金融政策史上最強，首套房首付只有15%！

地產股不是無緣無故上漲。昨天傳聞的樓市利好政策出來了，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，主要內容是：

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對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

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中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

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下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，並調整個人住房貸款最低首付款比例。

政 策 分 析

01

金融政策力度大。

給居民加槓桿，提升購買力。單是首付比例下調對買家而言月供壓力在增大，所以要配合房貸利率的讓步，適度降低月供壓力。15%首付的門檻並不高，對於想入市的買家而言誘惑力很大。對購買二套房的買家而言25%的門檻也不算高，只要想買，不用置換，直接買二套房都可以。

當然，也可以反過來理解，銀行可以用這麼低的首付比例，說明對抵押物的價格有足夠信任度，相信以後房價下調幅度有限，否則對銀行而言會有風險。這也是政府層面釋放出的積極信號。

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提升市場預期。

近期政策利好的傳聞不少，資本市場已經有所表現，地產股連續反彈好幾天。說明市場希望利好政策出臺，結合今天公佈的房地產開發投資數據以及70城房價指數來看，市場比較疲軟，需要力度大的政策來提振預期和信心。

市 場 影 響

1

心理預期上的強化

當預期利好兌現時，買家會有信心下場。在因城施策的思路下，各城市會抓緊時間研究自己的具體政策，預計政策尺度會有所不同，二線以下城市會比較寬鬆，一線城市會適度寬鬆。

樓市調控力度大的政策一是限購，二是信貸，二線以下城市除了天津和海南省其他地方限購都取消了，所以這方面的“牌”已經打完，能動的只有信貸層面。相對而言，一線城市尤其是北京和上海會保守些，但是在寬鬆的政策指引下，調整的空間已經出來。目前上海首套房首付比例是30%，二套是40%-50%。尤其是二套房，騰挪的空間不小。

2

政策一旦落地會引起一波集中釋放

現在買家觀望的氛圍還是比較濃厚，主要擔心樓市下行趨勢沒有得到有效改觀。這一政策力度大，會有部分符合條件的買家響應，相對而言，二線城市或一些強三線城市政策尺度寬，市場反應會比較顯著。當然，一線城市預計會有適度寬鬆，成交量能反彈多少，就看寬鬆的尺度有多大。如果上海二套房首付最低能降到30%，一些外環外的剛改類產品會有一波釋放。

3

成交量的反彈還不足以讓房價扭轉，

但有望跌幅趨緩

目前庫存量處於高位，即便有購買力的釋放還不足以讓庫存由過剩轉不足，所以價格方面還不會出現扭轉。但在持續的政策推動下，高庫存壓力會有所緩解，房價跌幅會逐步趨緩。