佳兆業堅韌續命三年鉅虧457億負債率97% 累計被執行288億正全力以赴保交付

長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

在業內有“不死鳥”之稱的佳兆業（01638.HK），曾在停牌343天后成爲港交所首家復牌房企。但如今，想要涅槃重生，佳兆業還面臨重重考驗。

據天眼查風險信息顯示，截至2024年8月16日，佳兆業集團（深圳）有限公司存在120餘條被執行人信息，被執行總金額超288億元。

自2021年陷入流動性危機以來，佳兆業經營狀況並不理想。長江商報記者注意到，佳兆業已經連續三年虧損，2021年—2023年淨利潤分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，累計虧損457.24億元。

虧損之外，佳兆業還面臨鉅額的債務壓力。截至2023年末，佳兆業的現金及銀行存款賬面值僅約爲34億元；而總借款約爲1336.24億元，其中約1170.52億元須按要求或於一年內償還，約18.37億元須於一年至兩年內償還。

2023年，佳兆業淨資產負債比率爲2064.1%，現金短債比爲0.01倍，剔除合同負債的資產負債比率爲97%。

債務及流動性壓力加劇下，佳兆業曾公佈具體的債務重組進度和債務重組方案，但始終未有明確進展。

佳兆業還面臨投資人的清盤呈請。8月12日，佳兆業公告稱，清盤呈請聆訊延後至9月9日。此前佳兆業清盤聆訊已經多次押後。消息發佈後，公司股票繼續走低，截至8月16日，佳兆業股價報0.106港元/股，跌幅5.36%。

臨債務及清盤呈請

2021年12月20日，佳兆業宣佈債務違約。彼時公告披露，公司累計優先票據的未償還本金總額約爲117.8億美元。同時，佳兆業表示，一直在與債權人代表商討，將對尚未支付的優先票據進行制定全面債務重組計劃。但在此後很長的時間裡，佳兆業都沒有對外公佈債務重組方案，使得相關事宜陷入停滯不前的狀態。

去年10月，佳兆業發佈了境外債務重組的公告。根據公告，佳兆業集團與本金總額123億美元的境外債務持有人接洽，持有上述123億美元債務35%本金總額的投資人組成了債權人小組，目前佳兆業集團已經向債權人小組提出了初步的境外債務重組方案，主要涉及債轉股、發行新債、出售資產三個方面。但對於本公司提案包含的某些條款，債權人小組表示並不支持。

截至2022年12月末，佳兆業境內有息負債約506億元，其中363億元爲項目層面的負債；境外有息負債約123億美元，其中包括優先票據未償還本金115美元，永續資本證券未償還本金約2億美元，以及其他債務約6.5億美元。另外，佳兆業集團給合營企業、聯營公司負債提供的財務擔保約238億元。

此外，2023年佳兆業淨資產負債比率爲2064.1%，較2022年12月31日的382.8%暴增1681.3個百分點；資產負債率（剔除合同負債）爲97.0%，較2022年12月31日的85.1%增加約11.9個百分點。

此前，佳兆業曾預計未來十年，理想狀態下，佳兆業集團可用於償還境外債務的現金流小於債務金額本身，大約有144億—299億元的缺口。

在境外債務重組方案初步擬定之時，佳兆業在境外也面臨投資人的清盤呈請。去年7月，佳兆業發佈公告稱，布洛德峰投資顧問有限公司針對公司向香港高等法院提出清盤呈請，指控其未償還1.7億元的公司債券。

此後，該項清盤呈請歷經多次延期。今年4月29日，香港法院宣佈佳兆業集團的清盤呈請聆訊推遲至5月27日。在5月27日，香港法院將佳兆業的清盤聆訊延期至6月24日，之後又押後至8月12日。

佳兆業集團8月12日在港交所發佈公告稱，清盤呈請聆訊已進一步延後至2024年9月9日。

佳兆業還面臨鉅額被執行風險。8月15日，天眼查法律訴訟信息顯示，佳兆業集團（深圳）有限公司及其子公司深圳明黎產業發展有限公司在8月14日新增了被執行人信息。執行標的爲23.16億元，執行法院爲北京金融法院。截至目前，公司存在120餘條被執行人信息，被執行總金額超過288億元。同時，該公司還涉及多條限制消費令、失信被執行人及終本案件信息。

業績鉅虧聚焦保交付

債務壓力攀升之下，佳兆業的造血能力越來越弱。長江商報記者注意到，佳兆業集團已經連續三年虧損，2021年—2023年淨利分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，三年累計虧損457.24億元。

對於持續虧損的原因，佳兆業此前解釋稱，主要源於降價銷售導致毛利率下降、減持發展中或已落成物業的減值撥備增加以及預期信貸虧損、金融資產公平值虧損等因素。

公司銷售情況也不盡如人意。2023年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售約178.36億元，同比減少4.9%；對應的已售總建築面積約1047671平方米，同比減少6.7%。

儘管公司已採取了一系列促銷措施，包括推出購房優惠、調整銷售策略等，但銷售業績並未出現明顯提升。

業內分析稱，自2021年末，佳兆業出現流動性問題，資金鍊緊張和債務違約等情況對其正常運營和信用評級產生負面影響，進而影響購房者對企業的信心。此外，其還面臨市場環境的整體下行趨勢、競爭壓力加大以及公司自身產品結構的合理性問題。

不過，重重壓力之下，有“舊改之王”之稱的佳兆業，旗下有位於大灣區的優質資產，爲企業生存提供了一定空間。佳兆業集團董事局主席郭英成在年報中表示：“憑藉大灣區土儲及城市更新領域核心優勢，集團將持續探索創新化債模式，推動境內外債務重組。”

截至2023年12月31日，佳兆業集團在全國50個城市擁有195個房地產項目，總土地儲備近23.83百萬平方米，其中大灣區土地儲備約13.84百萬平方米，佔集團整體土地儲備近58%。大灣區城市中，深圳及廣州土地儲備佔比43%。現有土地儲備足夠保障未來5年發展所需。

面對行業深度調整，佳兆業表示，將始終把“保交樓、保民生”視爲核心工作。2023年集團在深圳、廣州、上海、杭州、武漢等多個城市，累計交付61個項目共計4.6萬套房源，新房交付量創歷史新高。

佳兆業表示，面對行業整體極端困難的局面，集團全力降本增效、努力盤活資產、最大限度削減支出，全力以赴保交付、保運營，推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展。