機構看樓市：止跌企穩2025年很關鍵
在2024年漸進尾聲之際，房地產行業迎來了一套強力政策“組合拳”。業內認爲，隨着各項政策的持續落地，2025年，地產或將迎來尋求築底的關鍵之年。
9月底的政治局會議正式提出促進房地產市場止跌回穩的目標後，各項房地產行業支持政策加快推出落實，推動房地產銷售的環境來到十多年來最寬鬆的狀態。
例如限購政策在除京滬深之外的城市已完全鬆綁，居民購房首付比例及貸款利率也已達歷史最低，同時，住房交易的各項稅收也已大幅下降。
在多重利好政策的刺激下，新房和二手房成交在10月開始放量。據住建部披露，10月份，全國新房網籤成交量在連續15個月下降後首次實現增長，新房和二手房成交總量同比也在連續8個月下降後首次實現增長，同時，成交量增長也從一線城市向更多城市擴大。
進入11月份，市場仍表現出不錯的熱度。其中，上海二手房12天網簽過萬套，創2024年單月成交量破萬的最快紀錄；在深圳，截至11月24日，新建商品住宅網籤銷售7800套，日均同比增長201.3%，二手房網籤成交5477套，日均同比增長118.5%；廣州二手房網籤量至今也已突破萬套。
在樓市流露企穩跡象時，各大機構對前景作出各自不同的預判。
國金證券認爲，9月末以來的一系列政策體現了監管層對於地產“止跌回穩”的決心及行動，有效地提振了市場預期，政策效果爲近幾輪最佳。一線城市具有較強的示範效應，若一線能夠持續釋放企穩的積極信號，則能夠提振市場信心，或有望向更多二線蔓延，加快更多城市的企穩進程。
那麼這股樓市的熱度能否在2025年延續呢？業內認爲，推動市場信心修復的關鍵仍在於政策端的大力度支持。
有房企人士認爲，2025年上半年，市場有機會企穩，但購房者預期慣性較大，需要需求端政策、供給端政策等多方面發力，特別是需求端政策調整，促進核心城市需求釋放，形成示範效應，從而帶動購房者預期扭轉。
億翰智庫指出，10月以來，市場向好，新房、二手房成交出現“止跌”跡象，市場變化的關鍵在於監管層對房地產態度的轉變，提出了“要促進房地產市場止跌回穩”。但目前仍有堵點，政策持續性和落地執行的情況有待進一步觀察。
具體需要從哪些政策入手，中金公司認爲，當前房地產市場面臨的核心問題是總購房需求萎縮，造成該情況的兩個因素是居民收入預期和房價預期不佳。對於扭轉前述兩個預期，財政政策在經濟刺激和住房收儲方面的發力尤爲關鍵。
中金公司預計，在強政策情景下，財政政策能有效帶動居民收入預期企穩向好，則2025年一、二手房總銷售面積止跌回穩、居民購房加槓桿意願有所回升，同時在住房收儲方面也去化了部分有效庫存（包括各類房企的待售現房和居民的待售二手房），2025年供過於求的情況有所緩解，房價跌幅有一定收窄。
考慮到政策端落地執行力度和節奏仍有不確定性，中金公司分析，在強、中、弱三種政策情景下，預計2025年一二手房總銷量分別環比持平、下跌6%和14%。其中，由於供給、定價和“保交樓”原因，2025年二手房銷售佔比或還將進一步提升至50%及以上。
中指院則認爲，2025年推動新房銷售“止跌回穩”的關鍵是已出臺政策落實到位，包括加快推進貨幣化安置100萬套城中村改造，加快落實3000億元保障房再貸款收購存量房，採取“補人頭”的方式加大購房補貼力度。同時，居民就業收入實際性改善也是影響銷售恢復的重要因素。
據中指研究院初步測算，中性情形下，2025年全國新建商品房銷售面積同比降幅或在6%左右。樂觀情形下，若加快落實貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房、購房補貼等政策，居民置業意願提升，預計2025年新房銷售規模有望實現“止跌回穩”。
中信證券也預計，隨着按揭貸款投放規模的放量，居民槓桿率的適度提升，2025年全國商品房銷售面積同比下行5.8%，銷售額的降幅爲1.3%；但一二手房成交總額則有望較2024年略有增長。其中，房地產市場有望從一線城市開始分批分區域實現止跌回穩。
中信建投證券房地產首席分析師竺勁指出，當前核心城市市場基本面較佳，購房需求相對強勁，2024年前10月重點監控城市中一線城市新房銷售同比下滑21.0%，二手房銷售同比上升12.9%，表現皆優於大勢，核心城市市場有望率先回穩。
不過，房價又能在何時實現止跌企穩呢？中信建投證券研報顯示，以國家統計局公佈的 70 個大中城市二手住宅價格指數作爲對中國房價的觀測指標，中國房價在2021年7月觸頂，隨後進入下行週期，目前房價已下行3年，當前價格已較峰值下降15%。
上述機構認爲，參考美國、日本、俄羅斯等國家房地產市場止跌回穩的路徑，其房價下行週期持續時間在5-10年左右，週期內跌幅在20%-40%左右；目前，中國房價已下跌3年、跌幅近15%。
惠譽評級亞太區企業評級董事總經理王穎認爲，9月底的地產新政發佈以來，新房和二手房市場出現邊際改善的跡象，但可持續性面臨不確定性。目前中國房地產市場的核心矛盾還是供需失衡，預計今年的新房市場銷售面積是在8億左右平方米，這比起2021年的高點已經下跌了一半。但若以房地產市場達到供需平衡爲前提，則新建住宅平均每年的銷售面積應該是在6億平方米左右。