解決安居難、租金高 一線城市“十四五” 多舉措保障住房租賃發展
（原標題：解決安居難、租金高 一線城市“十四五” 多舉措保障住房租賃發展）
一線城市吸引了大量年輕人，但房價和房租價格較高，解決住房租賃問題、確保新市民的安居顯得更爲緊迫。
過去的100年間，中國的城鎮化不斷推進，人口從鄉村向城市集聚，安居一直都是一個重要問題。
近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，從土地支持、優化行政審批、資金支持、減稅降費和金融支持五個方面入手，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
7月7日，國新辦舉行政策吹風會，介紹加快發展保障性租賃住房有關情況。住建部副部長倪虹表示，人才是一個城市的核心競爭力，一個城市，青年人有希望，城市纔有未來，青年人有希望，國家纔有未來。所以，解決青年人、新市民的住房問題是各級政府的職責所在，也是提高競爭力實現可持續發展的必然要求，政府應該有內生動力去做這個事。
住房租賃的問題再度受到廣泛關注。其中，尤其是一線城市，吸引了大量年輕人，但房價和房租價格較高，解決住房租賃問題、確保新市民的安居顯得更爲緊迫。
諸葛找房數據研究中心最新發布的報告顯示，6月，北上廣深的住房租金均價分別達到了91.78、99.32、60.58、90.55元/平方米·月，且整體漲幅領先於其他類別城市。
報告指出，一線城市作爲大多數年輕人就業的最佳選擇，適逢畢業季人員流入量大，帶動租賃市場活躍度顯著提升，租金隨之上漲。預計隨着畢業生陸續離校求職以及大量外省市畢業生的涌入，旺季效應延續，一線城市租金水平仍將有一定的上漲空間。
對於一些剛畢業的應屆大學生而言，高昂的租金支出成爲難以承受之重。
21世紀經濟報道記者梳理了北上廣深四大一線城市的“十四五”規劃綱要，均花了一定的篇幅專門部署未來5年的住房租賃工作，而相比之下，在此前各地的“十三五”規劃中，住房租賃問題大多僅一筆帶過。
增加供應，促進職住平衡
無論是提供居住保障，還是穩租金，增加租賃住房供應都是最直接、有效的措施。
北京“十四五”規劃綱要提出，針對中低收入家庭自住需求，大力籌集建設各類租賃型住房，提高公共租賃住房備案家庭保障率，新增供應套數佔比不低於40%。新增集體土地租賃住房等政策性租賃住房供地佔比不低於供應總量的15%。
上海提出了更具體的數量目標，實施人才安居工程，拓寬人才安居租賃房源籌集渠道，到2025年全市用於人才安居的租賃房源規模達到20萬套。
上海還單獨提出，加大對城市運行基礎服務人員宿舍型租賃住房的供應力度，到2025年形成租賃住房供應40萬套（包括間、宿舍牀位）以上。
廣州在“十四五”規劃綱要中並未明確提及數量目標，但明確表示加大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃。根據廣州披露的“十三五”期間的情況，累計籌集保障性安居工程（含租賃補貼）共8.89萬套，超過了5.75萬套的目標值。
深圳也未提及未來5年的租賃住房數量目標，但7月7日，深圳住建局發佈《住房發展2021年度實施計劃》，今年計劃供應租賃住房用地37公頃，佔全年計劃供應居住用地363.3公頃的約1/10，計劃建設籌集租賃住房10萬套（間）。在深圳本地的地產研究人士看來，這是一個頗具挑戰性的目標。
而除了增加供應總量之外，租賃住房的地段也同樣重要。
深圳一位中心城區的房地產中介向21世紀經濟報道記者介紹，在房租上漲的情況下，有的租客爲了控制租金成本，會選擇從較中心的地段換租到相對偏遠、租金較低的區域。
但這往往帶來通勤距離、時間的增加，也不符合城市的低碳發展原則。
在“十四五”規劃綱要中，北京和上海都強調了職住平衡。其中，上海提出，鼓勵中心城老舊商務樓宇改造爲租賃住房，爲周邊就業人口提供居住配套。
北京作了更爲具體的部署，包括在重點功能區、產業園區周邊配建租賃住房，提高本地就業率，推動實現職住平衡；“十四五”時期，中心城區居住用地優先用於建設租賃住房和中小套型共有產權住房，中心城區適度增加租賃型住房供給等。
此外，爲了提升通勤便利性，北京還提出，統籌軌道交通建設與居住用地供應，增加大站快線、市郊通勤鐵路沿線居住用地供給。
一般而言，個人房東提供的租賃房源數量在一定的時期內基本會維持在較爲穩定的水平，如果要大量增加供應，需要採取哪些舉措？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，考慮到2017年到2019年一些大城市集中出讓了租賃地塊，以及配建租賃住房，接下來將形成大規模供應，並且人口淨流入的大城市將單列租賃住房用地計劃，未來供應還將繼續增加。
然而，由於開發商的高槓杆、快週轉模式，很多房地產企業並不願意發展長週期的租賃住房。
一位開發商人士向記者表示，機構房東不同於個人房東，基本上很難避稅，加上大城市的租金回報率不高，難以覆蓋融資成本，所以從財務的角度考慮，很難有自持租賃住房的積極性。
此次《關於加快發展保障性租賃住房的意見》提出了一系列保障、優惠措施，包括利用存量土地以降低土地成本，給予稅收優惠，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。
北上廣深在各自的“十四五”規劃綱要中，也提及了多主體、多渠道來籌措建設租賃住房的措施，具體包括：探索利用集體建設用地和國企、高校、科研機構等企事業單位自有閒置土地等建設租賃住房；鼓勵產業園區、大型企事業單位新建人才公寓；鼓勵存量低效商業、辦公、廠房等建築改造爲租賃型職工集體宿舍或公寓等。
李宇嘉指出，盤活低成本的存量空間，將成爲租賃住房的主要供應方式，這樣可以從源頭控制房源成本，實現低租金。
此外，深圳還專門提出，鼓勵城中村規模化租賃，持續改善城中村居住環境和配套服務，持續發揮城中村作爲低成本居住空間和職住平衡穩壓器作用。
“十三五”期間，曾有開發商、租賃機構將深圳一些城中村住房改造爲長租公寓，雖然環境大爲改善，但也因爲推高片區租金而引起詬病。
在保留低成本居住空間與提升居住品質之間，如何取得平衡？美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者表示，如果希望保留城中村的低租金，則不宜追求過度改造，可以由政府主導，重點改善消防安全、衛生環境等即可。
當前，城市競爭很大程度是人才的競爭，甚至是人口的競爭，而對於房價高企的大城市而言，要想吸引和留住人口、人才，有必要給他們提供安居保障。