金融政策組合拳加力穩樓市

來源：經濟日報

2024年，房地產市場在轉型中朝着止跌回穩的方向邁進，各項金融政策效應加快顯現：1月份，城市房地產融資協調機制建立，保交房攻堅戰有力推進，資金供給逐步企穩；5月份，“5·17新政”降低購房門檻與成本，剛性和改善性需求得到釋放；9月份，中央政治局會議強調，促進房地產市場止跌回穩，各部門狠抓存量政策落實和增量政策出臺；10月份、11月份，市場出現積極變化，交易更趨活躍，預期逐步改善。

日前，多部門表示，將持續用力推動房地產市場止跌回穩，着力釋放需求、改善供給、推動轉型，加快構建房地產發展新模式，從根本上解決傳統發展模式弊端，促進房地產高質量發展。

釋放剛性和改善性需求

不論是準備購房的人，還是已購房、正在還房貸的人，2024年感受到的一個顯著變化是，房貸變便宜了、財務成本持續下降。與此同時，購房門檻也進一步降低，居民的剛性和改善性住房需求持續得到釋放。

在一系列政策優化調整中，最具代表性的是“5·17新政”。一方面，購房門檻降低，全國層面個人住房貸款首套房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%。另一方面，購房成本下降，取消全國層面首套住房、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，房貸利率實現市場化，與此同時，公積金貸款利率下調0.25個百分點。

“5·17新政”發佈後，準備購房的人逐步從觀望轉爲入場，市場活躍度有所提升。國家統計局數據顯示，1月份至7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，降幅比1月份至6月份收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額同比下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點。

“房貸變便宜了”不僅是新購房者的專屬，還惠及已購房正在還房貸的羣體，多數借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點，部分降幅高達1個百分點。2024年9月24日，中國人民銀行行長潘功勝表示，降低存量房貸利率，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數約1500億元。隨後，多家商業銀行表示，將於10月31日前完成存量房貸利率的批量調整工作。

“房貸變便宜了”還體現爲房貸利率的“重定價週期調整工作”，也就是說，從2024年開始，每位購房者的房貸利率能夠“提前”降低。具體來看，購房者可將房貸利率的重定價週期從1年調整爲6個月或3個月，在貸款利率下行階段，這樣能夠更早地享受低利率。目前各家商業銀行已完成相關工作。

隨着一系列政策“組合拳”落地見效，2024年10月份，房地產市場出現了諸多積極變化。一是10月份個人住房貸款規模企穩，明顯好於2024年前9個月的月均減少690億元水平，也好於前兩年同期水平。二是市場交易提速，1月份至10月份，新建商品房銷售面積、銷售金額同比降幅比1月份至9月份分別收窄1.3個百分點、1.8個百分點。三是房價回穩跡象初步顯現，10月份，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市較上月增加4個，二手住宅環比上漲的城市較上月增加8個。

保交房穩供給穩預期

剛性和改善性住房需求得到釋放的同時，房地產市場還必須解決另一個問題——如何穩定供給與預期，如何確保已經交了錢的購房者能夠如期拿到房。由此，打好保交房攻堅戰成爲2024年穩定房地產供給側的關鍵戰役。

“如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。”住房和城鄉建設部副部長董建國2024年5月17日在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示，保交房涉及廣大人民羣衆的切身利益，將堅持以人民爲中心的發展思想，多措並舉、分類處置，打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險，推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。

作爲保交房攻堅戰的資金支持環節，城市房地產融資協調機制在2024年取得了積極成效，房地產“白名單”項目擴圍增效。根據國家金融監督管理總局預計，截至2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額有望超過4萬億元。

城市房地產融資協調機制旨在通過“有爲政府”之手，搭建銀行、房企的溝通協作橋樑，緩解二者之間較爲嚴重的信息不對稱問題，讓優質、合規的房地產項目及時得到融資支持，助力項目早開工、早建成。

“2024年年初以來，我們跟住建部門一起指導建立了城市房地產融資協調機制，把合規房地產項目都納入‘白名單’。”金融監管總局副局長肖遠企在2024年10月17日國新辦舉行的新聞發佈會上說，將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”，進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”，優化貸款資金的撥付方式，做到“能早儘早”。

值得注意的是，2024年保交房攻堅戰已完成既定目標。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，持續打好保交房攻堅戰，已交付住房338萬套，完成既定目標。接下來，將推動構建房地產發展新模式。其中，將着力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪羣體的剛性住房需求；大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管；加快建立房屋全生命週期安全管理制度，爲房屋安全提供有力保障。

持續推動市場止跌回穩

“要促進房地產市場止跌回穩”，2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，對房地產市場作出判斷；“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，2024年12月11日至12日舉行的中央經濟工作會議再次對房地產市場作出部署。

“穩定房地產是穩定投資需求的關鍵。”浙商銀行首席經濟學家殷劍峰表示，從需求側看，一方面，房地產投資佔全部固定資產投資的比例約爲20%，並且是決定其他投資需求的關鍵變量；另一方面，房地產是中國家庭部門最重要的資產，穩定房地產才能穩定家庭部門的財富。此外，穩定房地產也有助於穩定金融體系，例如，在全國超過30萬億元的普惠型小微企業貸款中，一半以上的貸款以房產作爲抵押物。

2025年，如何持續推動房地產市場止跌回穩？

首先，着力釋放需求。“我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民羣衆對高品質住房形成新期待。”中央財辦有關負責同志表示，要着力打通卡點堵點，更好滿足居民的剛性和改善性住房需求。具體來看，將大力實施城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，對條件比較成熟、羣衆改造意願迫切的項目要儘快推進；因城施策調減限制性措施，落實好已出臺的住房信貸、稅收政策舉措，切實降低購房成本。

其次，着力改善供給。近日召開的全國住房城鄉建設工作會議提出，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

最後，着力推動轉型。中央財辦有關負責同志表示，要紮實有序推動房地產行業轉型，加快構建房地產發展新模式，從根本上解決傳統發展模式弊端、促進房地產高質量發展。要完善住房供應體系，促進行業轉型發展，健全住房、土地、金融、財稅等基礎性制度，對於房地產市場止跌回穩有直接帶動作用的制度和政策措施要儘快落地。

中央財辦有關負責同志表示：“總的來看，我國房地產問題是在前進中、轉型中遇到的問題，隨着各項政策措施全面落地並持續發力，市場會進一步回穩，行業會加快回暖，房地產發展新模式將加快構建、房地產高質量發展也將逐步實現。”（經濟日報記者 郭子源）