建院股份衝北交所：抵債房產多爲期房 募投土地還未獲審批

（原標題：IPO雷達｜建院股份衝北交所：抵債房產多爲期房，募投土地還未獲審批）

剛剛獲得受理的江蘇建院營造股份有限公司（下稱建院股份），帶着年14.16億元的營業收入，6486.13萬元的淨利潤叩響北交所大門，且2021年至2023年公司也連續進行了股利分配，金額分別爲5080萬元、5080萬元、7112萬元。

需要指出的是，隨着發展，建院股份的合同資產及應收賬款規模日益放大，部分客戶出現逾期付款、以房抵債，甚至無法還款的情形，這無疑對公司經營業績及流動性產生不利影響。

徐忠民、孫洋夫婦合計控制74.7253%股份，爲建院股份實際控制人。

地域性強，蘇州業務近9成

說明書顯示，建院股份成立於1997年3月31日，註冊資本10995萬元。到了2017年1月4日，建院股份掛牌全國中小企業股轉系統，目前屬於創新層，主辦券商爲東吳證券。

建院股份專注於岩土工程領域，主要圍繞地基與基礎工程，提供涵蓋勘察、設計及施工相關的專業化工程服務，已形成岩土工程一體化服務模式，並在複雜地質條件下的深、大基坑工程方面積累了較爲豐富的工程經驗。同時公司以岩土工程業務爲核心拓展業務，佈局總承包以及城市更新業務。

目前建院股份取得的主要資質包括：岩土工程勘察、設計、物探測試檢測監測甲級、地基基礎工程專業承包壹級、建築工程施工總承包壹級、特種工程(結構補強)專業承包不分等級、建築裝修裝飾工程專業承包貳級等。

在地基與基礎工程領域，建院股份已承接的代表性項目包括：蘇州京隆科技廠房樁基及基坑支護工程、蘇州工業園區君奧醫院基坑支護工程、蘇州桐力光電股份有限公司樁基及基坑支護工程、蘇州中海超塔基坑支護、土石方及基坑降水工程、蘇州工業園區中環廣場基坑支護工程等。

在岩土工程勘察、設計方面，已承接的關代表性項目有：蘇州中環廣場勘察及基坑支護設計項目、蘇州信諾維醫藥科技股份有限公司勘察、基坑設計項目、杏聯藥業(蘇州)有限公司勘察項目、矽品科技(蘇州)有限公司勘察及基坑支護設計項目、南京大學蘇州校區項目基坑支護設計項目等。

至於總承包項目，建院股份承接過京隆科技(蘇州)有限公司、德國SEW-傳動設備公司、蘇州星諾奇精密製造有限公司、靈均先進材料(蘇州)有限公司、蘇州桐力光電股份有限公司、杏聯藥業(蘇州)有限公司、蘇州信諾維醫藥科技股份有限公司等科技型企業的投資新建項目。城市更新業務則承接過世紀互聯科技發展(蘇州)有限公司大數據產業園加固工程、德國SEW-傳動設備公司建築結構加固工程、江蘇凱倫建材股份有限公司辦公樓改造加固項目、常熟納微生物科技有限公司新增設備基礎工程、蘇州鈕家巷改造提升工程等。

不過界面新聞注意到，建院股份所承接的工程，大部分都地處蘇州市。數據顯示，報告期內，公司源於蘇州地區的業務收入佔比分別爲76.02%、66.88%及89.46%，佔比較高。

建院股份解釋，不同地區的地層地質情況差別較大且具有不同的特點，地質情況對岩土工程企業的技術水平提出了較大挑戰；公司技術實力獲得其他區域客戶認可、建立品牌知名度需要積累足夠的項目經驗。建院股份並表示，公司業務主要集中在華東區域的特徵短期內可能仍將存在。

以房抵債多爲期房

從目前看，建院股份的合同資產和應收賬款規模較大，報告期各期末，二者合計佔同期總資產的比例分別爲77.87%、81.20%及78.61%，佔同期流動資產的比例分別爲82.44%、87.72%及84.65%。

建院股份解釋，公司地基與基礎工程項目從工程完工，至驗收合格、竣工結算週期一般爲1-2年，總承包項目時間更長，受工程變更、履行審批程序耗時長等原因影響，存在不能按照合同約定驗收、竣工結算滯後、結算週期延遲的情況，因此形成較大規模合同資產和應收賬款。

建院股份表示，公司已按照會計準則的要求制定了穩健的壞賬準備計提政策，並建立了相應的制度加強合同管理和工程款的回收管理。報告期內，公司主要客戶信用及回款情況良好，但部分客戶仍然存在逾期付款、以房抵債、無法還款等情形。如果未來公司應收賬款管理不當或客戶財務經營狀況惡化，出現未能及時收回或無法收回的情況，將對公司的經營業績及流動性產生不利影響。

這其中，值得一提的是以房抵債。

據悉，建院股份存在客戶以房產衝抵應付工程款的情況，報告期內合計抵債金額6504.90萬元。雖然公司會對抵債房產積極辦理網籤備案或相關房產登記手續，但由於抵債房產多爲期房，報告期末尚有4190.83萬元房產未辦理網籤。

鑑於此，建院股份在說明書中還進行了風險提示稱，如相關房產因開發商資金緊張或債務問題導致樓盤爛尾、被列爲開發商破產財產及被其他具有優先受償權的債權人申請法院查封的情形，將會導致公司的物權期待權無法實現。如發生前述情況，雖然公司可以繼續申訴或訴至法院，但仍存在無法全額受償的風險。同時，對於公司已辦理網籤或取得產證的房產，因限售政策等因素存在未及時出售的情況，公司將承擔房地產行業價格波動引起的資產減值風險。

數據顯示，2023年建院股份的應收賬款規模4.82億元，應收賬款週轉率1.14次，按照欠款方歸集來看，2023年的第一大應收賬款方爲中國建築（包含其下屬公司），金額4949.4萬元。

此次，建院股份打算募資2.68億元，其中8000萬元投入到“總部運營中心建設項目”，6382.5萬元投入到“設備服務能力升級項目”，有6457.12萬元投入到“研發中心建設項目”，另外“償還銀行貸款”和“補充流動資金”分別投入3000萬元，後兩者合計6000萬元尚不及2023年的分紅。

按照建院股份的說法，“總部運營中心建設項目”計劃新建總部大樓，併購進先進的設計及辦公軟硬件；“研發中心建設項目”則是根據研發需求購進先進的研發、檢測設備及軟件系統。建院股份規劃兩個項目建設工期預計爲24個月。

不過值得一提的是，“總部運營中心建設項目”、“研發中心建設項目”的擬實施地點爲公司新購置土地。目前該土地已取得《國有建設用地使用權網上掛牌出讓成交確認書》(蘇國土2024-WG-4號)，後續仍需要進一步進行項目建設審批備案、環境影響評價等流程。也就是說，募投項目使用土地審批仍未落地。建院股份稱，如果公司募投項目的相關備案、環評流程不能及時順利完成，將會影響公司募投項目的順利實施。