緊急申請專維基金無需業主共同決定

昨日，市住建委發佈《北京市深化住宅專項維修資金管理改革的若干措施(徵求意見稿)》（以下簡稱《若干措施》），從住宅專項維修資金（簡稱專維資金）的補建、續籌、歸集、使用、銀行服務等方面擬出臺具體的可操作性措施，並面向社會公開徵集意見。其中提出，當發生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對業主共用部位和設施設備進行維修、更新和改造的，可以緊急申請使用專維資金，無需業主共同決定。

加強專維資金信息數據管理

住宅專項維修資金是住宅共用部位及共用設施設備維修和正常使用的重要保障。北京於1992年開始建立維修資金制度。此次擬出臺的《若干措施》提出，本市將加強專維資金信息數據管理。相關部門將通過房屋實測數據建立住宅專維資金賬戶，完善本市專維資金房屋基礎數據信息庫，實現資金日常管理、業主共同決定資金使用、房屋交易、不動產登記等數據聯網和安全共享。

同時，將加強對商品住宅專維資金的歸集和續籌。開發建設單位在出售房屋後，要督促購房人交納專維資金，在辦理房屋測繪備案時，住建部門要覈定專維資金交納情況，應交納專維資金的房屋全部交納完成後，予以辦理測繪備案。尚未出售的房屋由開發建設單位交納，待房屋出售時與購房人就已交納的專維資金進行結算劃轉。市區規劃自然資源部門在辦理不動產登記時，應當覈查專維資金是否足額交納，未足額交納的，不予辦理登記手續。

開展房改售房專維資金補建續籌

《若干措施》提出，市住房資金管理部門向專維資金應交未交的房改售房單位發出專維資金補建通知後，售房單位作爲補建主體，按國家和本市規定的商品住宅專維資金交納範圍和標準補建（可使用售房款補建，不足部分由各單位自籌）。售房單位改制合併的由承繼單位補建，售房單位破產滅失的由其上級單位補建。市屬國有企業非經營性資產移交的由接收單位補建。市區國有資產管理等政府部門要指導督促售後公房售房單位做好專維資金補建工作。

對於此前已經交納過的專維資金，《若干措施》提出，售房單位應負責將到幢賬戶金額依照售房當年的專維資金交納標準拆分到對應房屋；未售公房與其他已交納專維資金的住宅位於同一物業管理區域的，未售公房的產權單位作爲業主應按照現行商品住宅標準交納專維資金，交納資金可從本單位售後公房售房款中列支；《若干措施》實施之日起，售房單位按照房改政策出售公有住房時，應在市專維資金管理系統中建立專維資金賬戶，按物業管理區域、幢、戶設置明細賬目，並在購房協議中約定按國家和本市規定的比例交納專維資金。業主申請不動產轉移登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額交納專維資金的相關憑證。

使用專維資金工程完工後應驗收

《若干措施》明確，業主大會（業主共同決定）授權物業服務人、業主委員會（物業管理委員會）或其他相關主體爲商品住宅或售後公房的專維資金使用申請主體（或在議事規則中約定）的，物業服務人應協助業主委員會（物業管理委員會）開展使用方案編制、組織項目施工等具體工作；業主委員會（物業管理委員會）、物業服務人均不能正常開展工作（或不履職）的，由屬地街道(鄉鎮)或者居（村）民委員會確定申請主體。

根據《若干措施》，本市將建立使用專維資金工程安全質量監管機制。工程投資額在100萬元以上且建築面積在300平方米以上的維修工程，應依法辦理建築工程施工許可手續並納入住建部門質量監督管理，按照合同約定撥付維修資金，完工後應執行竣工驗收流程或申請聯合驗收。工程投資額在100萬元以下（含）或建築面積在300平方米以下（含），按照《限額以下小型工程施工安全管理辦法》由屬地負責對工程安全生產實施監督管理，業主大會可決定是否聘請第三方進行工程質量監管。專維資金申請人應組織不少於四方主體進行竣工驗收，相關主體包括：業主委員會（物業管理委員會）、不少於3名業主代表，物業服務人、施工單位及第三方機構等，驗收結果應向全體業主公示。

專維資金緊急使用範圍明確

《若干措施》明確了專維資金緊急使用範圍及申請程序。當發生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對業主共用部位和設施設備進行維修、更新和改造的，可以緊急申請使用專維資金，無需業主共同決定。這裡面的緊急情況主要包括：屋面、外牆防水局部損壞、滲漏嚴重，經多次補漏後仍難以解決的；電梯發生衝頂、蹲底等危及人身安全及定期檢驗時被責令停梯整改的；高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒燬等情況，導致供水中斷的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；樓體單側外牆飾面有脫落危險的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

雖然可以在緊急情況下緊急申請使用專維資金，但《若干措施》同時也對相關流程進行了明確：緊急情況經屬地街鄉鎮確認後，由申請人先行委託施工單位實施維修改造，改造工程竣工驗收後，委託造價諮詢單位進行結算審覈，並將使用方案（含造價結算審覈報告）等材料在物業管理區域進行公示。申請人通過市專維資金管理系統提交使用申請、使用方案及其公示結果、有屬地街鄉鎮參與的驗收報告、業主分攤明細四項材料，區住建（房管）部門按規定進行審覈備案後撥付資金。

將實施專維資金利率動態調整

《若干措施》提出，本市將建立專戶管理銀行考覈評估機制。市住房資金管理部門要通過公開競爭方式增選專戶管理銀行，市相關部門還要對專戶管理銀行進行考覈測評並動態調整。北京將實施專維資金利率動態調整，探索創新專維資金使用制度。專維資金存儲利率隨央行一年期定期動態調整。探索建立專維資金購買房屋安全保險、購買房屋定期檢測服務制度，通過公開競爭方式遴選商業保險機構、房屋檢測機構，利用專維資金購買住宅專項維修資金保險產品和房屋檢測服務，對住宅共用部位、共用設施設備進行體檢和投保。

此外，《若干措施》完善了業主大會劃轉、存管專維資金條件。業主大會劃轉專維資金應滿足如下條件：物業管理區域已成立業主大會；物業管理區域內專維資金均已足額歸集到位；業主共同決定製定本小區專維資金續籌細則、公共收益補充專維資金細則；業主委員會依法履職且不存在違法違規行爲，經業主大會決議後可申請劃轉本物業管理區域內業主交存的專維資金。劃轉後專維資金應存入全市確定的專維資金專戶管理銀行。

文/本報記者趙婷婷