加速去中心化，南京各大商圈瑟瑟發抖

南京這些年圍繞老主城一圈，各大新城都在加速成長。部分核心城市功能也在周邊加速佈局，尤其是商業。從均衡化發展的角度來說，商業體充當了去中心化排頭兵的作用。不過這個現象目前看來，有好有壞。

新街口作爲中華第一商圈，雖然名聲在外，但實際上整體對於南京人的吸引力已經下降了很多。從2023年南京各大商場的銷售額排名中，我們可以明顯看出，新街口真正的牌面實際上是第一名的德基，其2023年的銷售額高達239億，單一個德基在全國，也是可以排到第二的。在南京，德基一家獨佔整個第一梯隊。

而後面幾名依然在新街口一帶，但銷售額均不超百億，都在50億左右，我認爲這是第二梯隊。而第三梯隊基本在30億左右，都在新街口以外的區域。

新街口的挑戰在於，雖然賬面數字很好看，但除了德基，其他家之所以能取得這麼好的成績，並不完全是自己的功勞，把新街口的老牌商場原封不動的放在其他新城板塊，它還能保持這個成績嗎？大多數老牌商業在形式上已經被淘汰，過去的商場或商廈和現在商業體並不是一個概念，而這類已經落後的業態之所以還能立於榜單之前，事實上與新街口商圈本身的加成屬性有着密切關係。

以假期爲例，單單2024年國慶假期（10月1日-7日），南京就接待了遊客1543.8萬人次，旅遊總收入達207.3億元。據南京智慧旅遊大數據監測平臺顯示，景區景點遊客量858.1萬人次；文博場館遊客量81.6萬人次；75家鄉村旅遊監測點遊客量136.3萬人次，22個重點村遊客量74.6萬人次，可見大頭還是景區景點。

而景區大多集中在老主城，其擁有大量的歷史文化古蹟，名人故居等，距離玄武湖、紫金山、夫子廟等也很近。所以新街口的極度繁榮實際上和超多的外地旅客是有很大關係。而這只是7天的數據，放到更長的範圍，就今年前三季度南京接待的遊客更是高達1.53億人次。

同時核心地鐵的交叉匯聚，超多地鐵口，甚至直通多個商場的配置，也給這一圈商業的繁榮提供了交通與客流保障。

如果單看商業體本身，實際就只有德基廣場和金陵中環（在建）具備明顯優勢。反觀各大新城的新建商業體，規模那真是一個比一個大，而且都是標準的綜合體形態。

上圖：新城區新商業體內部佈局（金鷹世界）

層高更高，空間更大，擁有超大中庭、多箇中庭，甚至有些還有獨立停車樓，明顯增加了娛樂、遛娃、逛街等非直接購物的屬性。但新街口的傳統型商場幾乎不存在娛樂屬性，就是純購物。每一層都是大通鋪，一個鋪位一個鋪位都排得很緊，現在這種模式已經跟不上時代了，新街口與各大新城在商業的形式上存在代差。

上圖：新街口商廈類型的內部業態佈局

也正是意識到了這一點，如今的新街口才出現了好幾個舊商場開始大規模翻新改造的情況。但這個翻新改造受制於固有建築結構的限制，我認爲不太可能有根本上的改變，更多起到的作用還是優化。

而也因爲新城各大商圈的崛起，各個新城板塊對新街口的依賴度也降低了很多。而且老主城的人口總量實際上這些年在緩慢下降，這意味着南京老主城本地人口對於新街口的助力未來將越來越低。

這對於新街口的未來實際上造成了一定的挑戰，好在影響力有限，畢竟還有一個主體消費羣體是外地旅遊客流，而這部分的客流這些年一直在增加。

老主城外側現在的問題是，這些板塊商業體的模式和硬件配置都是最新的，但各個區域的人口是有限的。但偏偏很多板塊又信心爆棚，都要做第二個、第三個新街口，覺得好多個商業體放在一起顯得很繁榮。結果在這種慣性思維的傳導下，很多商圈不少商業體的日子並不好過，甚至直接涼涼。

新街口聚集，是因爲其本身服務的不僅是本地人口，還能輻射很多的外地人口，尤其是旅遊人口。但各大新城不具備這樣的條件，硬件條件再好，主要的服務對象依然是區域性的。所以就出現了，新開一家，老的可能就直接歇菜了的情況。

因爲輻射的人口總量就這麼多，市場就那麼大，蛋糕切得多了自然就沒活路了。個人認爲南京各大新城商圈的商業體數量不應超過一個區域2家以上的規模。如果出現兩家甚至是2家以上的情況，應該通過空中連廊進行串聯，共享客流，以達到共榮的結果。

其實各大新城商業爆棚的規劃是之前做的，當時的人口預期是很高的，假定南京各大新城或郊區的人口增量符合預期，新城多商業的情況倒也不用太擔心。但問題在於現在人口的增長的速度一般，而各大新城崛起的商業中心，又迅速分流了整個市場，更別談還有線上。

而收縮商業體的行爲也並不可行，因爲商業體的佈局和新城的發展密切相關，新商業體還有一個功能是提高土地的溢價率以及提振新城發展的預期和信心。

砍掉這些新增商業雖然可以避免商業供需失衡的問題，但也會大大打擊新城的發展信心，顧此失彼，根本的解決辦法還是新增人口，如何在短期內吸引大量的增量人口目前是一個很大的課題，這方面南京要多動動腦筋。