＂滬七條＂樓市政策效應正在釋放 二手房客戶翻倍

“滬七條”樓市政策效應正在釋放

二手房市場新增客戶、帶看量均環比翻倍，預計過段時間政策效應會愈加明顯

國慶節前夕，上海房地產再發七條新舉措，包括外地戶籍家庭只需繳納一年社保即可買外環外住房，增值稅免徵年限由5年調整爲2年，首套房和二套房最低首付比例下調等。房地產和金融新政齊發，上海樓市在政策作用下出現新變化。

以最能直觀反映樓市變化的二手房市場爲例，多方數據顯示，自國慶節以來，上海二手房市場的新增客戶、帶看量均環比翻倍。記者同時留意到，市場開始流傳出“一夜之間跳價50萬”“房東已經跳價幾十萬至百萬”等漲價信息，刺激着人們的眼球。突然漲價的房東能如願嗎？

兩大新購買羣體成主力

有市民發現，國慶長假期間，上海二手房成交量平平。“網上房地產”數據顯示，10月1日至7日，上海二手房(含商業用房)成交2100多套，日均約300套，較假期前明顯下降。對此，專家解釋說，遇到假期，成交量銳減是預期中的事情。這次國慶長假，出遊和雨水天氣會沖淡購房熱度。不過，同比去年國慶假期，增長幅度超300%，說明政策效應已經及時反饋到情緒上。10月8日當天，二手房成交數量一舉衝至930套，可見回暖力度。

在採訪中，記者明顯感受到中介的忙碌程度不同以往，不少中介表示，只有晚上纔有時間接受採訪。10月1日起，上海中原地產嘉定新城區域負責人徐鵬飛一直沒休息，新政剛出臺，得到的關注最多，他得抓緊時間帶客戶看房。“滬七條”對新購買力的釋放力度，令徐鵬飛印象深刻：“有一組客戶是非滬籍家庭，到9月底剛好社保繳滿12個月，屬於‘滬七條’釋放的新購買力。他們決策非常果斷，在國慶期間花了兩天時間看房，第三天就下單一套位於嘉定馬陸鎮、總價230萬元的二手房。”

上海外環內，二手房熱度不減。上海鏈家綠地梧桐苑門店經理呂雲傑說，浦東周康板塊二手房熱度回到了今年3月份，自9月30日“滬七條”施行以來，帶看量翻倍。在成交量方面，鏈家滬東南大事業部在新政前維持每天十幾單，新政施行後，每天增至24至25單。客戶許先生從4月份開始觀望，始終沒有下定決心看房，直到“滬七條”出臺，身在外地的他立刻聯繫中介，約好國慶後第一個工作周就看房。

上海太平洋房屋數據顯示，從9月30日至10月8日，二手房新增客戶和帶看數量明顯高於去年同期水平，簽訂居間合同的客戶同比去年增加15.98%。10月1日至7日，上海鏈家二手房新增客戶、帶看以及成交量紛紛翻倍。

在購房主力中，兩大新增客羣不容忽視。上海太平洋房屋的經紀人表示，新政影響比較大的是在外環外社保滿1年的客戶，以及首付比例改變的客戶，兩波客戶的帶看量顯著提升，在所有客羣中佔比達到1/3，說明剛需層面的購房者需求量非常大。“滬七條”進一步釋放此類購房者的成交量，有助於置換案例佔比的提升。

還有一個羣體十分活躍，是此次新政增值稅免徵年限下調釋放的新購買力。呂雲傑表示，一些滿2年但不滿5年的賣家，原本正在出租的房屋因爲稅費大幅降低就拿出來賣了，“新政降低了交易成本，加快置換速度”。

跳價不可能成爲新常態

在各個社交平臺上，都有不少聲音表示，一些賣家因爲“市場火爆”而提高了報價，漲幅在幾十萬元至上百萬元不等，以試探市場反應。不過，記者從房地產中介機構瞭解到，跳價漲價屬於極個別現象。根據上海太平洋房屋監測，在太平洋掛牌的大部分賣家對於價格的反饋波動不大，90%以上的房東均無跳價成交，希望依託政策刺激，儘快出售或者完成置換。

在諮詢中，位於浦東、寶山區的多名中介表示：“房東跳漲只是個別現象，並不是普遍的情況。其實一些理性的、真正想賣的賣家是不會漲價的，因爲賣出去纔是目的。”

背後邏輯在於，“滬七條”的出臺不僅增加了購買力，也加快了改善房源的置換速度，由此導致市場上二手房的需求量和供應量都在擴大。在衆多房源面前，理性的買家就會考慮性價比，而不是追高買進。所以，目前，二手房成交價格依然保持穩定。

需要注意的是，新趨勢也在顯現。多名中介表示，雖然跳價不會成爲新常態，但是降價空間卻在縮小。呂雲傑告訴記者，“滬七條”之前，實際成交價格比掛牌價低20萬元至30萬元是比較常見的，但新政出臺之後，議價空間明顯減少了，價格談判要比過去花更長時間。

在資深中介看來，上海二手房的“銀十”值得期待。“目前的網籤數據有所滯後，新政的影響力需要一段時間來觀察和驗證。”上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄表示。上海中原地產市場分析師盧文曦也表示，政策的效應尚未完全釋放，預計過段時間政策的效應就會愈加明顯。(記者 戚穎璞)