借名買房後，出資人出售收款遇到出名人不配合過戶，案例分析。

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

李某賢向一審法院起訴請求：

張某剛、陳某傑、錢某德、孫某莉繼續履行和李某賢簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，協助李某賢將案涉房屋的產權變更登記至李某賢名下；

張某剛、陳某傑、錢某德、孫某莉向李某賢支付違約金。

2. 被告上訴請求

張某剛、陳某傑上訴請求：

撤銷一審判決，依法改判駁回李某賢的全部訴訟請求或發回重審；

一二審案件受理費由李某賢、錢某德、孫某莉負擔。

3. 上訴理由闡述

一審判決認定事實不清。雙方爭議的房屋位於北京市順義區二號房屋。一審判決沒有對案涉房屋的性質進行深入瞭解。該房屋的所有權包含了張某剛在單位工作期間的各種政策以及相關福利。案涉房屋是張某剛與陳某傑的夫妻共同財產，一審判決將房屋過戶給李某賢，直接損害了陳某傑的利益。案涉房屋不存在借名買房的事實。

一審判決適用法律錯誤。本案是一個案中案，本案應當先審理借名買房事宜，再審理本案。

二、被告辯稱

1. 李某賢辯稱

李某賢辯稱，同意一審判決。張某剛、陳某傑上訴沒有道理，不應得到支持。一審判決正確，應當維持。案涉房屋具備上市出售條件，是商品房。

2. 錢某德、孫某莉辯稱

錢某德、孫某莉辯稱，同意一審判決。答辯意見同李某賢。

三、法院查明事實

1. 購房合同與協議簽訂歷程

2014 年 3 月 15 日，張某剛與北京市某單位簽訂《購房合同書》，購買案涉房屋，房屋總價款 720000 元。2017 年 2 月 10 日，張某剛與錢某德就案涉房屋簽訂《協議書》，約定，在張某剛名下由錢某德出資購買的二號房屋的相關事宜，由錢某德全權負責辦理解決。2017 年 2 月 12 日，張某剛向錢某德出具《委託書》，委託錢某德全權處理順義區二號房屋相關事宜。

2017 年 3 月 18 日，李某賢（買受方）與張某剛（出賣人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。約定，張某剛將其位於北京市順義區二號房屋出售給李某賢，房價款 150 萬元；買賣雙方一致同意，買受人以自有資金交易（即全款交易）；買賣雙方按本合同的約定辦理權屬轉移登記手續前，買受人應付清全部房屋價款；買賣雙方同意，出賣人與買受人應於本合同簽署後 1200 個工作日內向稅務部門及房屋權屬登記部門申請辦理繳稅及權屬轉移登記手續；出賣人應當在簽訂買賣合同 5 個工作日內將該房屋交付給買受人。

同日，李某賢（買受方，乙方）與張某剛（出賣人，甲方）與N 公司（居間人，丙方）簽訂《居間服務合同》及《補充協議》，《補充協議》約定：乙方於 2017 年 3 月 17 日向甲方支付定金 6 萬元；甲方承諾在 2022 年 3 月 17 日之前取得交易房屋的房屋所有權證，且在取得房屋產權證後 3 日內通知乙、丙雙方，並積極配合辦理房屋產權轉移登記手續；乙方應於 2017 年 4 月 17 日前將第一筆購房款 110 萬元以自行支付的方式支付給甲方；乙方應於 2017 年 12 月 31 日前將第二筆購房款 25 萬元以自行支付的方式支付給甲方；乙方應於房屋產權人變更爲買方時或房屋產權過戶時，將第三筆購房款 9 萬元以自行支付的方式支付給甲方；甲、乙雙方同意，雙方應於甲方取得房產證八日內共同前往房屋登記機構辦理房屋所有權轉移登記手續；甲、乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方交付房屋總價萬分之五的逾期違約金。

2017 年 3 月 17 日，錢某德（甲方，出賣人）與李某賢（乙方，買受方）簽訂《補充協議（二）》，約定，甲方爲本房屋的實際出資購買人，甲乙雙方一致同意，本合同的房屋成交價爲 175 萬元；原買賣合同的成交價 150 萬元的相關付款時間按原來合同約定執行；高出 25 萬元雙方一致同意於 2017 年 12 月 31 日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成 160 萬元時，甲方在支付完成 5 個工作日內將委託書原件、協議書原件、購房合同、收據、發票等相關材料原件交付乙方。合同簽訂後，李某賢已向錢某德支付全部購房款 175 萬元，案涉房屋已由李某賢佔有使用至今。

2. 婚姻關係情況

張某剛與陳某傑於2012 年 5 月 8 日登記結婚。陳某傑稱其對於出售案涉房屋不知情且不同意。錢某德與孫某莉於 1988 年 3 月 15 日登記結婚，並於 2018 年 6 月 15 日協議離婚。孫某莉稱其對於出售案涉房屋知情且同意。

3. 庭審相關情況

庭審中，張某剛認可案涉房屋是由錢某德出資並借用其名額購買所得，購買後一直由錢某德佔有使用，2020 年初取得案涉房屋的所有權證書。李某賢提交北京市購房資格覈驗表，證明其家庭具有北京市購房資格。

四、法院認爲與裁判結果

1. 法院認爲

借名買房事實認定：“借名買房”是指當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，由借名人實際享有房屋權益。借名買房是一種典型的“名實不符”的行爲。根據本案查明事實，案涉房屋雖系以張某剛名義購買，但所有款項系由錢某德出資支付，且房屋自購買後一直由錢某德佔有使用，故錢某德應爲案涉房屋的實際權利人。

合同有效性與各方義務：錢某德將案涉房屋出售給李某賢，並由張某剛出面與李某賢簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反國家法律的強制性規定，屬有效合同，雙方均應按照合同約定履行相應義務。李某賢已按照合同約定支付全部購房款，已經履行了作爲買受人的付款義務，而錢某德作爲房屋的實際出賣人、張某剛作爲房屋的產權登記人不配合李某賢辦理相關購房手續，違反了合同約定，屬於違約行爲，應承擔本案違約責任。因此，李某賢要求將案涉房屋過戶至其名下的訴訟請求，符合合同約定及法律規定，法院予以支持。

違約金酌情調整：李某賢要求張某剛、錢某德支付逾期履約違約金的訴訟請求，因本案根據合同約定計算的違約金數額遠遠超過李某賢的實際經濟損失，根據相關法律規定，參考合同履行情況、當事人的過錯程度等因素綜合考慮，法院對違約金數額酌情調整爲3500 元。

2. 裁判結果

於判決生效後十日內，張某剛、陳某傑、錢某德、孫某莉協助李某賢到房地產行政主管部門辦理張某剛名下位於北京市順義區二號房屋的產權過戶登記手續，將該房屋過戶登記至李某賢名下；

於判決生效後十日內，張某剛、錢某德共同給付李某賢違約金3500 元；

駁回李某賢的其他訴訟請求。

五、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案核心爭議焦點主要集中在三個關鍵問題上：一是案涉房屋是否存在借名買房的事實，這直接關係到房屋的實際權利人認定；二是張某剛與李某賢簽訂的房屋買賣合同及相關協議的效力問題；三是陳某傑以不知情且未同意出售房屋爲由提出的權益受損主張應如何認定與處理。

2. 借名買房事實判斷依據

出資與佔有使用情況的關鍵作用：從查明的事實來看，案涉房屋雖登記在張某剛名下，但購房款全部由錢某德支付，且自購買後一直由錢某德佔有使用。在法律上，對於借名買房事實的認定，出資和佔有使用情況是極爲重要的考量因素。錢某德的出資行爲表明其在房屋購置過程中有實質性的投入，而長期的佔有使用則進一步體現了其對房屋的實際控制和使用權益，這種“名實不符”的狀態在有充分證據證明出資和佔有使用情況時，往往傾向於認定存在借名買房關係。法院依據這些事實認定錢某德爲實際權利人是符合借名買房相關法律認定標準的，旨在揭示房屋真實的權利歸屬，避免僅依據登記名義而忽視實際權益情況，維護實質公平。

單位福利與借名關係的考量：張某剛提出案涉房屋所有權包含其單位工作期間的各種政策及福利，但這並不足以否定借名買房的事實認定。即使房屋與單位福利有關，在錢某德出資且實際佔有使用的情況下，應綜合考慮各方因素來確定房屋的真實權利狀態。例如，如果單位福利只是購房的一個前置條件或優惠因素，而實際的購房資金來源和使用情況明確指向他人出資和實際控制，那麼不能簡單地以單位福利爲由認定房屋爲登記人所有。在本案中，法院在考量借名買房事實時，對單位福利因素進行了綜合權衡，認爲其不足以改變基於出資和佔有使用情況而認定的借名買房事實，體現了在處理複雜房屋權屬糾紛時全面分析各種因素的裁判思路。

3. 房屋買賣合同效力分析

合同真實意思表示與合法性：錢某德將案涉房屋出售給李某賢，並由張某剛出面簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，經法院認定系雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家法律的強制性規定，屬有效合同。在判斷合同效力時，法院重點審查了合同簽訂過程中各方的意思表示是否真實自願，以及合同內容是否符合法律規定。雖然存在借名買房的複雜背景，但只要在出售房屋時各方的表意真實且合法合規，合同就應被認定爲有效。這體現了法律對當事人意思自治的尊重，在合法的框架內，當事人有權按照自己的意願進行房屋交易，只要不存在欺詐、脅迫、違反法律法規強制性規定等情形，合同的效力就應得到認可，保障了正常的房屋交易秩序和當事人的交易預期。

合同履行與違約責任確定：李某賢已按合同約定支付全部購房款，履行了買受人的付款義務。而張某剛和錢某德未按約定配合辦理購房手續，構成違約。在確定違約責任時，法院依據合同約定的違約條款，並綜合考慮合同履行情況、當事人的過錯程度等因素，對違約金數額進行了酌情調整。這表明在處理房屋買賣合同糾紛中的違約責任時，法院並非機械地按照合同約定的違約金計算方式進行裁決，而是兼顧公平原則和實際損失情況。如果按照合同約定計算的違約金過高，可能導致違約方承擔過重的責任，而守約方獲得超出實際損失的賠償，這不符合公平原則。法院通過綜合考量進行酌情調整，使違約責任的確定更加合理公正，平衡了雙方的利益關係。

4. 陳某傑權益主張的處理

夫妻共同財產與善意第三人保護的平衡：陳某傑稱張某剛出售案涉房屋的行爲侵害了其權益，因爲案涉房屋是在其與張某剛婚姻關係存續期間取得所有權。然而，法院判決宋某傑與張某剛共同履行合同義務，是基於房屋實際爲借名買房且錢某德已出售給李某賢的事實，同時考慮到李某賢在購買房屋時是善意的，已支付全部購房款且佔有使用房屋，符合善意第三人的條件。在這種情況下，法律需要平衡夫妻共同財產中一方擅自處分行爲與善意第三人合法權益的保護。如果一味地以夫妻一方未同意爲由否定房屋買賣合同效力，可能會損害善意第三人的信賴利益和交易安全。法院的判決在一定程度上體現了在保護夫妻共同財產權益的同時，更注重維護市場交易的安全與穩定，遵循了善意取得等相關法律制度的基本原則，確保在複雜的家庭財產與市場交易交叉的情況下，作出合理合法的裁判。

另行主張途徑的指引：對於陳某傑稱其權益受損的主張，法院認爲與本案不屬於同一法律關係，雙方可通過其他途徑另行主張。這表明法院在處理本案糾紛時，明確了不同法律關係的界限，避免將過多複雜的家庭內部權益糾紛與房屋買賣合同糾紛混同處理。陳某傑可以通過諸如夫妻財產分割訴訟等其他法律途徑來主張自己在夫妻共同財產中的權益，這種處理方式有助於保持案件審理的焦點清晰，提高司法效率，同時也爲當事人提供了明確的維權方向，使其能夠在合適的法律框架內尋求對自己權益的救濟。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！