未能整體開業。
事實上，除了上市公司張家界旗下的大庸古城，張家界市還有多個打着大庸這個歷史IP打造的景點，比如大庸府城、古庸城等。
重整接待點設在當地國資公司
自2016年開始動工建設，至今八年，耗費20多億元，大庸古城給上市公司張家界帶來了沉重的財務“包袱”。
9月24日，張家界稱公司出現部分債務逾期、被宣佈提前到期的情形，涉及金額佔公司最近一期經審計淨資產的4.26%，債權人就該等債務向法院提起訴訟並申請財產保全，法院裁定凍結了公司部分銀行賬戶。
張家界公告顯示，大庸古城累計投資超22億元。近三年一期的上市公司報表中，大庸古城虧損幅度不斷擴大。最近3年及2024年上半年，其累計虧損已超5億元。今年上半年僅2300人購票，同比減少約八成，日均購票人數已不足20人。
大雍古城上半年購票情況 圖片來源：張家界2024年半年報截圖
自2021年以來，大庸古城公司資產負債率維持在較高水平，2024年上半年末已至88%。
9月14日，大庸古城收到張家界中院送達的（2024）湘08破申11號《民事裁定書》及（2024）湘08破4號《決定書》，張家界中院於2024年9月11日裁定受理湖南泓瑞電梯有限公司（以下簡稱泓瑞電梯）對大庸古城的重整申請，並指定張家界大庸古城發展有限公司清算組擔任大庸古城管理人。
根據公告，泓瑞電梯以大庸古城未能清償其欠泓瑞電梯的到期債務，且明顯缺乏清償能力爲由，依法申請對大庸古城進行重整。
9月23日，《每日經濟新聞》記者來到了重整公告上公佈的管理人聯繫地址，發現重整案接待點位於張家界礦產水利資源開發投資有限公司的辦公大樓內，但公告上的地址並沒有體現該公司，只有門牌號。
大庸古城重整案的接待點設在張家界礦產水利資源開發投資有限公司的辦公大樓內
記者注意到，張家界剛剛進行了董事會換屆，新一屆董事會中的成員蔡平原，正是張家界礦產水利資源開發投資有限公司的董事長。
記者在該接待點看到一份大庸古城債權申報通知清單（現場），上面共有40多家公司和單位，泓瑞電梯亦在名單中。
對於本次重整，記者聯繫了一位大庸古城的債權公司負責人，該負責人表示，自大庸古城一開始建設，他們就開始爲公司提供服務，大庸古城至今還欠着他們幾百萬元的款項，這次重整存在不確定性，誰來接盤、怎麼接，都會影響到最後的結果。
也有債權人非常看好本次重整，一位大庸古城供應商債權人告訴記者，其非常看好本次重整，對自己的債權並不擔心。
9月26日，就大庸古城的相關問題，記者向公司電子郵箱發去了採訪提綱，張家界方面回覆：暫不接受郵件和電話採訪，如有需要請到張家界現場採訪。
大庸古城進入重整會給公司帶來怎樣的影響？是否會引入外部投資？對於上述問題，10月15日，張家界董秘周豐富回覆《每日經濟新聞》記者：暫不方便接受採訪，相關信息以公告爲準。
大庸古城發展到現在，走上了破產重整的道路，李柏槐認爲，根本原因就是當初投資修建時的決策有誤，如果這些項目是民營企業、私營公司去做，就不會做成現在這個樣子。
李柏槐表示，不管從哪個方面看，它（大庸古城）都不像古城，就是現代人打造的一個商業街區，這種商業街區它又沒有特色，所以它的市場（拓展）就很難。
李柏槐還表示，2010年到2020年是旅遊的大發展時期，當時有不少盲目投資，這種盲目投資就包括這種古鎮、古城的建設，還有一些低質化的鄉村景區建設，現在都沒遊客，這些景區被稱爲“殭屍景區”。
旅遊小鎮、古城如何破圈？李柏槐認爲，還是要做差異化特色，首先要立足本地文化，挖掘本地特色。比如，大庸既然有個古城，原來它那是一個水碼頭，就要把碼頭文化做出來。還有當地人從古代綿延下來的生活習俗，古城要有所反映。
“立足當地文化、立足當地民俗，贏得當地人的喜愛，讓大家覺得古城在這個地方是有文化根基的，把這些做好了，就可以做成功。”李柏槐說。
（本文現場圖片來源：每經記者 程雅 攝）