合建契約看仔細！專家教你這麼做

專家經常提醒合建、委建契約書應另請專人審閱，以保障合建權益，不過實務上都更業者往往逐一擊破，等越來越多地主都簽下有問題的同意書時，想要再補充修改，往往不被理睬。（圖／投訴人提供）

都更專家耳提面命提醒，籤合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師爲合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」

該爭議危老案門牌爲信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即爲正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有籤合建同意書。

合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建爲總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。

A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認爲很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據瞭解，當時大多數地主都已簽約。

爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）

「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不籤，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題爲何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。

記者拿着B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師樑恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作爲契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較爲不利等。

住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化籤不下去，但大多數地主卻已籤同意，不管是不是真的瞭解合約內容，在民主社會下，就是必須照着法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。籤與不籤合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。

住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師樑恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、樑恩泰提供）

不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。