京華城真不是都市更新案？專家帶著一次看清楚

民衆黨主席柯文哲爭議連環爆，其中「三大案」京華城案受到矚目，圖爲京華城都更案工地場景。記者葉信菉／攝影

京華城改建案容積率從560%提高至840%，檢廉認爲期間官商勾結涉嫌行受賄，目前如火如荼偵辦中。京華城2001年落成，2020年拆除重建商辦大樓「京華廣場」，屋齡不滿20年，爲何能適用都市計劃法的相關規定？京華城有符合建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻、影響公共安全等項要件，必須拆除重建嗎？都計專家帶着一次重點看清楚。

京華城獲20％容積獎勵 可以「準用」都市更新標準？

威京集團日前指出，京華城案是以「都市計劃案，不是都更案」，容積獎勵申請是依據都市計劃法第24條取得，從「韌性城市貢獻獎勵」、「智慧城市貢獻獎勵」及「宜居城市貢獻獎勵」獲得共20%容積獎勵，再加上30%容積移轉，讓京華城享有50%容積獎勵。雖然京華城案一再聲明並非都市更新案，而是自擬都市計劃案，事實果真如此？

根據臺北市政府2020年11月1日發佈實施的「臺北市政府公開展覽文件「臺北市松山區西松段三小段156地號第三種商業區（特）土地使用分區管制規定細部計劃案」第17頁的新計劃部分：「本計劃有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積本計劃未規定事項準用『都市更新建築容積獎勵辦法』規定辦理。」

同頁的修正計劃則寫道：「考量綠建築、智慧建築及耐震設計等容積獎勵之條件，爲建築物領得使用執照後一定期間內須取得標章或通過評估，爲確核給建築容積獎勵後，申請人履行相對之責任與義務，應與臺北市政府簽訂協議書及繳納保證金，其相關執行機制及應遵行事項，準用『都市更新建築容積獎勵辦法』辦理。」京華城案獲獎所得到的20％容積獎勵來源，卻是準用了都市更新建築容積獎勵辦法。

根據都市計劃法第7條第6項規範「舊市區更新：係指舊有建築物密集，畸零破舊，有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護之地區。」爲何京華城案能準用都市更新建築容積獎勵辦法？一個都更案必須在劃定都更範圍內，纔可適用都更條例及其他相對應法條。援引都市計劃法第63條之更新計劃之訂定「直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認爲有必要時，得視細部計劃劃定地區範圍，訂定更新計劃實施之。」

都計專業人士質疑，京華城屋齡約20年，是否符合法律所規定的「窳陋或髒亂地區」條件？以及當初臺北市政府如何認定該地區有符合窳陋條件？爲何屋齡未滿20年的京華城卻能適用都市計劃法及都市更新事業之實施要件？

此外，京華城這塊地究竟是否具有適用該條例的條件？從臺北市都市審議開發地圖查詢，京華城這塊地並非「劃定更新範圍」，卻適用都市更新條例的容積獎勵計算方式。

從工業區變更爲商業區

都計專業人士分析，威京公司擁有的原本歸類爲工業區的「臺北市松山區西松段三小段156地號」，也就是如今所稱的「京華城」這塊地。最初這塊地爲工業區用地，但由於工業區限制很多，無法商用，因此沈慶京等人將這塊地從工業區變更成更有價值的商業區。

臺北市政府於1991年2月13日公告實施「府工二字第80003366號」都市計劃案，將原唐榮鐵工廠的土地使用分區由工業區變更爲第三種商業區，建蔽率70％、容積率依基地面積計算爲392％，並捐地30%規劃設計爲公園、廣場之用，登記爲市政府所有，回饋大衆。

2020年11月16日，臺北市政府公開展覽同份文件載明，本計劃範圍依1991年所提的都市計劃案。

當時，臺北市政府在無先例、無法的情況下，協助變更都市土地分區，當時土地變更制度很混亂，以個案性質調整，要求京華城集團必須捐地30％作回饋，而贈與臺北市作爲公園廣場不計容積。捐地後，容積率依商三560％的標準計算，得出公式：

560％（第三種商業區用地容積率）×70％（第三種商業區用地佔比）＝392％

經過數年來回周旋，2020年臺北市府都委會認定，京華城容積率560%無疑義。2021年依臺北市容積移轉許可自治條例等規定容積移轉30％（560％×30％＝168％），再加上獎勵容積20％（560％×20％＝112％），京華城原址允建容積率共840％。

都計專業人士指出，訂定「都市計劃工業區檢討變更審議規範」後，才明訂工業區變更商業區要回饋變更土地總面積40.5% 。京華城雖早於該規定前就已申請，但是捐地比例也已遠低於法規標準。

京華城容積率840％柯文哲不知情？ 林洲民這樣說

柯文哲說，他直到今年3、4月才知情京華城容積率840％一事。然而，柯文哲究竟是否知情？臺北市都發局前局長、建築師林洲民則說，從陳水扁、郝龍斌、柯文哲三名前市長，京華城的容積率都是都發局承辦業務中的重中之重，都發局處理時當然須定時跟市長報告。他在任時，2016年監察院糾正北市府有關京華城容積率的事情，處理時也必須定時跟市長報告。

林洲民說，當時他處理方式除成爲報告文字方式的備忘錄，也上呈市長室，內容談及北市府因應京華城容積率的時候，一定要守法推動所有過程，其中涉及都發局、都委會等，相關機構一定要秉公處理。他說，柯文哲到底知道或不知道，相信大家心中都有一個清楚的答案。

修訂臺北市土地使用分區（保護區、農業區除外）計劃（通盤檢討）案」內有關八德路四段、東寧路、縱貫鐵路、八德路四段106巷所圍地區（原唐榮鐵工廠）土地使用計劃案計劃圖。圖／取自臺北市都發局

從臺北市都市審議開發地圖查詢，京華城這塊地並非「劃定更新範圍」，卻適用都市更新條例的容積獎勵計算方式。圖／取自臺北市都市審議開發地圖

根據臺北市政府2020年11月1日發佈實施的「臺北市政府公開展覽文件「臺北市松山區西松段三小段156地號 第三種商業區（特）土地使用分區管制規定 細部計劃案」第17頁的新計劃部分：「本計劃有關綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵容積本計劃未規定事項準用『都市更新建築容積獎勵辦法』規定辦理。」圖／取自臺北市政府