經觀社論｜房地產調控還應向前一步

經濟觀察報 社論 近半個月來，上海和北京房地產政策接連微調，將樓市調控帶向深水區。

3月27日，北京鬆綁限購政策，“離異3年內不得京內購房”的政策被廢止；此前的3月15日，上海對6幅土地放鬆了中小套型住宅的面積和比例要求——這是多家房企從2022年開始便不斷與相關部門溝通的問題，隨着供求關係的變化，小戶型不好賣了，改善型需求是市場主流，既有政策已明顯不合時宜。

雖然只是政策微調，但這種鬆動仍然值得關注。作爲目前房地產限制性政策執行最嚴格的兩座城市，北京和上海的任何調整都具有風向標意義。與此同時，我們認爲，對當下的房地產市場來說，這種調整幅度還不夠，房地產調控還要向前一步。

應該說，在穩定房地產市場的基調下，因城施策爲樓市鬆綁已經是今天的調控政策主流。從目前來看，在二三線城市，各種限制性政策大部分已經退場，北京和上海的動作則表明，一線城市仍然審慎，但破冰是大勢所趨。

總體來說，各個城市的政策多半是漸進式鬆綁，進而試探和觀察政策效應，確定下一步行動方案。這種調控方式或許更精準，但也可能存在短效和片面的弊端。我們注意到，在一些城市，政策起效期有時一個月，有時一個禮拜，每次都是定向釋放一小部分需求後，就後繼乏力。當下的市場需要穩固預期和信心，現行政策調整方式很可能消磨政策應有的力度。

現實地看，在很多城市，樓市仍然是揹負種種約束的市場。這些約束來自過去多年的累積：從中央到地方，從限購、限售、限貸和限價到對單身、離婚人士買房的各種限制，層層疊疊，編織成一片縱橫交錯的政策“雨林”。

即使過去一年多來利好政策不斷，細究起來，一些城市所做的還是在這片“雨林”裡修修剪剪。這種小步慢走的鬆綁方式，或許反映了政策制定者的某種擔憂。畢竟，因爲政策力度不夠壓不住房價反彈的情況曾經反覆發生，否則也不會有那麼多補丁政策了。這樣的記憶深入肌理，讓主政者在移掉限制性措施時，尤爲小心翼翼。

問題在於，今時不同往日。2023年7月的中共中央政治局會議已經明確提出，中國樓市供求關係發生重大變化。從那之後，決策部門持續出臺各種支持政策，以穩定房地產市場。不過從數據來看，房地產市場仍然在深度調整之中。今年前兩個月，不論國企還是民企，銷售額同比跌幅基本都在50%左右。連 “優等生”萬科也屢屢走在違約邊緣，更不要說苟延殘喘的那些民營房企，它們爲了活下去，紛紛收縮戰線、處置資產、裁員，幾乎個個元氣大傷。

在此情形下，樓市調控政策需要更積極地順應供求關係的 “重大變化”，主動作爲。對政策做細微調整已不能契合變化了的供求關係，也就無助於改善行業頹勢。就此而言，對誕生於房價過快上漲時代的限購、限貸、限售、限價等核心限制性措施，也應該予以修正，讓市場迴歸正常，讓供求關係真正發揮作用。

房地產調控需要邁出這樣的一步。3月22日的國務院常務會議指出，要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式。我們以爲，這指明瞭未來住房供應體系的佈局。當保障的責任逐漸明確、落實，市場化供給的空間也就打開了，真正的改善型住房產品將被精細打磨，因限價導致的價格倒掛、減配維權等一系列問題也有望迎刃而解。

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