擊敗中海、綠城 金茂11億奪天津“特斯拉地塊”

觀點網 進入12月，天津土拍市場明顯活躍起來。

本週一（12月16日），天津出讓7宗涉宅地塊，總收金22.47億元。週五，天津河東工大4號地也成功被金茂拿下。

略有不同的是，此前7宗地塊均爲底價成交，津南城投托底拿下其中5塊地。最新出讓的河東工大4號地溢價率則高達14%，成交總價11.335億元，成交樓面價17997元/平方米。

而在年前，天津還有多宗涉宅地塊擬推出入市。就在上月末，天津掛牌14宗宅地，其中南開3宗、河東1宗、西青1宗、東麗2宗、薊州1宗，以及濱海新區6宗，總起始價超90億元。這些地塊將在12月29日、12月31日分別摘牌。

最新成交的河東工大4號地編號津東成（掛）2024-34號，位於河東區成林路與廣東山莊路交口西北側，四至範圍爲：東至廣東莊山路，南至成林道，西至銀梭路，北至金梭南道。

圖源掛牌文件

該地塊出讓土地面積31490.7平方米，爲城鎮住宅用地，容積率爲2.0，地上建築面積62981平方米。因地塊形狀特殊，形似特斯拉logo，也被業內稱爲“特斯拉地塊”。

掛牌文件顯示，土地競得人需按照河東區相關部門要求，出資建設該地塊北側規劃公園綠地，總投資2100萬元，該公園綠地四至範圍東至工業大學5號地，南至金梭南道，西至銀梭路，北至金梭北道，規劃用地面積約3.63公頃。

土地競得人需確保規劃公園綠地建設與住宅建設項目同期規劃、同期建設、同期竣工驗收，建成後無償移交給河東區相關部門。

即便有一些“額外”要求，地塊仍吸引到中海、綠城、金茂、山西建投四家房企，280餘輪競價持續了2個多小時，最終由北京方興亦城置業有限公司（金茂）競得。

分析認爲，之所以受到企業青睞，或許有多個方面原因。

據悉，地塊緊鄰上實仰山小區，該項目容積率2.9，是2020年12月25日，上實城開以26.6億元斬獲的天津河東區津東成（掛）2019-138號地塊，溢價率達18%。

這是上實城開首次於天津摘得住宅用地，規劃用地面積4.2萬平方米，地上建築面積12.22萬平方米，算下來，成交樓面價約爲21768元/平方米。

與之相比，從2020年到2024年，四年過去，新成交的河東工大4號地樓面價還要比上實仰山的樓面價便宜3771元。據查，上實仰山於2022年10月已經全部封頂，今年9月前後部分樓棟交付，現已處於現房銷售狀態。

河東工大4號地周邊，除上實仰山外，一公里內新房項目還有農墾含章雅著，銷售價格在3萬-3.3萬/平方米。

津鐵格調羅寧花園距離地塊約3.5公里，地塊容積率同樣爲2.0，採用4.0迭代架空層設計，打造全齡社區，項目將於12月22日開盤。

附近還有去年12月1日出讓的津龍灣地塊，項目爲成林道地鐵上蓋，由天津軌交集團津龍灣城市更新產業運營有限公司底價1.51億元摘得。地上建築面積5.4萬平方米，摺合地塊樓面地價爲2772元/平方米。項目分爲01和02地塊，其中01爲商業用地，02爲住宅用地。

住宅部分規劃建兩棟高層加兩棟小高層，共計約260戶，戶均面積約106平方米，有望在明年上半年開盤。

稍遠一點的位置還有城投津濱大道地塊，以及格調步庭、雍鑫雍祥園、大華清水灣、城投萬欣城等項目，均主打改善型。

金茂此次“降價”拿地，顯然已經佔據成本優勢，在未來的定價過程中能夠發揮更大靈活性和自由度。限購鬆綁等房地產支持政策下，去化壓力也相對減弱。

另一方面，金茂拿下的這宗地塊曾於今年7月31日上架，當時的地塊編號爲津東成（掛）2024-21號，地塊出讓土地面積31490.7平米，地上總建面75570平米（含商業服務網點建築面積900平米），地塊容積率2.4。但之後因故取消。

與此前信息相比，容積率由2.4降爲2.0，原本會以高層或小高層爲主，調整後更適合打造小高層、洋房產品。地塊建築面積縮小爲62981平方米，但同時也去掉了商業服務網點的配套，成爲純居住用地。

此外，津東成（掛）2024-34號地所在的河東工大片區，共規劃6宗宅地。3號地塊率先推出市場，即爲上實仰山項目，1、2、4號地塊爲現階段推介重點。金茂新摘得的爲4號，接下來的重點關注對象僅剩1、2號地，預計將在明年上架。屆時，如果金茂再次出手，也能放大品牌優勢，形成規模效應。

目前，在金茂官方的看房小程序中，位於天津的熱銷樓盤僅有河西區的體北金茂府，以及東麗區的上東金茂曉棠。

其中，體北金茂府是府系3.0產品，售價約5.7萬元/平方米，首開成交額超15億。該地塊爲2023年5月29日出讓，金茂溢價10.5%摘得，成交價59.1億元，住宅部分摺合樓面價爲26587元/平方米。今年8月末，項目一期全面封頂，二期建設同時開工。

上東金茂曉棠是中國金茂在今年3月發佈“金玉滿堂”全新產品戰略之後，推出的“棠系”首發作品。按照此前解讀，“棠”系產品從全齡友好型社區出發，是中國金茂爲重視家庭陪伴、親自成長的“顧家派”客戶定製的全齡化、功能型家庭社區。項目於今年7月31日首開，192套全部售罄，官方小程序上顯示售價在2.6萬-3.1萬元/平方米。

隨着河東地塊被收入囊中，金茂也向河東區這一“改善型”住宅集聚地靠近。

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